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开发商与他人恶意串通，以房屋买卖为名套取银行贷款的，房屋买卖合同自始无效
作者：唐青林 李舒 韩旭
阅读提示：本案中，房地产开发商与他人通过签订商品房预售合同、办理商品房抵押贷款的合法形式，掩盖非经合法程序获得银行贷款资金的非法目的。法院认为，双方之间的房屋买卖关系并非双方的真实意思表示，系无效的民事行为。无效的合同自始没有法律约束力，因此该合同产生的权利义务应恢复至原来的状态，双方应当共同对抵押贷款承担连带清偿责任。
裁判要旨
开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，双方系以合法形式掩盖非法目的，商品房买卖合同应属无效。
案情简介
一、2007年8月29日，陈甲与东鹤房产公司签订《商品房预售合同》。同日，陈甲付首付款16万元。2007年9月16日，光大银行青浦支行将贷款37万元转入陈甲授权贷款转入的东鹤房产公司帐户。2007年9月，陈甲办理诉争房屋的预告登记手续。
二、2010年12月28日，陈甲以东鹤房产公司逾期交房为由诉至上海市青浦区法院。双方的争议焦点为陈甲与东鹤房产公司间是否存在真实的房屋买卖关系。
三、上海市青浦区法院认为，陈甲、东鹤房产公司之间并不存在真实的房屋买卖法律关系，东鹤房产公司与陈甲签订商品房预售合同系帮助东鹤房产公司获得银行贷款，因此房屋买卖合同无效。由于东鹤房产公司已经偿还了部分贷款，因此法院判决陈甲对于剩余贷款及本息承担还款责任。
四、2011年，陈甲不服一审判决向上海第二中院提起上诉。上海第二中院裁定驳回起诉，维持原判。
裁判要点
《合同法》第五十二条第(三)项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案中，陈甲与东鹤房产公司通过签订上海市商品房预售合同、办理商品房抵押贷款的合法形式，掩盖东鹤房产公司非经合法程序获得银行贷款资金的非法目的，因此陈甲与东鹤房产公司之间的房屋买卖关系并非双方真实意思的表示，系无效民事行为。无效的合同自始没有法律约束力，因此该合同产生的权利义务应恢复至原来的状态。因东鹤房产公司已通过包括直接代为陈甲归还贷款的方式以及通过东鹤房产公司职工将款项转帐给陈甲的方式返还了房款，该两项数额也已超过东鹤房产公司收到的贷款金额，故东鹤房产公司已无须再返还陈甲房款，且光大银行青浦支行与陈甲签订抵押合同时，并不知晓陈甲与东鹤房产公司房屋买卖的真实目的，故光大银行青浦支行善意取得对系争房屋的抵押权，因此借款人陈甲应一次性归还剩余贷款及利息，光大银行青浦支行在收到还款后应当撤销设定在系争房屋上的抵押登记。
实务经验总结
当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人以合法形式掩盖非法目的的，合同应当认定无效。“以合法形式掩盖非法目的”中的“目的”，应当是合同双方共同的目的，要么是合同双方通谋的结果，要么是双方共同明知或理应知道的。如果合同一方对于另一方采用非法手段的事实不知晓，而是在受欺骗情形下签订的合同，此种情形下签订的合同应属于 “一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”，系可变更、可撤销事由。（详见裁判规则二）
值得注意的是，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第（一）项对于非法套取银行贷款并转贷的情形作出了特别性规定，即借款人事先知道或者应当知道出借人系套取金融机构信贷资金后又高利转贷情形的，民间借贷合同无效。该法条包括两个要件，一是出借的资金来源系“金融机构信贷资金”；二是借款人事先知道或者应当知道资金的上述来源。
相关法律法规
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第十四条 具有下列情形之一，人民法院应当认定民间借贷合同无效：
（一）套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的；
（二）以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的；
（三）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；
（四）违背社会公序良俗的；
（五）其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。
法院判决
以下为该案在法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：
上诉人与被上诉人签订了预售合同，办理了预告登记。原审法院在审理中认为该买卖合同的履行存在诸多异于一般的房屋买卖情况，主要集中在：银行贷款中收入证明、首付款的支付、银行还贷情况、发票的保管、房屋交付情况、债权债务的凭证等方面。原审法院就上述问题详尽地阐述了双方的意见，并做出了判断。
上诉人在二审审理中就银行还贷情况做出说明，认为因房屋交易价格本身超过市场价格，双方达成默契，由被上诉人通过为上诉人偿还部分贷款的方式来弥补交易价格与市场价格之间的差价。上诉人的该意见与其在原审中就同一事实所作解释不尽相同，且无任何证据予以证明，也不符合常理，故本院难以采纳。
就2009年7月、8月间被上诉人通过其职工将大额钱款转入上诉人银行还贷帐户的情况，上诉人表示被上诉人是因与案外人杨晓春有经济往来而借用上诉人账户走账，之后已由被上诉人员工陪同上诉人将该钱款划入案外人杨晓春的账户。因被上诉人对此予以否认，而上诉人未能提供被上诉人的划款指令，亦无其他任何证据证明存在这一事实，且上诉人在有关询问笔录中表示杨晓春是其好友，因此上诉人的该主张本院也难以采纳。上诉人在二审审理中所提供的陈甲与陈乙的笔录，不足以证明其与被上诉人之间存在真实的房屋买卖关系并对房屋买卖合同履行中的诸多异于常理的现象给出合理的解释，故原审法院采信被上诉人的主张，以双方就涉案房屋买卖并不存在真实的意思表示为由所作判决并无不当，可以维持。
案件来源
陈甲与上海东鹤房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书，[上海市第二中级人民法院（2011）沪二中民二（民）终字第1370号]
延伸阅读
裁判规则一：当事人以合法形式掩盖非法目的的，合同自始无效。
案例一：武汉华艺轩家具有限公司与湖北鑫汇置业发展有限公司、武汉文华集团有限公司居间合同纠纷二审民事判决书[湖北省高级人民法院（2016）鄂民终201号]认为，“《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同是居间人促成委托人与第三人订立合同，居间人既不是订立合同的当事人，也不是任何一方的代理人，仅是为委托人订立合同提供媒介作用的介绍人。湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第01017、01018号民事判决认定，出借人与鑫汇公司、华艺轩公司签订借款合同，华艺轩公司、鑫汇公司分别出具《担保承诺函》、《还款承诺书》未违反法律禁止性规定，合法有效。上述判决仅仅确认出借人与鑫汇公司的借款法律关系，与华艺轩公司的担保法律关系合法有效，对本案涉及的居间法律关系并未认定。
本案中，华艺轩公司既是两份借款合同的当事人，也是借款合同署名的中介人，不符合居间人非订立合同当事人的基本特征。居间人为委托人提供订立合同的机会，介绍、推介签约合同的对象，借款合同并未确定是鑫汇公司还是出借人委托介绍订立合同的，且借款合同约定支付中介费用的账户为亦本案借款合同的出借人刘小华、刘琴霞，借款合同中的中介费用为借款合同的出借人所收取。华艺轩公司与出借人之间具有关联性，但实际利益人仍为出借人。因此，鑫汇公司与华艺轩公司之间不存在真实居间法律关系，系出借人以合法的居间形式掩盖收取巨额高息的非法目的。华艺轩公司主张其与鑫汇公司之间存在真实居间法律关系与本案的客观事实相悖。”
裁判规则二：以合法形式掩盖非法目的应是指合同双方有共同规避法律的故意。如果合同一方对于另一方采用非法手段的事实不知晓，而是在受欺骗情形下签订的合同，此种情形下签订的合同应属于 “一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”，系可变更、可撤销事由。
案例二：安徽肥东农村合作银行与合肥康宝衣帽有限公司借款合同纠纷二审民事判决书[安徽省高级人民法院（2014）皖民二终字第00655号]认为，“本案刘玉良的刑事判决已经生效，该刑事判决认定刘玉良以欺骗手段取得银行票据承兑，构成骗取票据承兑罪。刑事判决认定刘玉良骗取票据承兑的犯罪事实涉及本案与肥东农合行之间的承兑款项。康宝公司上诉认为刘玉良一开始便以非法占有银行资金为目的，并通过提供虚假经销合同隐瞒真相的手段骗取银行资金。该承兑协议虽然在形式上是合法的，但目的是非法的，符合《合同法》第五十二条第三项所规定的以合法形式掩盖非法目的合同无效的情形。对此分析如下：首先，刑事犯罪与民事行为分属刑法和民法两个不同的法律规范调整。民法规范与刑法规范的竞合必然引起民事责任与刑事责任的共同存在，某一行为在刑法领域被认定为犯罪行为，并不当然否定民法上的评价。其次，骗取票据承兑罪是指行为人为取得贷款，采取欺骗的手段或虚构事实骗取金融部门的信任，而后与金融部门签订借款合同。刑法评价的标准是采用虚假的手段，骗取银行贷款行为的本身，而对在此过程中订立的合同效力仍应依据《合同法》相关规定作出认定，只有符合《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的，才应认定合同无效。再次，《合同法》第五十二条第三项所规定的以合法形式掩盖非法目的应是指合同双方有共同非法目的，即双方有共同规避法律的故意。如果合同一方对于另一方采用非法手段的事实不知晓，而是在受欺骗情形下签订的合同，此种情形下签订的合同应属于《合同法》所规定的‘一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同’，系可变更、可撤销事由。本案中，从生效刑事判决认定的事实看，刘玉良作为玉荣祥批发部的业主，同时又是康宝公司的总经理，向肥东农合行提供虚假的《购销合同》、编造资金用途等，骗取肥东农合行的信任与其签订了《承兑协议》及《最高额抵押合同》，肥东农合行在签订协议的过程中，对刘玉良的诈骗手段并不知情，而是作为一个民事主体与之进行正常的交易活动，无证据证明肥东农合行参与了刘玉良诈骗资金等不法行为。因此从双方的民事关系看，刘玉良的违法行为，并不必然导致合同无效，而是属于变更、撤销合同的事由，是否行使撤销权，肥东农合行具有选择权。本案肥东农合行未请求撤销合同，故案涉《承兑协议》仍应按有效认定。《最高额抵押合同》作为《承兑协议》的从合同，也应认定有效。康宝公司关于《承兑协议》及《最高额抵押合同》无效的理由以及原审认定刘玉良是否犯罪与本案纠纷属于两个法律关系错误的上诉理由均不能成立，本院不予支持。”
案例三：成都龙祥旅游资源开发有限公司与成都市彭州龙洋小额贷款有限责任公司等借款合同纠纷二审民事判决书[四川省高级人民法院（2015）川民终字第592号]认为，“龙祥旅游公司主张杨长明以龙祥旅游公司名义签订的《保证合同》、《抵押合同》，单方出具的《股东会决议》均是为了达到实施合同诈骗，骗取龙洋小额贷款公司贷款之目的而实施的犯罪手段，属典型的以合法形式掩盖非法目的的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该两份合同属于无效的合同。对此，本院认为，‘以合法形式掩盖非法目的’的合同，是指当事人签订的合同在形式上是合法的，但在缔约目的和内容上是非法的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，合同应当无效。‘以合法形式掩盖非法目的’中‘目的’，应当是合同双方共同的目的，要么是合同双方通谋的结果，要么是双方共同明知或理应知道的。本案中，虽然龙祥旅游公司主张杨长明私刻公司公章签订《保证合同》、《抵押合同》，实施合同诈骗，但龙祥旅游公司并未提供证据证明龙洋小额贷款公司与杨长明通谋实施诈骗，或龙洋小额贷款公司明知或理应知道杨长明签订合同是实施诈骗而与其签订合同，即龙祥旅游公司没有提供证据证明在缔约过程中，龙洋小额贷款公司与杨长明双方有共同的非法目的，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条‘当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果’的规定，龙祥旅游公司应当承担举证不力的不利后果，其关于《保证合同》、《抵押合同》属于‘以合法形式掩盖非法目的’的合同，应当无效的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。”