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本文主要是自己阅读万科2018年年报后，提取主要信息进行分析，包括年报中的行业知识、2018年业绩及分红、销售及土储情况、股票价格估值等多个角度进行分析。在前一篇文章万科A - 2018年前三季财报分析（上）中，对前两部分内容进行了介绍，本文主要介绍万科的销售及土储情况、股票价格估值两个方面的内容。
三、销售及土储情况
2018年全市场销售情况：
“2018年上半年部分城市依然成交火爆、供不应求；下半年市场氛围快速转冷。分季度看，全国商品房销售面积增速分别为3.6%、3.1%、2.0%和-2.0%，下降趋势明显。”
点评：从2018年二季度开始，国内的宏观经济开始转差，出口、投资、消费都开始下行，每月公布的房地产企业的销售数据也出现很大的下滑。
从销售数据预测房地产行业的业绩：假设结转周期为一年半，因为2018年上半年以前房企的销售数据都非常好，所以2019年房地产企业的业绩应该都是非常好的；而2018年下半年房企的销售数据转差，所以2020年房地产企业的业绩会开始下滑。2020年的这种预期也会压低房企2019年的估值，2019年房企股票价格主要是内在价值增长的部分。
万科2018年销售情况：
万科2018年实现销售面积4,037.7万平方米，销售金额6,069.5亿元，分别增长12.3%和14.5%。所销售的产品中，住宅占比84.9%，商办占比11.5%，其它配套占比3.6%。本集团的住宅产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位，144平方米以下的中小户型占比91.4%。
截至2018年期末，万科合并报表范围内有3,710.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约5,307.1亿元，较上年末分别增长25.2%和28.1%。
点评：2018年期末，已售未结金额（5307.1亿）是2018年地产结算金额（2846.2亿）的1.86倍，这些资源保证了未来两年万科优秀业绩的确定性。
万科过去几年已售未结金额及增速如下：
万科过去几年已售未结金额与当年地产结算金额的比例如下：
土储情况：
万科开发的新项目中，按建筑面积计算，其中72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。
点评：我认为房地产市场会一直较好的发展，一二线城市的房价还会继续上涨，但是三四线城市就比较危险了，所以我坚持只投资重点布局一二线城市的房地产企业。
四、股票价格分析
我在2018年11月12日（当时万科的收盘价是23.55），针对万科三季报 万科 - 目前看短期和长期都具备很高的投资价值 ，给出的估值分析结果如下：
“2018年三季报目前的估值分析：
根据下图万科五年期的估值结果，在20181108，万科PE-TTM为8.65，处于27.52%的分位数，处于较低估值水平。
五年内最低估值为5.21倍，发生在20140430（2013年年报发布日），当时最低估值的背景也是房地产调控最严格，房价连续3年横盘，没有上涨的时候。在随后的2016初，房价开启了翻倍上涨之路。最高估值19倍，发生在今年1月底，股价是目前历史最高价。”
2018年度EPS是3.06元，假设2019年净利润增长20%，则2019年EPS是3.67元。
根据对财报的分析，万科的净利润依然可以保证20%以上增长率，而且确定性比较高，所以内在价值的增长不需要担忧。对估值的担忧主要来源于对房地产的调控，房价是否下降的担忧。所以对2019年末的股价分析结果如下：
假设房地产调控继续加强，则给予五年来最低估值6倍PE，对应股价为22.02元；
假设房地产调控一线城市继续加强，二线以下城市稍有放松，则给予中等估值10倍PE，对应股价为36.7元；
假设放弃对房地产的调控，则给予较高估值15倍PE，对应股价为55.05元。