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我对万科的认识是这样的：
第一，万科的企业文化很好，在企业文化上，它独树一帜。
房企很多是缺乏企业文化的。万科一直有自己公司学习的文化和坚持，一直以来，万科的对标学习对象是值得其他房企和个人学习的。万科从起家，就坚持师学SONY，引进SONY服务进入万科物业，即使在偏远郊区，也获得很好口碑；而后规模化、全国扩张对标学习帕尔迪的客户细分，产品细分，而后集团化全国化扩张，学习霍顿的集分权，一举解决了集团管控的问题。在突破千亿后，又对标汇丰银行，学习公司治理，治理结构等，如今又在对标华为，强调奋斗者文化和以客户为先……万科一直在对标，一直在学习，在不同的阶段寻找本行或跨界的标杆，而后结合自身内化到自己。
第二，在管理上，万科公开透明，是公认的公司治理标杆。
由于万科的企业文化很好，管理很规范，这让万科成为中国最规范、最透明的公司，也是最早号召做企业公民、履行社会责任的公司，它的内部文化倡导公平、民主、自由，主张健康丰盛的生活。万科的这些价值主张和行为都符合社会发展的潮流，因此它成为中国社会形象最好的公司之一，也获得了更多的发展机会。
第三，万科是一家尊重市场规律的公司。万科是房地产业的风向标，它对行业形势的判断准确，在历次调控中都是赢家。因为它是一家完全市场化的公司。在房地产这个政商关系特殊的行业，万科的发展靠能力、靠市场，它的成功，是按规律办事的结果。
2004年，中国房地产市场爆发的前夜，万科制订了未来10年的发展计划，对于房地产黄金10年它有预判，因此在战略上做好了准备。“台风来了猪也会飞”，很多公司的快速发展是意料之外的事情，但是万科对千亿是有规划、有预期的，这要高明得多。如果不尊重市场、不按市场规律办事，是无法做到这一点的。
总起来讲，作为地产行业的头部企业，万科不仅实力强，而且是能力最全面、发展很均衡的公司，没有明显的短板。
下面咱们用自由现金流折现法算一下万科的内在价值。
根据前面提到的计算方法，自由现金流量=经营活动产生的现金流量净额-构建固定资产、无形资产和其它长期资产支付的现金
咱们先算出万科的自由现金流。
万科之前十年的平均自由现金流为215亿，虽然万科的业务比较稳定，为了保险起见，我把万科未来的自由现金流保守设定为十年平均的自由现金流，也就是215亿元。
下面咱们看一下万科的营收增长率和净利润增长率。
考虑到万科虽然仍在以较高的速度增长，但企业体量已经不小，所以保守预计未来10年内的增长率为5%，10年后的增长率为0，取折现率数值为6%。
那么，万科的估值计算如下：
第一步，计算未来10年的自由现金流：
第一年自由现金流215亿，第二年自由现金流=215亿*5%=225亿，以此类推。
第二步，把自由现金流折现。
第一年是215亿除以1.06=202亿
第二年是225亿除以1.06的平方=200亿
以此类推。
图表中最后一行就是计算出来的自由现金流的折现值，第一年的202亿+第二年的200，一直加到第10年，加起来共计1944亿。
第三步，计算公司从第11年一直到未来永远的自由现金流并把它折现。
从一个时间点一直到未来永远的自由现金流用专业术语来讲，叫永续年金，永续年金公式就是：永续年金价值=初始的自由现金流*（1+g）除以（R-g）；其中，R是指折现率，g是指永续年金的增长率
第11年一直到未来永远的自由现金流=第10年的自由现金流*（1+0）除以（0.06-0）
因为永续年金增长率是0，所以就是第10年的自由现金流333.54亿乘以1，然后除以0.06，等于5559亿。
由于这个5559亿是10年以后的自由现金流，所以还要把它折现。5559亿除以1+0.06的10次方，那么就得出来从第11年一直到未来永远的自由现金流的现值为3104亿。
第四步，将第二步算出的未来1-10年的自由现金流的折现数值1944亿，和从第11年一直到未来永远的自由现金流的折现数值3104加起来，是5048亿，这就是万科现在的内在价值。
这个5048亿和万科目前的市值3295亿比较，就能知道万科被严重低估了。
为了更直观，我们进行第五步的计算，用万科的内在价值5048亿除以万科的股份总数1103915万股，那么就得出万科每股的内在价值45.73元，和万科股票在2019年7月9日的收盘价29.15元比较，很直观就能看出公司被低估了。所以对于价值投资者来讲，安全边际较高，是值得考虑投资的标的。
在最后，需要提醒大家的是，以上仅是我的个人见解，不构成投资建议。
最后，祝各位投资顺利！
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