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金融界网站讯3月25日晚，国内房地产行业龙头万科A发布2018年年度报告。自2004年起，万科已连续14年位居A股房地产行业上市公司业绩第一，作为产业趋势的风向标，其2018年全年的经营发展也因此受到了市场的高度关注。
2018年，万科实现营业总收入2976.79亿元，同比增长22.55％；实现归母净利337.73亿元，同比增长20.39％。同时，2018年末，万科归母权益合计1557.64亿元，较上年末增长17.4％；现金及现金等价物余额1756.68亿元，同比增长6.9％。此外，2018年全年净资产收益率、毛利率、净利率等均较上年有所提高，盈利能力增长稳健。
在分红派息方面，万科2018年度拟现金分红118.12亿元，年度股利支付率为34.97％。
销售扩大营收增长万科开发业务稳列第一梯队
2018年全年，从销售情况来看，万科全年销售额6069.5亿元，同比增长14.55％。根据此前克而瑞研究中心公布的2018年中国房地产企业销售金额TOP200榜单看，万科合同销售的流量金额排在第二。同时，万科在全国商品房市场的份额由3.96％提升至4.05％，在24个城市的销售金额位列当地第一。
制图：金融界网站 数据来源：巨灵财经
自2008年起，万科的销售规模保持了连续的年度增长。虽然从上图可以看出，2018年其销售金额的同比增长较前期有所回落，但考虑到一方面增长基数有了不同量级的扩大，另一方面，2018年房地产市场调控进一步收紧，全国商品房销售面积增速逐季放缓，行业不确定性因素增加，万科能够继续保持双位数增长实属不易。据年报中的表述，这主要得益于其在年中“明确提出‘收敛聚焦、巩固提升基本盘’，强调认清、顺应大势，明确、聚焦力量，确保‘活下去、活得好、活得久’”。
事实上，尽管“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，是万科在2018年正式提出的，但自从2012年现任万科董事会主席郁亮提出房地产行业进入“白银时代”的判断后，万科就已经开始了深化发展开发业务与开拓创新转型业务的“两条腿”走路。
“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。我们要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”郁亮表示。
房地产企业的当期业绩情况，主要体现了年度经营变化。从历史数据来看，万科的年度业绩，同样自2009年起维持了连续的正向增长。
制图：金融界网站 数据来源：巨灵财经
一般而言，在行业趋势没有发生重大变化的情况下，行业内体量越大的企业，维持一定增长幅度的难度就越大。这也是为什么许多小盘股动辄业绩增长几倍，却反而不如龙头企业保持双位数同比增长更加受到市场认可。以此观察上图可以发现，万科业绩变化与行业平均水平的变化趋势保持一致，且有所上浮。这从另一角度印证了其对于基本盘稳固的长期坚持。
另外值得关注的是，万科2018年末，合同负债（主要为尚未结算的预收房款）为5047.11亿元，而2017年的预收款项（新会计准则调整前主要体现预收房款）为4077.06亿元，增长近24％。这也意味着提前锁定了未来两年万科的营收增长。
盈利能力提升债务结构优化万科经营效率稳增
除了上述对传统开发业务的深化提升之外，万科整体经营效率的稳步提高。对此，2018年全年，万科也相应在维持现金流健康、优化债务结构，以及降本增效提高盈利能力等方面有所增益。
2018年末，万科经营性现金流净额为336.2亿元，现金及现金等价物余额为1756.68亿元，净增加额为113.42。这也是万科连续第三年实现了现金净流入。与此相对的是，万科同期带息债务为2478.5亿元，净负债率为30.9％，继续处于行业地位。
制图：金融界网站 数据来源：巨灵财经
在债务结构方面，2018年，万科总体融资成本继续处于较低水平。其间，其债券（5年期）最低发行利率4.05％，超短期融资券（188天）最低发行利率3.13％，中期票据（3年期）最低发行利率4.03％。
制图：金融界网站 数据来源：巨灵财经
从上图选取了最能体现盈利能力的数个指标，对其历史变化情况进行了跟踪。可以明确看到，万科盈利能力与成本效益一直保持了稳定增长的态势。特别是在2018年，其ROE、销售毛利率、销售净利率、成本费用利润率积累提升至了历史最高水平。通过与行业水平对比中可以发现，万科在盈利能力方面一直以来都处于行业上游。例如，2017年，A股房地产行业平均ROE（摊薄、整体法）为13.25％，销售毛利率为29.83％，销售净利率为12.59％，均大幅低于万科同期水平。
分红、纳税金额扩大万科履责能力稳步提升
作为全国知名的行业龙头企业，2018年万科在履行企业、社会责任方面，可以说同样起到了行业引领带动的作用。一方面，随着发展壮大，其履责能力也随之提升，另一方面，在2018年万科也同时瞄准了精准扶贫、乡村振兴等专项项目，大力投身其中并积极履行企业社会责任。
从分红与纳税情况看，2018年万科在经营活动产生的现金流量中，支付各项税费一项为540.23亿元，同比增长35.97％。而2018年度，其拟分红金额为118.12亿元，年度股利支付率为34.97％，处于行业高位。
制图：金融界网站 数据来源：巨灵财经
从上图可以看出，万科年度现金分红金额逐年增加，股利支付率则维持在稳定水平，且明显连续高于行业中间水平。
在精准扶贫与乡村振兴等社会履责专项工作的开展方面，万科在其《2018年企业社会责任报告》中表述为，“这一年，万科继续积极响应党中央、国务院号召，大力开展精准扶贫与乡村振兴工作，不断创新扶贫模式，依托专业能力积极回馈社会。精准扶贫方面，万科累计帮扶逾23万贫困人口，惠及新疆塔县、广西百色、云南怒江等地贫困群体。”
与此同时，在2018年，万科与深圳市政府共同出资援建西藏非物质文化遗产博物馆，并由深圳万科代为建设。该项目已于2018年6月正式交付。
此外，万科还延续了其对贫困地区教育问题的一贯关注与投入。2018年，其先后援建了福建寿宁东区中学、新疆塔合曼学校、四川遵道学校以及贵州、甘肃等多个县市的贫困乡村学校。此外，万和还同时参与了“美丽中国”支教计划、乡村教师支持计划。
在乡村振兴方面，2018年，万科在江苏兴化、广东河源、汕尾等地开展振兴工作，据社会责任报告表述，其“凭借扎实的设计、规划、工程实力，改善了村容村貌，完善了基础设施，提升了乡村文明与卫生水平，并带动返乡创业和村民致富。”