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房产投资大分歧的年代，其实听一堂课，读一本书，就明白了。
"城里的房子，就像月光一样珍贵。"
城里的房子
文 徐远
1
因为买房，看了下地产
因为厌倦了加拿大冰冷的天气，我2009年回北大任教。刚回国的时候，里里外外的瞎忙乎，也没买个房子。到了要结婚的时候，还是没房。好在太太心宽，也不介意，只是抱怨结婚照不够美。
结了婚，慢慢明白以前的学问大多是白做了。柴米油盐酱醋茶，照顾好家人，才是最大的学问。书生清谈，误人误己。
买房子的时候，太太让做点功课，看看房价的趋势，哪里买房更合适。倒也不难，以前在城市化问题上花过点功夫。房子的价值，无非就是城市的价值。
一看之下，房子的问题比想象的还要简单。
纵向看，这些年来城市房价的上涨，无非就是经济增长和城市化的结果，完全吻合经济规律，并无奇怪之处。横向看，中国的房价和国际可比城市相比，还有蛮大的差距，谈不上泡沫。从投资回报率的角度看，房产依然是稳健可靠的投资。加上居住的刚需，房子附加的各种功能，中国公共资源的高度聚集等等，买房的合理性没有悬念。
有一天晚上在楼下站桩，抬头居然看到了月光。在雾霾重重的北京，加上大家繁忙，月光是极少见到的。那一刻蓦然意识到，城里的房子，和月光一样珍贵，哪有不买的道理？
剩下的问题，就是在哪里买了。因为在北京工作，首套房肯定是在北京。至于地段，其实根本没得挑。北京大学处于京城西北角的海淀区，这里的新房子很少，一开盘就被买光，能排上号就不错了。至于房屋质量，北京的房屋质量都很一般，不要太挑剔，大开发商的稍微好一点。恰好碰上一个万科的盘，就买了。
买房之后，也就没再关心这事。从学术的角度，中国的房子实在没有研究的必要，一切都过于简单明了。城市居民要改善居住，农村居民要进城，加上中小城市居民要往大中城市迁移，另外很多人要买多套房，买改善房，房子哪有不涨的道理。
2
约束条件下的“极度”理性
到了2015年，大城市房价开始猛涨，涨价风从深圳开始，向其他城市蔓延，引起了又一轮对房地产价格的“全民热议”。据说，神州上下，没有哪个饭局不讨论房子的问题。
从趋势上讲，这完全符合事先对房价趋势的判断。从周期上讲，这无非就是之前两年的悲观情绪开始消退，然后股市、债市的投资机会开始消退，资金重新开始关注房产。所以，这一轮房价的上涨，并没有什么奇怪的地方，依然没有什么研究的必要。
只是，房地产问题社会关注度很大，很多人认为中国房价有泡沫，朗润园要开个小会讨论下，黄益平老师问我可不可以发个言，我自然从命。稍微做了点功课，找点数据画了几张图，简单说了基本观点。大意就是，房价上涨有坚实的基本面支撑，中国房价高度理性，谈不上泡沫。
当时用了一个表达，叫做“约束条件下的极度理性”。“极度”这个词显得有点过头，多少有点“语不惊人死不休”的味道，但是当时仔细看了数据，确实有足够的证据。
首先，房产投资回报率明显高于长期债券。考虑到经济还会继续增长，以及房产的抗通胀功能，房产回报率比长期债券的回报率不是高了一点点，而是高出很多。单凭这一条，就足以说明房价并没有泡沫。
第二，看了看不同城市之间的房价差异是否合理，发现简单的供求关系就几乎完全解释了大中城市的房价差异。当时跑了个简单的回归，被解释变量是35个大中城市的房价，解释变量包括城市规模，职工平均工资，服务业占比，流动人口占比，人均住宅销售面积，人均住宅供地面积等几个变量，发现这些简单的经济变量，就可以解释房价差异的四分之三以上。
考虑到数据中的各种噪音，这么高的解释力大大超出了我的预期。说实在的，在对数据质量的担心之下，一开始我觉得40-50%的解释力就不错了。换句话说，我愿意把50%的解释力当作100%，剩下的50%归结为噪音。这样看的话，城市间的房价差异，已经完全被解释了。剩下的，可以归结为各种各样的误差和遗漏。“约束条件下的极度理性”中的“极度”这个词，就是看到这个结果之后想到的。
第三，看了看国际的房价经验，发现中国的房价上涨在全球范围内看，毫无特殊之处。很多国家在经济快速增长的过程中，都经历过快速的房价上涨，发达国家和发展中国家都不例外。比如说，从二战结束到2016年的70年间，14个发达国家的房间年均上涨6.6%左右，这是个很快的增速，直接导致房价累计上涨90多倍，扣除物价因素还有4倍多。
进一步，考虑到发达国家城市化水平在战前已经很高，房价增长主要是经济增长所致，里面没有太多城市化的贡献，这样的增速就更加令人惊异。而中国还有大规模的城市化正在进行，以及还需要进一步的城市化，房价增速就更加可以理解。
基于上述三个考虑，我国的城市房价，是极为理性的，谈不上泡沫。综合计算的话，还有很大的上涨空间。所以，当初才用了“约束条件下的“极度”理性”这样的表述。
3
约束条件是什么？
刚才说的是房价“理性”的部分，那么“约束条件下”这个前缀是什么意思？这个前缀，并不是随便加的，而是考虑一些现实中讨论的情况，其实很难改变，比如说房产税，再比如说土地供应。
第一，房产税出台会很慢，出台了也会有很多的减免条款。从2003年提出房产税到现在，依然在立法讨论的阶段，这是有深刻的原因的。你看，大量的房子是非商品房，带有福利分房的性质，比如很多单位的房改房、集资房，对这些房子征税的阻力会很大。比如说，很多人退休了，或者快要退休了，房子是单位集资房，位置很好，价值很高，但是现金收入来源只有养老金，你让这些人怎么交房产税？难道真要把这些人赶走？现实的阻力之大，想都不敢想。
所以，如果真出房产税，征收的对象只能是商品房，而恰恰是这些人，已经交过了一次巨额的土地出让金。再交一次房产税，于情于理都有点拗口。可以想见，如果一定要出，一定会像上海或者重庆试点的那样，增加大规模的税收减免，比如人均40平米以内免征，照顾大多数人的基本利益。这样一来，征税的力度就大幅降低了，对平抑房价的效果也会很小。
从证据上看，上海和重庆2011年开始的房产税试点，对抑制房价的作用很小，几乎可以忽略不计。韩国在2005年加重了房产税（综合不动产税），但是之后房价的趋势依然是上涨的。所以，对于房产税抑制房价的作用，不可过于高估。房产税固然可以增加房产的持有成本，抑制房价，经济增长和人口聚集还会带来房价上涨的压力。最后的房价变化，还是要看哪一方的力量更强。因此，并不是房产税一出，房价就会崩盘。你看很多发达国家都有房产税，房价照样不改长期上涨的趋势。
而且，房产税涉及到整个税制体系的改变，乃至整个社会治理结构的改变。真的要征，必然要做很多的调整。
第二，大幅度增加城市住宅供地，难度非常大。
很多人认为，城市房价高，是供地不足导致的。这个观点猛看有道理，但是背后的细节需要推敲，至少有三点需要注意。
首先，中小城市的供地一直不是问题，可是房价还是涨了很多，说明对于供地少的批评，最多可以用在大城市身上。你看小县城的核心区，涨价也是很厉害的，说明决定房价的不是供地，而是位置。在远郊区增加一块地，对降低房价几乎毫无作用，无非是增加了通勤的成本，长期看是低效的。在市中心增加一块地，才能增加房屋的有效供给。而且问题恰恰在于，市中心的土地增加，是很难的。
其次，城市越大，增加供地的难度越大。观察过的人都知道，城市土地的利用效率，可以大幅提高，这个几乎没有疑问。问题在于，操作的难度很高。我自己在深圳专门做过调研，前后呆过两个月以上，也在北京开车钻过很多巷子，知道大规模的城中村，改造空间很大。问题是，这些改造谈何容易？拆迁补偿的成本越来越高，高到改造的动力越来越小。加上交通、消防、供水、供电、环卫、绿化等等各方面的协调和管理成本，核心区增加住宅供应会非常难，非常慢。这就意味着，目前要把核心区的住宅供应当作基本给定的常数。考虑到房子位置的不可替代性，这几乎意味着好地段的房子数量就是给定的，价格是一定会上涨的。
第三，批评土地出让金的说法，其实没有意义。说白了，土地价格是房子价格拉动的，而不是相反。土地出让金这么高，开发商还是愿意买，无非是房价更高，覆盖地价之后还有很多的利润。认为土地价格推高了房子价格，是对价格形成机制的误读。关于这一点，我在《房价、地价、地票价三问》一文中，有更详细的阐述。
进一步，在目前的财政税收体系下，土地出让金有其历史的合理性。土地出让是一种基础设施融资模式，没有土地出让制度，筹集那么多的建设资金，谈何容易。一个相关的问题，是关于工业用地，特别是工业用地低价的“扭曲”。很多人以为，工业用地地价太低，工业用地占比过大，是城市房价高的一个重要原因。这句话本身没有错，可是这种情况很难改变。究其原因，这是和我国的财政税收体系，乃至工业发展模式联系在一起的。工业地价低，其实是为了招商引资，用未来的税收这一长久收入替代一次性的地价收入，是一种短期和长期之前的取舍。所以，想要改变这个体系，就要同时改变经济增长方式和财政税收体制。
我不知道这有多难，我只知道这很难很难。想明白了这一点，我就不再随便对土地制度问题发声了。有一句话叫做“改革进入深水区”，说的是现在各方面问题盘根错节，看似简单的问题，也是牵一发而动全身的。不全面掌握信息，不做系统研究，不做沙盘推演，往往是下笔千言，离题万里。
不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。中国的事情，向来如此。
4
分化元年
2016年的时候，还注意到一个新的情况，就是我国房价结束了同涨同落的时代，大中小城市的房价开始分化。这一看似很小的变化，包含着丰富的信息。
从1998年住房商品化改革，一直到2013年，我国大中小城市房价的增速差不多，呈现“同涨同落”的局面。换句话说，之前买房子，不用挑城市，哪里的房子都涨。2013年之后，不再是这样，房价格局改称为“大城市大涨，中城市中涨，小城市基本不涨”。到了2016年“十一黄金周”以后，出台了史上最严厉的调控政策，大中城市房价涨幅被严厉控制，有区位价值的小城市的房价才开始补涨，但是幅度依然非常有限。所以，2013年，被称为“房地产分化元年”。
这一分化背后的含义，不可低估。房价是城市发展潜力的集中体现，是万千居民用自己的钞票在投票，从以前的同涨同落，到现在的大中小城市分化，说明人口流动的方式已经变化。数据上看，2013年以前大中小城市都有人口流入，2013年以后只有大城市还有显著的人口流入。人口流动的背后，是就业机会。这说明经济增长的模式已经发生变化，大中城市成为经济增长的主发动机，城市化已经代替工业化，成为经济增长的基本驱动力。
从数据上看，出现了经济增速的“三个反超”：大城市反超中小城市，服务型城市反超工业型城市，消费主导城市反超投资主导城市。这三个反超，说明工业主导的时代已经过去，城市主导的时代已经到来。这一点，到了2016年已经清楚。
2013年这个关键节点的出现，其实是和经济政策密切相光。新一届政府上台以后，可以继续刺激经济，也可以减缓刺激力度，现实中选择的是后者，这样经济增速就持续下行。“潮水退去，水落石出”。靠刺激的经济增长下去了，不靠刺激的经济增长就会显现出来。大城市里的服务业、消费行业，在经济下行中也会稳健增长，在下行中就慢慢显现出来，成为经济增长的稳定器。
看清了这一点，结合对经济发展和城市化的研究，判断大城市的房价还有很大的空间。
5
城市的车票
参与讨论多了，才知道对于房价的观点，差异真的很大，认为中国房地产存在泡沫的不在少数，应该说是多数。素未谋面的任志强先生，一直看多房产，可能是与我观点最为接近的人。
不过，我向来不愿与人争论，慢慢也就淡出了讨论。对我来说，这个问题早已清楚了。只是身边的学生和朋友，知道我不乱说话，还是会问我对房价问题的看法。
陈戴希是唐涯的学生，聪明伶俐。2016年在纽约大学访问，2017年初从美国回来，开口问的就是买房问题。我的回答很简单，如果我去年看多房价，今年看空房价，我还有信用吗？你还需要问我吗？
戴希接着问应该在哪里买，当时戴希博士没有毕业，没有北京户口，一线和核心二线城市大多严格限购，就建议去中山或者东莞买。珠三角这个区域的发展潜力很大，长期看这里的增长潜力不可限量，大面上看这里买房不会错。我自己也一直想去珠三角买个房子，只是执行力太差，这两年事情又多，就一直拖着。
当时打了个比方，中国经济就像快速前进的列车，一个个大中城市就像是一节节车厢，买房就像是买票上车，买不起豪华卧铺，不妨先买张站票，免得被列车抛下。
这个比方背后，是对中国经济的一个相对乐观的判断。尽管经济从2010年已经开始减速，现在的经济增速依然是很快的。对中国这样的大国而言，保持3%以上的增速就已经很快了，何况现在还有6%以上，其实是很快了。加上地域之间的不平等，人口从农村、小城镇、中西部向城市特别是大中城市的转移，加上过去20年间积累的技术储备，中国经济发展的潜力还是很大的。
“上车”这个比方，还针对买房时的一个误区，就是买房子这么大的事情，要避免折腾，要力争一步到位。这想法固然美好，但是对于很多年轻人来说不现实，容易错失良机。买不起心仪的大房子，不妨买一个小一点、便宜一点的，否则会越来越买不起。先上车，才能与城市的列车一起前进。
6
你眼中的未来
虽然争议很多，但是房子的问题其实真的很简单，简单到几乎不可能错。古希腊有句话，叫做唯有简单，才有可能正确。我是把事情弄到极简了，才敢讲这句话的。总结起来，无非两句话。
第一句，中国城市的房价增长，真的没有超出常识的部分。之所以人们对房价有那么多误解和抱怨，更多是不适应房价的过快增速。政府对于房价的调控，也更多是从增速的角度，而不是房价水平的角度。
第二，房价增速快，是有简单而又坚实的经济学基础的。资产价格是对未来收入的提前反应，这个反应的速度远快于收入的增长速度，也快于人们意识的调整速度。当更多的人慢慢明白这一点，对于房价的争论就会慢慢平息。这世界不曾为任何人而改变，我们能做的就是尽快看清形势，适应形势。
说完了简单的部分，说一点稍微困难的部分。房产价格，和所有资产价格一样，是对未来资产能够带来的收入流的反应。对于这个收入流的判断，是有点难度的，需要一个靠谱的分析框架，以及对现实情况的大致准确的把握。看多还是看空，取决于你眼中的未来。
终究，倘若你对中国的前景乐观，就该买。倘若对中国的前景不乐观，就不该买。房子的事情，就这么简单。
现实中的很多分歧，其实来自于对未来的判断。因为未来还没有来，大家的观点差异会很大，也没有办法统一。
我的看法是，尽管我们的经济发展和社会变迁中存在很多问题，中国经济的大河，依然会蜿蜒前行。中国经济已经基本完成了初步的工业化，又恰逢信息技术的基本成熟和落地应用，技术进步的步伐不可阻挡。中国已经形成的大市场，和依然存在的巨大潜在市场，是技术进一步进步的温床。这一点，决定未来中国和世界的基本格局。
我对未来的乐观，还基于对代际更新的理解。我国的80、90一代，最大的已经38岁，最小的也已经18岁，他们已经慢慢占据社会生活的主舞台。和过去的人相比，他们的物质基础更好，知识储备更丰富，对世界、对未来、对科技的理解更深。我相信人类的进步，终究是思想的进步。因此，我相信80、90后主导的中国，有更加美好的未来。倘若如此，买房吧。
我们学习历史，是为了知道历史没有常形。
是为序。
徐远
2018.04.28
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20讲课程分为五个部分:
01
中国高房价迷局
澄清一些流行的谬误
第一讲 中国房价有泡沫吗？
第二讲 房价收入比为什么这么高？
第三讲 土地财政和货币超发导致了房价上涨？
02
房价基本面分析
一个简单的房价增速公式
第四讲 房价上涨是全球普遍现象
第五讲 经济增长和通货膨胀：房价增速的一个计算公式
第六讲 城市化：房价上涨的催化剂
第七讲 技术进步会逆转城市聚集吗？
第八讲 生育率下降、人口老龄化会降低房价吗？
03
房价政策面分析
未来房屋市场的格局
第九讲 关于房产税的三个问题
第十讲 共有产权：土地财政的新形式
第十一讲 租售同权与农地入市：不能增加有效供给
第十二讲 货币紧缩与房价波动
04
房产配置操作指南
买房与租房中的注意事项
第十三讲 首次置业，刚需买房之“先上车原则”
第十四讲 改善买房，如何改善居住和财富状况
第十五讲 百岁人生，选择养老房的“八大要素”
第十六讲 租房比买房便宜吗？
05
国际大都市的房价
未来大城市的房价趋势
第十七讲 东京：泡沫没有告诉你的故事
第十八讲 纽约：世界之都的房价有多高第十九讲 首尔：历史的一面镜子
第二十讲 香港：中国房价的标尺
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