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第一，棚改货币化收紧对房地产投资影响有限。
（1）棚改货币化有利于三四线城市去库存。我国棚改造工程最早始于2005年，过去由于资金来源问题，棚改推进进度一直较慢，而且期间棚改的补偿模式主要是实物安置。2015年6月，国务院要求积极推进棚改货币化安置，此时棚改补偿模式转为了主推货币安置，即政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而居民再到商品房市场上购置住房。
棚改货币化会刺激三四线城市商品房销售，有利于商品房去库存，也会推高房价。棚改实物安置由于是政府建设安置房后向棚户区居民分配，而安置房和商品商品房属于两个体系，但棚改货币化后，居民需要在商品房市场购房，也就是政府将居民的购房需求引导到商品房体系，有利于商品房去库存。另外棚改货币化一般会溢价补偿，居民的财富也会有所增加，除了购买房子外，也会拉动房地产相关消费。
（2）抵押补充贷款（PSL）为棚改货币化提供主要资金来源。2014年4月，央行创设PSL，为棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。PSL采取质押方式发放，合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产，是基础货币投放的一种方式，2015、2016年和2017年，PSL每年新增量分别为6980亿、9714亿和6530亿，而18年以来，目前新增量为4371亿，截止18年5月，PSL余额达到3.12万亿。
（3）过去三年货币安置化比例不断提高，18年料将逐步下降。2015-2017年棚改计划是1800万套，实际完成略高于计划，货币化安置率也逐年提高，分别为30%、49%和60%，货币化安置面积占全国住宅销售面积的比例从13.6提升至21.3%。
住建部规划2018-2020年为1500万套，其中18年为580万套，目前看未来三年棚改总量不会有太大变化，不过实物安置会增加，货币化安置会相应减少。14年提出货币化安置的背景是三四线城市库存高，帮助三四线商品房去库存，而经过三年的去化，现在很多三四线城市的库存已经下降的比较低，此时降低货币化比例市场也有预期。随着货币化安置比例的下降，对应货币化安置面积也会下降，根据华创房地产组调研，今年已经有三四线城市出现实物安置替换货币化安置的情况，而且发现三四线城市的楼盘的拆迁户占比从2017年的20-30%左右下降至2018年的10%左右，预计18年上半年棚改影响占比已经降至低于20%。
目前来看，棚改一刀切的可能性不大，未来更多是慢慢收紧，降低货币化安置比例，因此短期对房地产投资的影响相对有限：
首先，截至5月末，开行今年已发放棚改贷款4369亿元，较去年同期增加1420亿，占去年全年新增的67%，而今年计划开工比去年少20万套，已发放的贷款会继续做，而且棚改授信和放贷之间有时间差，即使今年授信大幅下降，在途的授信及替换资金（棚改专项债）也将保证放贷相对稳定。
其次，货币化安置比例减少，对商品房销售和房价可能有影响，但对房地产投资影响较小。因为货币化安置减少，居民对商品房的需求减少，会导致商品房销售和房价下降，但实物安置比例增加，政府需要安置房分配给居民，房子的需求没有减少，同样会带动投资。
最后，滞后的土地购置费对房地产投资短期依旧有支撑。今年以来商品房销售面积同比下滑，4月同比转负，5月重新反弹，但房地产投资一直保持稳定，主要是此前滞后的土地购置费对投资的支撑，短期来看，支撑依然存在，而且目前房地产库存较低，前期拿地较多，也有开工需求。
另外，如果政府真的收紧，反而说明政府并不担心经济，那么也就不会因为经济的小幅下行而放松货币政策，政府可能更多是想压房地产，然后通过精准滴灌的流动性投放操作将资金引到其他行业，比如“债转股”，小微企业。
一、债券市场展望: 即使棚改货币化收紧，短期对房地产投资影响也有限
周二债券市场交投一般，央行公开市场净回笼900亿资金，国债期货早盘受股市大幅低开小幅拉升，之后逐步回落，午后跌幅扩大，尾盘收平，现货收益率全天小幅波动，基本持平前一个交易日。对于后期，我们需要关注：
第一，即使棚改货币化收紧，短期对房地产投资影响有限。周一市场有传言称全国棚改叫停，国开行停止发放棚改贷款，之后有媒体报道，国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，并不是暂停所有棚改项目，而且今年将多以实物安置为主，同时晚间国开行新闻办回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作，目前各项工作正在有序开展。受此消息影响，近两个交易日房地产行业股票大幅下降，市场担心棚改暂停后会对整个房地产行业造成较大的负面影响，进而影响到经济基本面，我们将通过回顾棚改货币化安置进程对此进行分析。
（1）棚改货币化有利于三四线城市去库存。我国棚户区改造工程最早始于2005年，辽宁省率先启动全省范围内的棚户区改造计划，之后由东北地区、中西部地区向全国范围内扩散，15年之前，棚改主要采用“政府主导，市场运作”的模式，但由于资金来源问题，棚改推进进度一直较慢，在2008-2014 年间，我国每年棚户区改造开工量一直保持 250-300 万套左右。而且期间棚改的补偿模式主要是实物安置，是指政府用建设好的安置房分配给被拆迁棚户区居民，拆房子还房子。
2015年6月，国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，要求进一步做好城市棚户区改造，并积极推进棚户区改造货币化安置，此时棚改补偿模式正式由实物安置转为了主推货币安置，也就是政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。
棚改货币化最直接的作用就是会刺激三四线城市商品房销售，有利于商品房去库存，也会推高房价。棚改实物安置由于是政府建设安置房后向棚户区居民分配，而安置房和商品商品房属于两个体系，但棚改货币化后，居民需要在商品房市场购房，也就是政府将居民的购房需求引导到商品房体系，有利于商品房去库存。另外棚改货币化一般会溢价补偿，居民的财富也会有所增加，除了购买房子外，也会拉动房地产相关消费。当然由于溢价补偿，会加大地方政府的资金压力，为此央行通过加大PSL投放来支持棚改货币化。
（2）抵押补充贷款（PSL）为棚改货币化提供主要资金来源。此前棚改的资金一般来源于财政拨款、商业贷款和地方政府发债，导致棚改推进进程缓慢，2014年4月，央行创设PSL，开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源，2016 月 4 月，国务院常务会议要求国开行成立专门机构，实行单独核算，加大对棚改的支持力度。
PSL采取质押方式发放，合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产，是基础货币投放的一种方式，2015、2016年和2017年，PSL每年新增量分别为6980亿、9714亿和6530亿，而18年以来，目前新增量为4371亿，截止18年5月，PSL余额达到3.12万亿，PSL利率也从最初的4.5%下降至目前的2.75%。
（3）过去三年货币安置化比例不断提高，18年料将逐步下降。2015年6月，国务院提出棚改三年计划，要求2015-2017年改造各类棚户区住房1800万套，每年600万套，实际完成略高于计划，分别为601万、606万和609万套，货币化安置率逐年提高，分别为30%、49%和60%，货币化安置面积分别为1.5亿、2.5亿和3.1亿平，占全国住宅销售面积的比例从13.6提升至21.3%。对于2018-2020年，住建部规划为1500万套，其中18年为580万套，19和20年各460万套，目前来看，未来三年棚改总量不会有太大变化，不过实物安置会增加，货币化安置会相应减少。14年提出货币化安置的背景是三四线城市库存高，帮助三四线商品房去库存，而经过三年的去化，现在很多三四线城市的库存已经下降的比较低，此时降低货币化比例市场也有预期。随着货币化安置比例的下降，对应货币化安置面积也会下降，根据华创房地产组调研，今年已经有三四线城市出现实物安置替换货币化安置的情况，而且发现三四线城市的楼盘的拆迁户占比从2017年的20-30%左右下降至2018年的10%左右，预计18年上半年棚改影响占比已经降至低于20%。
投资策略：降准兑现之后，收益率再次进入小幅震荡走势，目前市场限制收益率进一步下行的因素较多，短期最核心的可能是汇率贬值压力，因此未来收益率更多还是维持窄幅波动，对于交易盘来说，交易空间有限，配置盘需根据负债端的精细化管理进行配置选择，成本过高的机构应该放缓配置节奏。
