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文|凯风
四年来首次，房贷利率终于迎来大变局。
今日（8月25日），央行发布新规，房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定：
首套房贷利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套房贷利率不得低于LPR加60个基点（5.45%）。
这意味着，继2015年连续五次降息之后，中国房贷基准利率再次发生变化。
过去四年，我国房贷政策利率一直都维持在4.9%的水准。如今，房贷利率跟随LPR市场利率浮动，这一次从原来的4.9%首次变成4.85%，降低了5个基点。
这是不是意味着楼市正式降息？对房地产市场影响究竟有多大？
其一，这一次只是名义上的“小降息”，对实际房贷利率几乎没有影响。
且不说5个基点的降息，相比25个基点的常规降息来说，可以直接忽略不计。
更关键的是，基准利率是一回事，实际利率是另一回事。
根据央行新规，各地具体房贷利率，由商业银行根据LPR基准利率加点形成。
这里的加点，就是过去的上浮，这意味着实际房贷利率该怎么上浮还是怎么上浮。而基准利率的调整，只是带来名义上的降息，对于实际利率影响不大。
众所周知，基准利率在现实里其实没有多大意义，实际利率通常远远高过基准利率。
从2015年开始我国房贷政策基准利率就维持在4.9%的水平。但现实里，几乎所有人都享受不到这一政策福利，实际房贷利率往往上浮10%乃至30%。
据融360监测数据显示：
2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44％，二套房贷款平均利率为5.76％。相比于4.9%的基准利率，分别上浮11%和17.5%。
显然，楼市定向加息，还会继续维持。房贷基准利率调整，影响微乎其微。
其二，未来房贷利率不再一成不变，而是每月都会进行调整。换句话说，现在的4.85%也不是固定的，每个月都会调整。
这里解释下，我国存在两种利率，一个是政策利率，另一个是市场利率，也就是LPR。
政策利率，即我们所熟悉的存贷款基准利率，比如4.9%的房贷基准利率。这个利率由政策确定，除非全面降息，否则不会轻易改变。事实上，4.9%的房贷基准利率，已经将近4年时间没有变化了。
然而，市场在变化，这就带来市场利率之说。央行最新推出的LPR新机制，就是典型的市场利率。这个利率，是由各大银行根据央行的MLF利率加点而来，MLF相当于央行对银行的贷款利率，这个利率跟随市场变化而变化。
以前房贷利率跟随政策利率浮动，而政策利率除非全面降息，否则几年都不会调整一次。
相反，LPR利率每个月都要调整一次。这就意味着，未来房贷基准利率也会每月跟随调整一次。
其三，新人新办法，老人老办法，这个调整对于既有房贷没有影响。
按照央行的说法，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。这就意味着，新规只对10月之后的新增住房贷款有效。
当然，房贷利率并非签了就永远不变。对于以前的购房者，房贷利率想要调整，并非没有可能。
如果出现大幅降息或加息，银行不可能接受过去的固定利率，相关房贷利率也会随之调整，只不过，这个调整是一年一次。
其四，未来，房贷利率只能加点上浮，不能再进行打折。如今上海的95折房贷，以及过去许多城市的85折房贷，或将统统成为历史。
央行明确规定，首套房贷利率，不得低于LPR市场利率。以前房贷利率还有打折之说，未来LPR就是最低的下限。
言外之意是，未来只能加点上浮，最多也只能维持在基准利率，不能再进行打折。
这个规定在目前影响不大，但未来如果利率下行，市场转为宽松，影响就会显而易见。
要知道，在2015年和2016年，85折房贷利率随处可见。如今，房贷额度最为充足的上海首套房贷最低仍能拿到9折，未来折扣如果不复存在，影响就可想而知。
其五，除非楼市再次出现大宽松信号，否则定向加息就是常态，房贷利率不会轻易降。
这一次，针对楼市的定向加息，相比往年，反而出现变本加厉之势。
近日，合肥有多家暂停二套房房贷，而苏州的房贷利率甚至上浮到6%左右，创下新高，其他多个城市也都上浮了房贷利率。
市场利率在下行，房贷利率反而在升高，这种矛盾局面的出现，就是楼市调控意志的体现。
要知道，这一次LPR利率改革，主要目的在于挤压银行利润，服务于实体经济，降低实体企业的利率是关键，而房地产则受到严格管控，被排除在外。
前两天，央行有关负责人曾明确指出：房贷利率不会降。就是再明确不过的信号。（参阅《央行“降息”？楼市暂时例外！》）
所以，未来除非再次出现大宽松信号，或者出现全国范围内的全面降息，否则，房贷利率该怎么上浮还是怎么上浮。