央行明确房贷利率！到底是升了还是降了？-房贷利率

央行明确房贷利率！到底是升了还是降了？

作者：知识星球找老齐的读书圈

昨天下午，央行发布了重磅消息，对个人住房按揭，商贷利率做出了明确的规范，这是利率市场化改革之后，央行又一次针对房贷利率做出的明确解释。主要就这么几点。

首先，房贷利率也按照LPR的报价利率，加点形成，也就是说每个月都有可能调整，而且明确了，商贷利率的下限就是贷款报价利率。比如最新一期的报价利率是4.85%，这比原来的4.9%，下降了0.05%。

其次，二套房的商贷利率，下限是LPR利率，加上60个基点，也就是说要加上0.6%，那么4.85%+0.6%=5.45%，相当于变相上浮了11%，换句话说，央行这次明确规定，二套房利率，最低最低，要上浮0.6个百分点。利率越低，上浮的百分比越高，反之就越低。

通过前两条，大家觉得还好，这好像还降息了，毕竟原来首套房是4.9%，而且各家银行还有不同程度上浮，有的首套房都上浮了10-20%，二套房很多都上浮了20-30%，所以这很明显是降息了。但是您别高兴的太早，针对各地不同的情况，央行还有限制。

第三，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本地区的因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。也就是说，央行除了在最底下画了一条红线之外，还在上面充分授权地方金融监管部门，制订各地相应的政策。那么以后，一些居民杠杆率高，或者信贷风险突出的地方，加点可能会更多。

第四，之前的房贷利率不调整。公积金贷款也不调整。

所以这么看，一些地方的利率上浮，可能你还是躲不开，也就是说上面那两条，只说出了央行的最低门槛，只解决了贷款利率下限的问题，告诉各家银行，最低你不能低于首套4.85%，和二套5.45%，主要是针对那些之前还有折扣利率的地方，比如上海，就能用95折贷款买首套，也就是4.65%的利率，那么现在就得提高到4.85%，高了20个基点。而那些本就已经利率上浮的地方，则很可能各地央行领会精神，提高加点幅度，别忘了前两天央行发布会上，央行副行长刘国强已经明确表示了，有一点是肯定的，房贷利率不下降。

老齐推测，这次央行可能给各地的任务很可能就是只升不降，如果新方法提高了房贷利率，那么就按照新方法执行，如果新的计算方法反而降低了房贷利率，那么各地央行重新制定加点方法，把利率再升回来。而且，别忘了个人住房商业贷款，虽然是有利率标准了，但他还有另外一个维度，那就是额度管理，昨天我们也说了，目前合肥已经有12家银行暂停了二手房的贷款，原因就是因为额度不够用了。所以利率是有，也很明确，但是额度用完了，你也同样拿不到贷款。各地央行也会根据额度的使用情况来调节最终的加点策略，如果是额度紧张的地区，加点肯定会更多。就好比，东西少，肯定要加价销售是一个道理。

所以我们不能只看央行的最低限制，还要根据实际情况来进行比较，至少在一些目前房贷利率上浮比较多的地方，很难拿到这个最低的房贷利率水平。等到10月8日执行的时候，各地央行肯定还有新的加点政策出台。大的背景下还是房住不炒，还是要限制资金流入房地产，所以未来金融上，肯定是越来越紧张，之所以利率市场化了，要把房贷利率单拎出来做个规则，目的已经很明确了，就是要控制这块，区别对待的。以前我们都是一降息，市场还没活，房地产就先火了，一加息则实体经济先死，然后房地产才有感觉，钱总是绕不过房地产这堵墙，现在我们也学聪明了，干脆把房地产从利率体系里面拆出来，专门针对他，说白了这就是为了之后实体经济降息，房地产加息做好了准备。

之前我们一直说保障刚需，但是现在对刚需的态度其实也在发生改变，首套房也在收口，利率上浮也不能幸免，二套房基本上卡的就更死了。而且额度上也很紧张。利率市场化改革后，利率变动可能会很频繁，各家银行也可能会要求每年签一下利率协议，也采取浮动利率的方式来偿还房贷，这对于购房人来说，压力就会变得不确定，有可能会因为市场利率连续走高，而增加还贷成本。

综合来看，目前实体经济的贷款利率很可能会下降，但房贷利率已经不太可能下降，而且其实比利率更要命的是额度，额度越紧张，加点上浮就会比例越大。央行除了用利率手段调节，还可以用数量手段调节。以前央行是缺少工具，所以放任了房地产的泡沫，现在已经特别对待了，从金融上已经做出了针对性的限制，未来房价还想大涨，基本很难了。当然我说的是全国，某个地方可能有他的特殊性。金融，土地，人口这三个是重要变量，金融已经明确变成压制的力量，剩下两个因素土地只能增加不能减少，最大的不确定因素就是人口了。如果人口减少，无论土地怎么变，房价都不可能再涨。如果人口增加，就要看土地的供给是否能够跟上人口增加的速度了。如果土地跟的慢，人口涨的快，那么房价就还有向上的可能。