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摘要：调控决心依然坚挺
撰文|张银银
房贷利率出现了分化的趋势。
尽管融360《2018年10月中国房贷市场报告》显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，刷新年内新高，保持连续22个月上涨。
然而有权威媒体报道称，虽然房贷利率整体保持上行，但与以往全面火热的趋势不同，多个一二线城市的部分银行，利率有下调趋势。也就是说可能真相又被平均给抹杀了。
就在上周，有媒体在多家银行确定，北京、广州、杭州、深圳、南京、厦门等地出现了部分银行房贷利率回调的变化。目前上海的平均房贷利率是5.18%，只比基准利率上浮了5%，而厦门，昆明，乌鲁木齐，大连基本也只上浮了10%，在5.4%附近，北京、福州还有太原是5.49%，上浮幅度也从15%下降到了12%。
如果从一套房而二套房的角度来看，首套房利率从之前的上浮15-20%，下调到了只上浮10-15%这个区间，而二套房通常还是上浮比较多。总体来看，目前的房贷利率，无论是首套还是二套，比之前大概下调了5%左右。
实际上，从全国数据看，销售增速放缓早就开始。但是，一方面有调控抑制了网签节奏的因素，同时一开始没人信调控不开玩笑。
随着时间的推移，网签数据不可能一直靠拖。周期进入下半场。
所以，如果说6个月左右的全国性销售面积增速滑坡，或者低增速，可能还是多空博弈、对抗调控。
超过了6个月，甚至达到了12个月销售面积增速低位，那么一定是行情开始逆转。
另一方面，现在的情况更多是银行需要做绩效，需要多做按揭贷款这样的优质贷款业务。
今年前10个月，全国平均房贷利率的持续走高，“贷款200万，多还30万”的新闻相信大家都还记忆犹新。
今年房价本来已在高位，房贷利率上调又增加购房成本，很多所谓的刚需，被这“两座大山”压成了不需：暂时放弃了购房。
但银行今年的日子并不好过，降薪、裁员的消息也不时曝出。如果有哪家银行开始下调房贷利率，其他银行不跟进，这优质的按揭贷款业务还咋做？！
所以我们看到，一个城市传出有房贷利率下调的新闻，通常差不多时间内，这个城市会出现多家银行纷纷下调房贷利率，不然难以招揽新客户。
特别有趣的是，如果这个时候该城市除了在金融政策上做点动作，不敢大幅放宽购房准入条件、贷款条件。恰恰说明，上头的调控决心还坚挺。
银行也不敢降得太多，毕竟大的调控环境在这。对于普通人来说，起码可以感受到的是，房贷审批是不是很慢很慢、利率维持高位？如果是，而且维持很长时间如此，这说明银行的态度，说明金融监管部门的总量和政策口径。
如果是有息首付贷，本轮周期的上半场，刚需和投资者的加杠杆玩法，那是过去时。
如今，在一些城市开发商为了促销，很多提供的是首付免费分期。
据我这两个月出差看到的，以及听朋友介绍的情况，首付免费分期在一些城市已经出现，不止是环京。其中，不乏一些规模开发商。这说明了啥？不是缺钱缺到了极端，谁会冒着风险这么干！
话说回来，尽管杠杆游戏一直建议刚需，有机会上车还是要抓住机会，不过首付贷这种东西，真不是机会，就是一火坑。对于购房者来说，一定要谨慎，因为首先首付贷本身是违法的；其次，这类首付贷的利息奇高，最后因为或许开发商拿了你的首付头期款，他的期房就烂尾了……
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