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房贷利率又双涨了，什么时候会降？9月7日宜家动工了，周边房价会涨吗？
高容积率的金源一品天下、万科金域滨江、融创青溪府、合景香悦四季等楼盘怎么样？
一周热点，扒房来答。在这里，给你不一样的答案。
— 第1题 —
房贷利率会下降吗？
Q：最近看房发现，某些银行的房贷利率又涨了，请问扒哥什么时候利率会降下来？
A：介个，恐怕短时间内是降不下来了。为什么这么说，因为这是当下调控的需要，“坚决遏制房价上涨”不是说着玩的，所以才会有利率一而再再而三地上浮。
据了解，目前因银行而已，南宁首套房贷款利率普遍在基准基础上浮了15%-30%，而二套则普遍上浮了30%-40%。精装部分更是夸张，贷款利率上浮35-50%，真是贵的一批啊，并且银行对房贷审核也日益严格。
有银行负责房贷业务的哥们告诉八哥，这是国家政策和意志所在，目的很明显，从严调控楼市，所以指望短期下调恐不现实。
所以，近期想贷款买房，只能忍受高利率，谁让咱是借钱的，有本事一次性，卖房的也会优先服务你。
— 第2题 —
宜家动工五象房价要涨？
Q：前两天宜家终于动工，是不是意味着五象新区的房子又得涨了？
A：额，咱能不那么敏感吗（捂脸），不过是一个卖家具的而已，真不必太当回事的。
宜家拿地一年，终于今年9月7日开工，预计2020年开业，作为家具卖场界的明星卖场，的确会自带流量，但应该不会有人专门为了买家具而定居周边吧。
毕竟，宜家也不是万象城、万达广场等商业购物中心，并非日常生活所必备配套。
五象新区之所以涨，是因为区域原本的高逼格规划与兑现，交通、商业、医疗、教育、公园等配套确实完善，也真真做得牛批，当然也要感谢炒房客的热情追捧，才有了。
从外地来看，也还没有过宜家开建开业推高周边房价的案例，所以不用担心的，OK的！
— 第3题 —
容积率超高有什么影响？
Q：看中了金源一品江山，但这个盘容积率很高，会不会住的不舒服，有点纠结。
A：“容积率”是项目总建筑面积与总占地面积之比。容积率越小，居住舒服度越高。
高容积率楼盘意味着小区内房子建得多，居住人口密度越大，最终导致小区生活舒适度下降，还可能存在楼间距过窄、停车位不足等问题。
一般来说，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5.0。目前，南宁市大多数楼盘容积率2~4之间，而金源一品江山的容积率高达6.1，可想而知，小区的居住舒适度必然会大打折扣。
当然，买房问题需要综合考虑，不仅要考虑到一个点，而是需要综合全盘考虑。
从配套角度来看，小区背靠金源城这个大盘，生活配套比较完善，且是比较正宗的地铁盘，目前建设中的地铁3号线兴桂路站上盖物业。
此外要注意的是，因位于快环边上，项目南面的1、2、3、5号楼易受快环上车流噪音、粉尘等影响。
还有小区目前学区划分为金源城的卓立小学，学校属于私立性质，购房者也需提前了解。
目前项目在售主打中小户，主力价在1.1万~1.18万元/平米，总价相对较低。对小区舒适度要求较高，请谨选，对容积率要求不高、经济实力稍弱的刚需可重点考虑。
— 第4题 —
万科金域滨江咋样？
Q：老扒，听说万科已经接手中铁交通天地明珠，请问这个楼盘怎么样啊？
A：没错，消息准确，最近该楼盘翻盘率颇高，在此就说道一下。
中铁交通天地明珠一期已售罄，万科接了其剩余地块，起名为万科金域滨江，并在万科公园里设有接待点！
先说地段，这里是五象龙岗新区，还真是赤裸裸的一线江景，当然由于目前江岸正在升级改造，景观不咋地，但未来应该挺美的。
万科金域滨江效果图
片区目前仍在大开发阶段，并且大牌云集，周边有万达茂、龙光玖珑臺、启迪科技城、阳光城丽景湾、中铁江湾山语城、恒大悦龙台、蓝光雍锦澜湾等，啧啧啧，真是个美丽的新世界呀。
规划中品区有条地铁机场线经过，但离项目不算近，并且修建的时间表还不知道啥时候，不必抱太高期待。
再说产品，项目总占地约104亩，由5栋23-28层高层（主力90-120平米的三房四房），14栋6-11层的洋房组成（主力户型144-200平的四五房）组成，规划1342户，1728个停车位。
项目容积率2.5，同时规划1条风情商业街道，居住舒适度还可以。
至于价格，连售楼部没有的金域滨江自然是没定的。八哥推测，高层可以参照周边的龙光玖珑臺等，装修房均价12000上下，洋房自会更高，估计高一两千是正常的，具体有待楼盘公示了，仅供参考。
怎么说，买这里就是买未来，不急入住的还是可以考虑的，地段、景观、配套及万科的品牌。
— 第5题 —
青溪府洋房有投资价值吗？
Q：扒哥，看上融创青溪府的洋房，均价12000元/平米，有投资价值吗？
A：现阶段谈投资，确实需要点胆量、技术和雄厚的资金，八哥深表佩服。
说回融创青溪府这个盘，项目位于壮锦大道与沛阳路交汇处，属于曾经大热的空港板块，地段肯定没法跟青秀五象比，但也不算太差，再怎样也处在两条地铁线交汇处（4/5号线）。
周边经过多年发展，也日益成熟，商业、学校等配套齐全，房价更是在过去三年翻了一番。
其次该项目由融创联发联合开发，一个全国top10，一个深耕南宁多年的福建国企，品质上应该值得信赖的。
令人意外的是价格，此前其洋房对外报价一直是12500-15000元/平米（底层带花园），如今12000元/平米，含精装，据了解没外收，性价比还是挺高的。
八哥看过其产品，7层楼高，板式结构，一梯两户，一栋仅14套房，主力户型为140-164平米的四房、五房，方正通透，我的个妈呀，八哥只差钱了（不好意思，湿态了，湿态了）。
总得来说，以比南宁均价略高的价格拿青溪府洋房，还是值得的。
— 第6题 —
合景香悦四季可以买吗？
Q：刚需买房，请问合景香悦四季这个楼盘怎么样？值得下手吗？
A：欣赏这位刚需，买房不受政策和市场影响，这才是一位刚需必备的自我修养。
言归正传，合景香悦四季位于五象岭脚下，这里自然不是所谓的五象核心区，由于靠山环境不错，但目前周边配套还不够成熟，离地铁2号线也不算近。
项目本身的规划期产品尚可，总占地约158亩，容积率3.0，由高层和联排别墅组成，总户数约2700多户，车位约3100多个。
目前项目高层均价11000元/平米左右，这个价格不算低，但相比五象核心区不高，区域地缘刚需客可考虑。
需要提醒的是，合景泰富前期已交房的天汇广场、天峻广场均出过一些负面，当然这与当初入邕时第一批操盘手牛皮吹过头有关。
总的来说，新项目的品质尚需时间验证，而合景也需要一个标杆项目来自证。
|文/九个苹果 编/八阿哥
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