央行：房贷利率不降！继续观望还是咬牙买房？业内人士给四字建议-房贷

房贷利率不降！要降价？继续观望还是咬牙买房？任正非谈买房时机

决定是否贷款买房主要就两个因素，一是房价是否能够承受，为凑首付款；二是房贷利率是否合适，为还月供。本轮楼市调控期间，房贷利率一直处于上升趋势，自到去年12月份楼市平稳以后，房贷利率才有所回落，但热点城市并未有明显松动，经历今年开年以来楼市“小阳春”后，为配合调控需要，房贷利率自5月份开始，部分城市房贷利率又开始回升，而且额度进一步收紧，这让部分准备贷款买房的人望而却步。

就当大家准备继续观望的时候，国际形势风云突变。以欧美主要经济体为代表的国家央行纷纷宣布降息，这让国内购房者似乎看到了降息希望，莫非购房机会来临了？没错，大环境如此，我们也没有理由不降低资金成本。所以，从上周开始不断刷屏的“贷款市场报价利率”形成机制改革，简称LPR改革，将从8月20日开始施行。简单地说就是贷款利率要降了。在政策吹风会上，央行副行长刘国强表示：房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但有一点是可以肯定的，房贷利率不下降！换成通俗易懂的话理解，市场利率应会降，但房贷利率不会降。

看到这里，相信购房者心里都应该明白了，国家对楼市调控是下决心的，单向提高房贷利率抑制楼市过热的决心并未动摇。刚需们千盼万盼的房贷利率下行又落空了。那么，对于我们购房者来说，现在是继续观望还是咬牙买房？任正非谈买房时机。

现在是不是一个买房时机呢？根据媒体报道，华为创始人任正非认为，对于刚需族而言，2019年不是一个合适的购房年，需要耐心等待一个政策和房价都有有利趋势的时机再去购房。年轻人整天关注房价并非长久之计，需要等到一个好时机。中国的房价前期看金融资金，中期看土地供需，后期看人口变化和个人收入能力。

把任正非的话概括为三点：一是需要等待政策和房价有利时机；二是中国未来房价跟金融资金、土地供应、人口和收入与否有关；三是2019年不是购房好时机。那么，任正非的三点看法有道理吗？下面我们来简单分析一下：

第一、等待政策和房价有利时机。现在是政策和房价有利时机吗？

首先说政策，在政策面上，现在正处于国家对楼市的持续调控下，一方面通过限购限贷限售打击投机非理性购房，炒房团逐步淡出市场，市场观望的人越来越多；另一方面通过提到房贷利率，无论是首套房还是二套房贷款成本大幅提高，个别城市首套房贷利率已经突破6%，对抑制购房需求意味浓厚。

其次说房价，很多城市经过本轮长达3年的持续上涨，房价少则涨5-6成，多则翻倍甚至更多，毫无疑问，房价已经到了一个阶段性高位，而且楼市还出现了分化，一些多年未上涨的部分三四五线城市，借这次楼市去库存东风，房价“乌鸡变凤凰”，中国社科院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》提示到，因去库存逐步衰减或退出，三四线城市需求不足，房价将进入下跌阶段。

由此可见，无论是政策面，还是房价上，目前怎么看都不是一个好时机。一是当前房价并未有多少实质性下跌，另一方面房贷利率高企，资金利息成本处于高位。有媒体算过一笔账，100万的房贷，在基准利率为4.9%时，贷30年的利息是91万，如果利息上浮20%达到5.88%，利息总额将达到113万，利息总额高出22万，足足一辆B级轿车。

第二、中国的房价前期看金融资金，中期看土地供需，后期看人口变化和个人收入能力？

金融资金方面，长期以来，我们有一些人可能会有这样一个误区，认为这么多年来，楼市也经历过不少调控，但是房价就是越调越高，是不是没办呢？实际上，楼市调控中，最有效的手段就是金融手段，其中贷款利率一项就可以让房价降下来。举个极端的例子，比如房贷利率提高到6%市场还不降温的话，那么就继续提高到7%，8%甚至更高，毫无疑问，结果是市场不但会降温，房价还会迎来大幅调整，因为能够全款买房的是少数人，房贷利率不断大幅提高，需求锐减，房价必降。

但为什么不这么做呢？现在只是对市场降温，而不是要房价下降，使用金融手段的目的是保持楼市平稳。近期，国家主管部门限制房企融资，限制违规资金流入到房地产开发领域，其目的也是给楼市降温。即使如此，我们也应该看到，金融方面从不违规输血房地产和适当提高购房成本两方面着手，楼市势必会降温，部分城市房价将迎来回调，房价短期是难大涨了。从这个角度看，房贷利率不下降，并不是要降房价，而是稳楼市、稳房价，正如任正非说的中国房价前期看金融资金。

中期看土地供需，后期看人口变化和个人收入变化。对于这个应该比较好理解，自然资源部在此前提出了“5类”供地法，简单地说，就是各城市根据楼市库存量、去化速度确定土地供应指标，其目的要求当地城市住房供应和需求平衡，房价不至于大涨，也不至于大跌。当然，考虑到地方对土地财政需求，能否严格贯彻落实还存在不确定因素；此外，根据机构预测，我们的城市化目前还有10个点左右快速发展期，基本到2030年左右，城市化率将超过70%，基本达到初级发达国家目标。由此可见，城市化人口在未来较长时间还是有一定保证，但我们也应该注意到，随着生育意愿下降，老龄社会到来，住房需求的高峰期正逐步过去，未来房地产市场将由“量”向“质”转变。对于本轮上涨过快且处于城市收缩型的地区，通过收入不断提高来逐步化解泡沫或是调控的一个选项。

第三、2019年是不是一个购房好时机？

任总认为的2019年不是购房好时机，应该有两个方面考虑，一是我们的年轻人应该有自己的梦想和事业，不应该天天把注意力放到买房上；二是现在的政策对买房者不是很有利。业内人士认为，如果能够分情况看，那么对购房者的指导或能更明确些，业内人士核心思想就是“分情况看”四个字，如何理解呢：

一方面，对于那些大城市来说，住房供应和需求平衡问题没有得到很好解决，而且也不好解决，调控只是短期抑制了需求，但购房需求并未消失，所以，未来房价还是易涨难跌，如果是刚需，能够早上车尽量早上车，现在或许不是最低点，但拉长时间看，现在大概率还是一个低点，买房要趁早这个法则还是适用当下，特别是对于那些限价楼盘，政策按住不涨价你不买，后面这样的机会还真不一定有；

另一方面，对于高杠杆买房投资投机炒房的群体来说，我们最好也不要往枪口上碰，“房住不炒”不是一句空话，资金成本高企，不涨就意味着亏损，至少眼下已经不适合冒着风险投资房产了，因为短期也看不到楼市有放松迹象，悬崖劣马或是对现阶段炒房客的最好忠告。