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今天有朋友咨询小胖大少，这位朋友看好房子之后交了部分定金，交完定金后置业顾问拿出个知晓已经抵押的协议让签，交定前没有并没有告知该房屋有抵押，鉴于当时比较晚了，不签又不给走，也不退定金，于是就签了认购协议，现在有些后悔，希望能退回定金。
买到被抵押的房，定金可以退回来吗？这个问题其实比较普遍，全国各地都有开发商把在建房抵押给银行，从银行贷款进行建设，同时又开始销售期房给购房者。
那么，这样的房屋被开发商抵押了，又拿出来销售，是不是违法了？
据了解，被抵押房产是可以依法转让的，根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程可以作为抵押，以获取其工程后续资金。
在建工程抵押：是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
由此可见，将在建房产抵押给银行是合法的。
但是将抵押房产又拿出来销售，是不是就违法了？
按有关法规规定，将抵押房地产出售必须满足两个条件：
一是通知抵押权人并经其同意；
二是如实告知买受人；
所以，通过朋友的介绍情况来看，既然签订了知晓已经抵押的协议，其实就是说明如实告知了买受人，在这个过程中是合法的行为，但是在交定金之前没有告知，其中确实存在部分欺诈。
在签订认购协议之后，能在按照协议中明确规定的日期给办理房屋所有权转移，解除抵押，那这是没有问题的，但是如果不能在合同规定的时间让你拿到房屋所有权，那就是违约的了。
所以购房者买房时一定要多留心，一般大的开发商如果做了再见项目抵押，也不用太担心，他们是有能力还清贷款的，按照合同操作，是可以得到房子。
但是，如果是小开发商，那么资金实力如何就不得而知了，有没有能力还清贷款也就不得而知了，这个需要及早判断，如果真的碰到这样的情况就要注意收集证据，保留材料，及早走法律程序，可以要求退款。
最后附上一个类似的案例，供大家参考：
王先生今年2月在海珠区某楼盘看中了一套房，签了认购书并交了20000元定金，当时该开发商未说明该套房的抵押情况，也未出示任何相关证件，只是约定十日内签订商品房买卖合同。王先生再三要求下，售楼小姐出示了该楼相关证件的复印件，王先生又要求其出示预售许可证正本，被以各种理由拒绝，他怀疑该房有问题，再三盘问下，售楼小姐承认该房已抵押给银行，但承诺一个月内可解押，王先生要求就解押订立协议书，被拒绝，要求返还定金也被拒绝
岳成律师事务所广州分所张启军律师意见：开发商故意告知王先生虚假情况，隐瞒开发房屋已被抵押的真实情况，诱使当事人作出错误判断的，签订了认购书，根据我国相关的法律规定可以认定为欺诈行为。合同双方一方出现欺诈行为，则视为违约。开发商没有向王先生说明房屋已抵押的情况，而且不愿签订解押协议书，所以无法签订购房合同的责任在于开发商，适用定金罚则，开发商应双倍退还定金，向王先生返还40000元。
责任编辑：小胖大少
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