在房地产市场中，购房者始终分为2种，最为常见、数量最多的莫过于刚需一族，年年都有、年年都会诞生新的刚需族，刚需人群成为了房地产市场最坚实的购房主体。可以说，正是他们源源不断的购房需求，才撑起了市场如今的房价。

除了刚需，还存在着大量的炒房者，炒房就等于买房投资，之所以有炒房问题存在，关键原因就在于炒房能够赚钱，并且炒房赚的钱比实实在在做生意赚得钱更多、更快、更容易。炒，不仅仅局限于房地产，在不少行业诞生之初都有炒的情况发生，例如粮票刚刚开始的时候，就有人看到了商机—炒粮票；彩色电视机刚刚出现的时候，也有人炒彩电。笔者总结为，有大量需求，但是供给不足的情况下，就很有可能产生炒的机会。

在房地产萌发之初，炒房是不存在的，因为人们并没与认识到房子对于人们的价值所在，也没认识到往后市场中的需求有多少，大家都沉浸在之前的分配方思维中，并没种前瞻性的认识。随着房地产的兴起，当个别人尝了螃蟹、因为房价上涨带来的收益之后，其他人也紧随其后。于是买房投资之风开始盛行。

在买房事情上，国家对刚需有很大的优待和关照，例如首套房首付款比例相对较低，二套房则首付款比例较高，三套房以上的首付款比例更高；在按揭贷款利率方面，首套房刚需往往得到更大的关照，利率水平很低。

官方数据显示，2019年上半年，贷款额度总计增加9.67万亿元，同比上涨了6440亿元，在这其中，住户部门的贷款增加了3.76万亿元，中长期住户部门贷款增加达到2.75万亿元。从这里很容易看出，住户部门的贷款占总贷款增长的比重很高，并且中长期贷款占比相对较大，这其中较大部分是长期按揭贷款规模。前几日，买房贷款再传新消息，房贷变革：10月8日开启！我们具体解读、了解一下：

一、按揭贷款的利率确定方式有变，央行公布贷款新政，10月8日执行，我们说说最近大家最关心的2个问题。

知识点1：买房按揭贷款利率该如何变化、如何调整呢。

我们从央行报告略知一二，其实按揭贷款利率也仅仅是银行贷款利率的一部分，根据传统经验，贷款市场每个月都会有个LPR利率标准，在这个标准基础上，各种性质的贷款、不同客户群体的贷款可以加点实施或者打折降点实施。

而在个人住房贷款中，一直以来都是参照央行发布的基准利率为参考依据，并不是根据市场决定，这一次把个人住房的按揭贷款利率也改为有市场调节的贷款利率，能更好的的体现贷款市场行情，充分发挥市场的作用。不过，我们也清晰地看到，购房者按揭贷款也受到房地产调控的影响和各大城市差异化调控机制的影响，对房价平稳起到很大的作用。

知识点2：房贷利率在10月8日之后，该如何确定呢？

根据央行的答记者问说明，房贷利率定价机制转换之后，全国的房贷利率首套房不能低于对应期限的LPR利率的基准利率，二套房的按揭贷款不能低于这个基准利率的上浮60个点。如果按照2019年8月份最新的市场LPR利率来看，5年以上的贷款利率大致为4.85%，那么首套房自然不应该低于这个限度，二套房需要在此基础上上浮60个点，也就是达到5.45%水平。基本上与当下的利率标准差别不大。

二、在这种新变革背景下，现在买房是“占便宜”还是“吃闷亏”？“买房”与“卖房”，哪个该提前做？

该不该买房，首先要看房价走向，影响房价一个非常重要的因素是房地产调控指向哪里，从目前房地产宏观方面来看，未来房价持续上涨的可能性不太大，因为从国家统计局发布的最新的70个大中城市的房价数据来看，大多数城市房价是基本持平或者是相对稳中有跌的，纵然是房价依然呈现出上涨的城市，房价涨幅也出现了一定的持续收窄态势，进而影响到房价未来走向预判。

首先，房价将持续平稳，今后买房仍然可期，但是炒房已经不可能了，所以买房无所谓占便宜和吃亏之说，只在于需不需要买房而已。

从2019年前不久的经济工作会议上，第一次明确提出了“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”，这个说法表达的思想非常明显：今后，在发展经济过程中，不能再把房地产拿回来作为刺激经济的短期手段。因为我们都知道，房地产在过去20年里之所以发展迅猛、房价轮番上涨，其实很大一部分原因是城市的变相“扶持”，主要表现在地价地频频上涨，地王频出就是最好的例子。进入2019年之后，还有人听说过地王吗？就算有也没有了过去几年的地王风采。

除此之外，在各大城市坚持的房地产调控原则方面，2019年及以后的几年里，应该也不会有太大的变化，房住不炒的调控指导思想依然是占据主导地位的，各大城市在此基础上因城施策，所以未来房价大体上应该也处在一个合理的理性波动范围之内，不会太高、不会太低。

什么叫做房住不炒呢？房住不炒并不是不让房价大幅上涨，更不是不允许房价大幅下跌，而是要在维持房地产稳健发展的基础上，确保房子的居住属性实现，持续抑制房地产中的炒房水分。在房住不炒的调控基调下，因城施策、一城一策和长效机制是具体策略，今天这座城市的房价过高、过热，影响了房地产行业稳健发展，则应该采取相应的针对性措施，给楼市降降温，促使房价回归理性。明天另外一个城市房价遇冷、过分下跌，同样也不利于房地产行业稳健发展，类似地也应该采取相应措施，把异常情况减少，把房地产拉回稳健水平线上。

其次、该不该买房，现在买房时吃亏还是占便宜，还应该从买房目的看出。出于买房投资、炒房的目的买房、卖房的，目前市场环境不允许、政策环境更加不允许。

房住不炒之下，炒房时机不在，现在不可能、今后更加不可能，所以仍然抱有炒房思想的人或许真的可以歇歇了，炒房问题，笔者在这里就不再赘述，因为炒房的生存环境是不断上涨的房价市场大环境，当市场上没有房价快速上涨预期的时候，炒房投资之风随之烟消云散。今后房价走向何方？住建部早已定调，稳房价是目标之一。

对于刚需而言，笔者提示该买房时还是可以买房的，毕竟刚需买房更大程度在于自己居住，居住属性大过了买房投资属性，刚需购房也是被支持和保障的对象。