银行不会告诉你：还房贷“四大”窍门，运用得当或能省出一台车-房贷

还房贷过程中：掌握“四大”窍门或能省一台车！银行不会主动告诉你

长期以来，购房都不是一件容易的事，房价低的时候收入低，收入高的时候房价又上来了。能够全款买房的土豪毕竟是少数，对于大多数人来说，购房需要向银行借贷，即使如此，还是很不错的，因为能凑出一大笔购房首付款算也算比较厉害的了。当然，这仅是开始，因为接下来我们还要度过数十年的还贷光阴。在还房贷的头几年，对于大多数人来说，生活会显得紧凑一些，主要原因是当时购房预算比较紧张，能拿得出来都拿出来了，随着时间推移，一般3、5年后，当家庭收入不断增加，彼时，我们的生活压力才会减缓一些。

为什么还房贷会有这么大压力？我们知道，除了房价高贷款本金高外，利息也占了“半壁江山”。比如按揭贷款100万，按照目前全国首套房平均利率5.44%算，商贷30年还贷期共计利息约103万，比本金还高3万。虽然说未来钱会贬值，但我们现在看到的数字却是实实在在的。月供都是自己辛苦赚来的血汗钱，难道除了按照还款协议要求按部就班的还贷外，我们就没有别的省钱还款技巧吗？答案是有的！只是银行一般不会主动告诉你。经与业内人士交流，可从还款时间以及随利率变化调整还款方式等方面着手，如果还贷技巧运用得当，掌握其中一条或可省一台车钱。

第一条，转按揭

转按揭本身是因为购房者（借款人）由于家庭经济原因无力继续还贷，通过向银行申请变更还贷周期，比如由10年，变为20年。事实上，转按揭也可以用在房贷偿还过程中。操作方式是：你发现有一家银行利率比原来贷款银行低很多，你可以请新银行帮你指定一家担保公司，先清掉余下的房贷，后在利率比较低的银行重新办理房贷按揭手续。

例如：由于楼市调控需要，我们现在很多人办理的房贷利率都比较高，较基础利率少则上浮10%，多则30%，但利率趋势一般来说会向下，随着时间推移，当你发现有银行的房贷利率已经恢复到基准，这个时候，你完全可以使用“转按揭”的方式重新办理按揭贷款。不过，转按揭过程中会有一些费用发生，如担保费、评估费、抵押费和公证费。其中最大的一笔费用就是担保费，但是，在利率下行期间，银行往往为招揽客户而推出优惠活动，担保费可能被免掉，那么余下的几项费用就很少了，一般总共只要花几百块就解决了。总体算下来，若能省掉10-30%利息，大家可以算一笔账，是不是很可观。

第二条，“固浮”利率转换

指的是固定利率与浮动利率转换。固定房贷利率这个品种已经推出十多年，这种利息方式非常适合收入比较稳定的家庭，所以受到了购房者的广泛欢迎，但优劣势也比较明显，优势在于当基础利率处于上升通道时，也就是说加息过程中，房贷利率不会提高，劣势也同样明显，当基础利率处于下行通道时，房贷利率并未变化，感觉比较吃亏。而浮动利率则是房贷利率随着基础利率变化而调整，这种方式比较适合有一定存款的家庭，不会受到利率调整影响生活。

好在现在不少银行推出了“固浮”利率转换业务。购房者可以充分利用两种方式的优势进行转换。现在很多银行对办理“固”转“浮”设定了1年期和5年期两档，也就是在办理固定利率1年后可缴纳一定违约金可办理转换，办理固定利率5年后再办转的，违约金可免除；而银行对办理“浮”转“固”一般则不收手续费和违约金。巧妙运用两种转换业务，可以节省不少钱，不过，我们需要具备对利率趋势有一个前瞻性预判。各家银行对此类业务要求可能有所差别，所以，办理时，还需要向所在银行咨询清楚。

第三条，双周供

相对于月供，双周供只是还款频率进行了调整，由一月还一次房贷，变为两周还一次，还款额度基本为月供一半。双周供之所以能够节省大笔利息，原理就在于随着还款次数大幅增加，本金减少速度加快，还款总周期大幅缩短。此类还款方式，对于收入相对稳定购房者特别适合。

例如，房贷80万，还款周期30年，房贷利率按照目前全国首套房贷利率5.44%算，每月还款4512元，改为双周供还款，每次还款约2200元。因还款频率加快，还贷本金迅速减少，还款周期由30年缩短为24.7年，整个还款期共少还利息11.5万元，节省利息近1/5，足足可以剩下一部家用车钱。

第四条，还贷过程中，缩短还款期限

大家知道，等额本金和等额本息是我们目前最常用的两种还款方式。考虑到还款压力，我们大多数购房者会选择等额本息。随着家庭收入的不断增加，部分家庭可能会有提前选择还款的想法，以减少利息支出。但是，这里需要注意的是，提前还款时间节点的把握很重要，正常情况下，等额本金还款方式已还款1/3时间，等额本息还款方式已还款1/2时间，从资金成本角度考虑，再选择提前还款的经济意义已经比较小，因为在此时间前你还了多半利息，剩下的多是本金。所以，如果你计划要提前还贷，最好赶在这个时间节点之前。有人说，欠银行的钱总感觉不舒服，那随你好了。

此外，在提前还款过程中，还需要注意一点，当你在办理提前还款手续时，应同步办理缩短整个还款期限手续，而不是选择减少每次还款金额。比如原贷款30年期，应选择缩短到25年，而不是把每次还款额度5000元变为4000元。里面的窍门就在于，银行核算房贷利息，是按照房贷额与期限比值来计算的，期限不同，对应的利率档次也不同，有时候多缩短一年，说不定就归于低一档次利率。

上面四种还贷技巧，相信对于很多贷款购房的人都能用得着，但银行一般不会主动告诉你，我们应该多向银行咨询了解。往往因为我们不少购房人怕手续麻烦、程序繁琐，或者认为不会有这样的好事，还房贷“四大”窍门，运用得当或能省出一台车，能为自己节省血汗钱何乐而不为？有疑问可留言交流。