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买房者在实际购房时，很少听到售楼人员主动透露房屋的真实年限，要知道，如果是贷款买房，二手房的房龄直接关系到贷款额度与贷款的年限。既然贷款买房我们都希望贷款的年限久一点，而房龄又无法从肉眼看得出，要想获得房源的真实年限，就需要购房者花心思学一点辨别房龄的技巧。
房龄与贷款的关系
房龄是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限，房龄的多少不但影响房屋本身的硬件环境，比如房龄多的房子居住舒适度降低，维修成本变高。
房龄也会影响贷款年限和成数。比如一些商业银行有规定，房龄加贷款年限不能超过35年，公积金贷款时，房龄十年以内的贷款成数是6成，而房龄是20-30年的，贷款成数只有3成，对一些高龄房产，银行甚至会直接拒绝放贷。所以房龄越老，贷款的年限越短，成数越低。
如何辨别二手房的真实房龄
1、去房产管理部门查房屋档案
这是最靠谱的一个方法，因为不管是哪种类型的房子，都会在相应的产权部门进行信息登记，不过需要房主携带房产证和身份证等材料才能查询。
2、查看房产证
房产证上不会写明房屋的真实年龄，但是可以从上面的信息获得参考，针对二手房，房龄一般要比房产证登记时间要长一两年的时间，如果是单位分房则时间更久一点。
3、走访询问老业主
相对于查档案和房产证，这个方法要有效得多，老业主一般对房龄记的都比较清楚，信息真实性也高。
4、肉眼观察判断大概
首先住宅楼的外观能判断出大概，比如现代的建筑大多是刷墙漆或瓷砖装修，再久一点之前的是用水泥粉刷，如果是红墙砖瓦的就更久远了。
从房屋的墙面门窗和装修也能大概看出房子的新旧程度，但不排除有的房东把房子重新粉饰过，那购房者可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改，下水道、地漏、马桶等的使用程度都可以拿来做参考。
上述说这些方法是可以查询到房龄，但也不是百分百保险，购房者若不放心不妨以合同形式书面落实，在合同中写明卖家须坚持出具真实房龄，若信息有误由卖家承担相应责任。小编在这里提醒二手房买家，特别是贷款买房的朋友，千万不要忽视房龄，房龄超过三十年的基本就不用考虑了，大部分银行是不会批准贷款的。