靠物业费创造利润模式已过时

“物业公司抱怨物业费无法上调，管理成本增加，企业亏损让其无法正常经营，而业主们总觉得物业公司只知道涨价，收了钱却办不好事儿，这究竟是哪里出现了问题？”中国物业管理协会(以下简称“中物协”)行业发展研究中心研究员王兆春认为物业公司固守物业管理传统基本业务和依靠物业服务费作为收入与利润来源的粗放式管理，早已过时，也是造成众多物管企业经营困难的主因。在业主各类需求剧增的当下，除了以成本为导向的精细化管理外，物管企业更应该将产业链条纵向延伸，服务内容横向涵盖，多元化管理模式的发展更是应该努力的方向。

王兆春

“中物协”研究中心研究员王兆春认为开源节流是物业管理的重点

现状

成本上涨价格难调，物管公司经营倒挂

政府部门在物业管理费调整的制度设计上有所顾虑，加上价格调整机制缺失，物业费上调严重滞后，导致全国约四成的物管企业服务收费与成本严重倒挂。“如哈尔滨、珠海等城市住宅物管费收取指导价格10年没有调整，北京许多小区至今仍在执行上世纪90年代末制定的指导价格。”王兆春说。

近年来，随着人力成本和物料成本全面攀升，物管公司通常采取减少对日常小区管理、降低服务标准等措施，大大影响物业服务质量，引发与业主间的矛盾和纠纷。“物业管理自上世纪80年代发展至今，全国已有相关企业7万余家，从业人员超过600万人，但随着人力、物料等成本不断高企，物业服务企业经营风险日益加剧，由此也引发降低服务标准和弃管小区等一系列社会问题。”王兆春表示。

原因

靠物业费创造利润的传统盈利模式已过时

“房地产水平越来越高，但大部分物业公司却依然固守着传统盈利模式，靠收取物业服务费作为收入与利润来源，而业务也仅限于传统‘四保’(保洁、保绿、保安、保修)，这样的模式在我看来有些过时了。”王兆春表示，物业公司在经营出现困难时，如果还只寄希望于物业费的调升、人力成本的压缩和以牺牲质量为代价的岗位缩减和成本压缩等，这种粗放式管理的经营模式只会造成物管公司经营越来越困难。

王兆春表示，目前仍有很多物业管理公司粗放式管理突出，管理出效益的观念未普遍形成；对行业价值的认识有偏差，还只是局限于传统作业而画地为牢。“觉得企业经营出现困难了，便只想着通过涨价来执行，当物业费上调不成功时，就减少员工、降低服务，陷入死循环后，只能退出，这对企业来说是得不偿失的。”王兆春说。

支招

挖掘现有潜能创新运营模式提高盈利水平

那在物业费上调难以实现、人力成本不断走高时，物管企业出现经营困境后，难道只能选择退出吗？其实，最主要的还是要转变经营思路，比如在传统模式上挖潜和盈利模式上创新。

“首先，物业公司有人、有钱、有地盘，只要更加科学地规划和使用人力，仍可以省下大笔钱。”王兆春表示，可通过提升个人操作、改进工具耗材、完善工作环境与指引、优化工作组织设计以及减少无用功，实施精细化管理，减少无效的资源消耗。

除了在精细化管理和精准定位需求上下功夫外，物管企业还要拓展新的盈利平台，如中介费、入场费、金融服务费以及开展社区食堂等，如花样年彩生活构建社区1公里微商圈、万科有第五食堂、绿城地产有便利早餐等多项社区收费服务。“机会永远都是存在的，前提是必须把以顾客为关注焦点真正落到实处，这也意味着物业管理必须走管理密集型、智力密集型之路。”王兆春表示。

案例1

旧拖把二次重复使用，省钱便宜又好用

“把几个用烂的拖把绑到一起变成一个大拖把，比新的拖把好用，擦地又快又干净；每天晚上把拖把洗干净拧干后，要倒靠着墙边放，这样拖把会用得更久；新拖把要用铁丝先绑一下，再用绞绳绑两道，洗干净后倒放，寿命会长一倍；不用的工作服可以做拖布，比买来的好用……这是一个清洁工告诉我的经验，让我很震惊。”王兆春表示，仅在购买拖把这一项上就可省下一笔不菲的费用。他还举例说，广州市气象局项目建筑面积4万平方米，目前只需要4个保洁员就能做好所有的维护、清洁工作。

案例2

调整空调照明开关顺序节约用电600度

除了二次利用外，将工作流程进行优化与再设计，也可以降低运营成本。“我之前去天津考察，物业公司给我介绍了这样的一个例子，他们把商场空调和照明开关顺序进行优化调整后，每天可节约600度电。”王兆春说，该商场在开业初期，每天到了开店和打烊时间，就一次性关闭断电，后来电工发现，在开店时，先开一楼的照明，隔几分钟再开二楼，依次来进行，而到了打烊时，先关闭三楼的电源，再隔几分钟依次关闭二楼和一楼的照明，就仅仅是这样，每天就可节省600度电。除了上述案例外，在节约用电方面，宜家也发布了商场工作灯光手册。通过执行该手册，宜家商场每天节省电能达30%。

案例3

绿城物业多项社区生活服务均能创造盈利

除了在管理模式上运用更科学的方法降低运营成本外，在地盘上搭建新的平台盈利模式也很重要，如花样年整合衣、食、住、行、购等领域的周边商户资源，通过审核把关，构建社区1公里微商圈。绿城物业围绕业主需求，全面推进园区生活服务体系建设也是值得借鉴的。“比如他们将便利早餐、桶装水、绿色农产品配送、衣物洗涤等服务全部纳入这个体系，都能为物管企业创造不同的盈利空间。”王兆春表示。

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