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2017年2月13日，中国基金业协会发布“4号文”，对私募资产管理计划投资于房屋价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目等行为进行了规范。第一财经·《中国房地产金融》杂志就此专访长富汇银基金执行总裁杨明伟，深入剖析四号文新政下地产金融行业面临的新形势。
|来源：第一财经·《中国房地产金融》2017年4月刊
|记者：金晔慧
2017年2月13日，中国基金业协会发布“4号文”，对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。
住宅市场经过去年的疯狂后，留下“一地鸡毛”。在政府推出一系列政策限购后，市场的疯狂得到了控制，之后便是进一步去杠杆、去泡沫。长富汇银执行总裁杨明伟表示，“‘4号文’的出台，主要是为了遏制文件所指的16个城市普通住宅价格的过快上涨，是与去年9.30之后出台的限购政策相呼应的，虽然短期内会对这些城市的地产投资产生负面的影响，但总体上对于中国房地产的稳定、健康发展是有利的。”
长富汇银基金执行总裁杨明伟
推动地产私募自我优化
虽然从政策上对地产类私募基金进行了诸多限制，但从长期来看其实是在推动地产私募自我优化，起到优化市场环境的作用。
在采访中，杨明伟认为“‘4号文’一方面提高了合规性门槛，因此地产私募基金投资房地产公司和项目的难度毫无疑问是加大了。由于债权类投资被严格限制，将迫使地产私募基金在投资模式上从债权投资向股权投资转变，或者从住宅项目开发投资转向商业和办公类物业项目开发投资，由于股权投资相对于债权投资来说更复杂，商业和办公类项目往往比住宅开发期限更长，现金流压力更大，这对私募基金的专业能力提出了更高的要求，如果缺乏专业胜任能力，投资失败的几率将大大提高，最终会被淘汰出局。但从另一方面讲，这有利于私募基金行业的优胜劣汰，让私募基金管理公司回归专业服务的本源。”
对于地产私募自我优化所要面临的难点，杨明伟向第一财经《中国房地产金融》记者补充道：“私募基金真正在中国的蓬勃发展才经历了几年的时间，全行业还存在进入门槛低，管理规模小，专业能力良莠不齐等问题，这些问题在地产私募基金中也普遍存在。同时，地产私募基金还存在债权投资多，夹层投资少，真正的股权投资少之又少的情况，在开发过程中难以与合作伙伴持续形成合力。这些问题都需要在转型过程中加以解决。但解决这些问题又需要对宏观经济环境、国家对房地产行业的调控政策、区域房地产市场研究、交易对手分析和具体房地产项目判断等方面有娴熟的掌控。因此对于大多数地产私募基金来说，转型的过程注定将是痛苦的。”
政策的限制短时间内肯定会对地产私募基金的业务产生影响，但也促使了基金管理者们去思考在当下求变求突破。中国地产市场跑马圈地的时代已经过去，未来能够长久的发展下去，更看重的是如何从野蛮的掠夺转变为睿智的主动管理。而这次的“4号文”出台给予了基金管理者们主动转变的动力。同时，中国的资产证券化市场同样处于初级阶段，对于地产类投资的金融创新也会被更多的基金管理者所关注。
地产金融行业迎来新挑战
此次“4号文”是对私募资管计划、私募基金通过银行委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托/其他资产收（受）益权、名股实债、中基协认定的其他债权投资方式投资16个热点城市（北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都）以及普通住宅地产项目（此外类型有保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他）停止备案，同时私募资管计划、私募基金投资的资金用途不得涉及支付土地款及补充流动资金。
杨明伟表示，“金融机构的融资模式当然是应该向股权投资方向进行调整，这能够体现私募机构作为专业资产管理机构的核心竞争力，也应该成为未来中国地产私募行业主流的投资模式。”
对于以夹层产品为主的地产金融机构所要面临的压力，杨明伟表示，“单从‘4号文’规定的内容本身来看，对夹层投资并未明确禁止。结合之前银监会颁布的规范信托计划的类似文件在具体执行过程中的情况来分析，‘4号文’在具体执行过程中，大概率也不会完全禁止夹层投资。”
“4号文”对基金子公司通道业务的影响也是其中之一。杨明伟认为，“通道业务本身在很大程度上就是为了规避监管，使得投资在形式上符合监管机构的监管要求，体现了金融管制下的牌照红利，其本身并不创造太多的价值，有时候甚至会增加投资成本。随着中国金融管制的门槛不断降低，通道业务整体上将呈现下降趋势。”
从2016年10月多地限购限贷政策开始，“一行三会”先后发文，出台房企融资监管政策，包括收紧发债、严禁银行理财违规进入房地产领域、房地产信贷核查等。最新发布的4号文继续收紧私募资管投向房地产，房企债权融资全面收紧。
由于政策监控的趋严，地产私募的项目资金体量预计会出现明显收缩，比如此前动辄上千万甚至上亿的房地产融资规模，可能此后会变为产品规模只有数百万元的产品，这对资产证券化以及金融产品创新上也是一次新的挑战。但是从长远来看，“4号文”的实施有助于降低行业内系统性风险，让地产行业更健康更持续地发展。