本文首发于：蒙格斯报告公众号（ID：MongooseReport）

《蒙格斯报告 》把理论研究根置于经济实际，为中国经济问题的观察与研究开创了一个新模式、研究方法及维度。报告以理论与实务为导向、以数据与计量为手段，为经济实际规划和管治，尤其是供给侧改革提供了理论与实践的依据 。

作者简介：朱小黄 经济学博士，中国行为法学会金融法律行为研究会会长。

本文原发时间为2015年9月19日

按揭这个词在中国随着房地产的崛起横行活跃了数十年，几乎渗入国民生活的血液，但其法律含义仍如霾中楼宇，朦胧而模糊，颇有推敲之必要。

房屋按揭贷款历史悠久，按揭是个外来词，来源于mortgage，就是抵押贷款。“按揭”这一词原是广东白话方言，按揭的规定分为广义和狭义两种。广义的按揭是指任何形式的质押（质押是动产的抵押）和抵押；狭义的按揭是指将房地产转移到贷款人名下，等还清贷款后，再将房地产转回到借款人（抵押人）名下。 按揭与抵押贷款不完全相同，对按揭较为贴切的解释是向购房者提供的购房抵押贷款，其贷款的目的是为了购买房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭。 简单的说，就是在你付了部分货款的情况下（银行称之为首付款），用你所买的东西向银行作抵押，银行帮你付清余款，然后你再在一定期限内分期偿还。当然，银行是要收利息的，一般发生在购买房子的时候，购买汽车等大额消费品时也有采取按揭方式提供消费贷款的。

在抵押贷款合同关系中渉及几种法律关系 一是借贷关系，二是财产抵押关系，即以某种特定财产作为贷款债务的担保。三是财产权与实际占用相脱离的法律关系，即财产权暂时转移到债权银行但只有在借款人违约时银行才有权处置财产。

法律关系虽然清楚，但实际生活却复杂多变，生活中的不确定性常常会挑战法律关系的稳定性，产生许多疑问，需要推敲与考量。

首先是发生自然灾害如地震。由于地震海啸这样的不可抗力造成房屋倒塌，依法可以免除借款人的还款责任，银行也可以据此核销贷款。但有些房屋受到损伤并未倒塌尚可维修后居住是否可以豁免本息呢？由于是不可抗力，开发商并无赔偿责任亦无维修义务，此类费用应由公共财政负担为宜。但房屋质量受损，原来所签按揭合同的标的发生了变化，借款人应有权申请撤销合同或双方重新议定合同价格和还款方式，亦可协议对灾害造成的房屋损坏进行评估后适当豁免部分本息。

其次当发生人为事故如暴炸事故时房屋倒塌损毁同自然灾害的法律后果是不同的。按照民法保护无辜第三方权益的原则，造成事故的责任方应先行偿付房屋损失向银行归还借款本息。一般在应急处理事故中责任尚难明确之前，从公共救济的责任出发政府应先行垫付受损方损失，待责任澄清后再行追索。实行无辜者先受法律救济原则。目前各地政府的做法不尽相同，应该有统一的法律规定。

此外夫妻离婚和情侣分手也常引起按揭贷款的还款责任糾纷。夫妻离婚因为有较明确的法律依据如婚前财产和共同财产的确定，按揭贷款的还款责任和房屋归属一般会按上述原则分割。但情侣分手就比较复杂。由于婚前情侣关系不受法律保护，如果双方事先没有法律文书的约定，还款责任和房屋归属就得依靠诉讼程序确定并带来诉求举证的困难。因此情侣共同按揭的贷款最好有事先的相关文书约定。更复杂的情况是按揭期间房价发生涨跌而造成房屋价值损益如何确定和分担分享，对情侣而言难免一场纠纷或诉讼。

按揭过程中借款人死亡当然可以按照继承的法律结果由借款人的财产继承者相应承担按揭还款责任。但无人继承时仍然存在尚不明确的问题。按一般民法原则，无人继承的财产应归于国库。但对房屋而言，如果按揭贷款没有还清，银行就有权处置房屋只将剩余款项缴归国库。

按揭贷款未执行完结前，房屋实际由贷款人占有使用，可能会发生将房屋出租或转让的情况。严格意义上仍在按揭中的房屋产权已质押在银行，贷款人只有使用权，因此无权另行出租，如果未经银行同意而私自出租，其租赁关系是不受法律保护的，这对承租方是不利的，存在法律风险。如果贷款人需要转让房屋，一般有两种处置方式，一是提前还清贷款取得房屋产权证书，但需向银行支付一定的违约金。二是经银行同意将房产及按揭关系整体转让给第三方。

有的银行推出将房屋抵押给银行贷款用于养老支付的产品。这种产品的实质是银行通过按揭最终取得房屋处置权，通过拍卖房产收回贷款本息。这种抵押如果同遗产继承有关或涉及房产权益分享纠纷就会造成银行执行拍卖的司法障碍，所以养老按揭的关键是事先厘清法律关系并公证在先。

按揭贷款含有复杂的法律关系，远不止上述所议。有些实际问题并非一纸合同或一款条文所能解决，关键是法官和银行在处理这些关系时要有公平正义与利益平衡的观念和手法，并以此来推敲司法的细节。