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来源：大胡子说房，已获授权转载
这世上有句毒鸡汤，一直被封为神句，这句话百分之九十九的人都听过，说：
“只有穷人存钱，富人都是负债”。
具体来说，意思就是：富人们比的是谁负债更多，负债多，说明有实力，银行愿意借给他那么多钱。穷人没有银行愿意借给他钱，穷人也不知道钱生钱，只知道把钱存在银行，然后吃哪一点点利息，然后钱又被富人从银行借走，钱生钱。
于是，对于贷款的曲解纷至沓来，99%的人都陷入了贷款的认知误区。
1
你花钱的样子，像极了韭菜
虽然本文主线是房贷，但我们先来聊聊其他贷款。
“富人在借钱，穷人才存钱！”这句话对么? 从内在含义来看大体是对的，但大多数人对于富人借钱干嘛，富人从哪里以什么手段借钱，却一无所知。只记住了借钱两个字，只认知了借钱二字的字面意思。
别人借钱是致富、钱生钱，而大多数人借钱却是花钱、消费，而且你花钱的样子，像极了韭菜。因为你压根不知道，你借来的钱，利息到底有多高！
不用我多说，在信用卡分期、装修贷、汽车贷、现金贷、花呗、白条这类金融及其发达的时代，要说一个中青年人没有用过上述任何一项业务，说出来可能你自己都不信。
但绝大多数人不知道，也搞不明白这些钱借来的成本有多高。
以最基本的信用卡分期为例：
1000元贷款手续费是多少呢？按照正常不打折不活动的算法，每个月6.6元，一年下来79.2元，按照银行的年化利息算法，折合年化7.92%看起来好像不高。
我们再看号称日利息仅0.035%的微粒贷，10期累计利息为58.78元，如果折合到一年，大概要六十多块钱，反而比信用卡分期算下来还稍稍低了一点。
绝大多数分期贷款利息，给人的印象和初算几乎都只是6%-8%左右，猛一看不高。
两种分期我们都设计成10期还款，1000元总额，用IRR公式来计算实际利率，得出来的实际利率是多少呢？
一个年利率接近15%，一个年利率接近13%! 明面利息与实际利息差距接近一半。
仔细的人应该都有留意，很多贷款平台喜欢用“借1万元，一天只收5块钱利息”或“借1千元.每天只收5毛钱利息”这样的看似很低息的广告语，其实我们拿365*5算下来，一年的实际利息高达1825元，折合真实利息18.25%！
高利贷的门槛是多少呢？
最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中第二十六条规定：
借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
我们的信用卡分期也好，网络贷款也好，利息已经非常接近了高利贷的门槛。
我们无论去银行，无论去余额宝存钱，所看到的年化收益率都是以你把本金完整的存够1年可以得到的收益，即3%的年化收益率是你需要把10000块存够一年才可以得到300块钱利息。
相反，你借来名义8%的贷款，在第一个月你使用10000块钱的时候收你8%利息，在你还款到最后只欠他几百块钱的时候，依然收你总额那10000块钱8%的利息，而非是剩下多少本金，根据本金收你多少利息。
障眼法让你不觉得他高，这也就是金融机构的高明之处。更不用说，套路更复杂的汽车金融分期，甚至臭名昭著的校园贷。
所以，许许多多人，不存钱，不筹首付，秉承着能借来钱就是牛的心态，用接近高利贷的资金，用以买手机、买首饰、买包、买化妆品、甚至是旅游、买车。
所以我说，无知真可怕。所以我说，你花钱的样子，像极了韭菜。
被银行收割，被金融机构收割，被有钱人收割。
2
你对待房贷的态度，像极了文盲
对于房贷你知道多少？ 20%的人可能很熟悉，剩下的80%的人大略是不熟悉。
如果再细分，这80%中，又有20%略知一二，剩下的80%可能像极了文盲。
普通人对房贷的误区有这么几个：
◈ 1.房贷利息高
房贷利率目前执行国家标准基础利率为4.9% ，因为月供是基本固定的，所以在看完上边第一部分信用卡分期之后，既然本金越还越少，你会不会下意识的认为房贷也要根据上边的算法计算，把4.9%乘以1.8倍来推导实际的利息？
如果按照4.9%的利率30年贷款贷100W，那套路算法应该得到的是147%的利息，也就是147万的利息，而实际上我们通过房贷计算器可以算出实际100万贷款只需要还91万的利息。
因为房贷虽然是按照每月固定还款（等额本息），但实际上每个月的还贷中的本金和利息比例一直在变化，也就是说实际上你每个月还的利息是越来越少的。
还以信用卡0.66%的月利息7.92%年利息计算，如果贷款30年，100万总的利息是237.6万，相比房贷30年仅有91万的利息，比例高达2.6:1
也就是说，房贷大约是信用卡分期利息的40%都不到。
◈ 2.房贷利率一成不变
这一条很简单，一句话可以概率。即每个人的房贷从贷款起，执行的上浮或打折比例将会一成不变，但基础利率会随着每年国家的基础利率变化，而在次年的一月发生变化。
举个例子，你贷款的时候基础利率是4.9%没有上浮和打折，那当年基础利率变成4.5%后，你第二年的利率也会变成4.5%，如果贷款时上浮10%，那第二年的利率会变成4.5%上浮10%，以此类推。
◈ 3.房贷利率上浮太亏
之前有专门撰文讲过房贷利率上浮是否影响买房的问题，文章地址：《刚需买房，如果有专家跟你说“等房贷利率下调”，请拉黑他！》。
简单的理解就是，随意他上浮，因为你压根不可能真的还到30年，正常的还房贷周期普遍都在五六七八年，短的甚至是三年就已经还清卖房换房或者重贷。毕竟房子越来越贵，贷票很关键，你不可能放着几十万的贷款不还，而去全款或者高额首付贷买下一套几百万的房子。
◈ 4.等额本金和等额本息
就等额本金和等额本息哪个更实惠的问题，购房者分不清楚，从业人员也是分为两派，但99%的人都被一个框给框住了思维，这个框是“到底哪个最实惠？”
而实际上在我们房产投资中，哪个更实惠并不是问题的关键，关键在于怎么收益最大化，怎么调配承受能力。
以100万贷款基础利率分别计算等额本息和等额本金贷款第一年来算，一个是6万3的年还款，一个是8万1的年还款，差额接近2W，这对于很多家庭来说直接就影响到了正常生活。所以，在能承受的范围内，尽量多贷款长贷款，用等额本息来降低初期的还款压力，是最合适的选择。
如果你真的要说谁在数字上更划算，其实没有任何差别，因为两个算法最终实际利率都是一样4.9%，你前期还的多，后期自然还的少，但是利率是没有变化的。
3
不会用杠杆，你只能被抛弃
任何时候，借贷都是杠杆，文首的网贷、信用卡分期等等，属于拿人的信用做杠杆。而买房的杠杆简单讲就是：通过小比例首付，以及所买的房子撬动大比例房贷。
读完全文，不论你是否有所感悟，但至少我相信你记住了一个数字，那就是房贷利率只有信用卡分期利率的40%左右。可以说，房贷是普通人能借来最便宜的大额贷款。
除了银行房贷，谁愿意一次借给你这么多钱？谁又愿意借给30年这么久？
30年意味着什么呢？几乎意味着你拿几十年后的钱来完成当下的消费与投资。
货币贬值的速度，物价上涨的速度我就不必过多赘述，人人皆知。
银行提供70%的杠杆，来帮实现你原本够不到的房子，用银行的钱来帮你升值赚钱，你难道还要自己全款买房？
如果你想不明白，如果你还不知道利用银行的杠杆，如果你还在一边吐槽房价高、房贷利率高、一遍吐槽着没有首付，另一边却又大手大脚的去分期买高档手机、高档皮具、名车名表。
那恭喜你，你距离被这个时代抛弃，越来越近了！
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