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著名经济学家宋清辉指出，绝大多数项目不支持公积金贷款的原因，与房地产开发企业未与住房公积金管理中心签订合作协议有关。住房公积金管理中心之所以这么做，其目的是为了防范风险，保证公积金的安全。
中国经营报记者王登海
西安房价现在已经正式进入“万元时代”，无论情愿与否，这都已经成为一个无法改变的事实。
近日，《中国经营报》记者实地走访发现，西安破万的房价已不再是奇谈，1万元/平方米以内的房源也所剩无几，地理位置较好的高品质项目已经超过了1.3万元/平方米的水平。
与此同时，今年以来，西安的土拍市场也异常活跃，中国指数研究院统计的数据显示，今年前9个月，西安土地出让金收入317.7亿元，同比增加109%。而随着西安城市骨架的拉升，西安土地市场呈现外延之势。
此外，西安房地产市场另外一个现象是，许多项目仍然无法使用住房公积金贷款，尽管今年8月份以来，陕西省住建厅和西安市住房公积金管理中心对住房公积金的办理流程及所需材料、贷款额度、担保行为等作出简化和规范要求。
西安房价迈入“万元时代”
西安楼市的“金九银十”在最严调控政策环境和市场监管下黯然落幕，然而进入了11月份，却迎来了一波小高潮。
10月底，西安市房地产市场多个项目集中获得了预售许可，这些项目包括中国铁建·万科翡翠国际、海亮·唐宁府、阳光城·丽兹公馆等，均为品牌房企所开发。据记者不完全统计，上述项目共计新推出房源1813套左右。
然而，从近日记者走访调查的情况来看，上述项目中，开盘去化率大都较为理想。11月1日，记者以购房者身份在阳光城·丽兹公馆咨询时就被告知，最新开盘洋房已经全部售罄。而华远枫悦和中国铁建·万科翡翠国际也达到了开盘就售罄的效果。
据创典全程的开盘追踪，11月3日开盘的普华浅水湾和金地南湖艺境两个项目开盘去化率分别达到了91%和69%，11月4日开盘的碧桂园凤凰城的开盘去化率也达到了82%。在碧桂园凤凰城开盘当天，记者在售楼部现场了解到，有二百多人到现场看房，诸多购房者因没有挑到合适的房源而惋惜。
在价格方面，西安房价已经连续上涨了19个月。10月23日，国家统计局公布了9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中，70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定，新建商品住宅价格环比全部下降或持平，同比涨幅均继续回落。而9月份西安新建商品住宅价格环比上涨0.5%，同比上涨14.9%。
记者实地走访发现，西安破万的房价已不再是奇谈，1万元/平方米以内的房源所剩无几，地理位置较好的高品质项目已经超过了1.3万元/平方米的水平。
中国城市发展研究院投资部主任刘澄在接受记者采访时表示，西安房价在全国省会城市中处于中游，具有一定的价值优势，逐步完善的城市轨道交通带来明确的房价上涨预期，再者，西成高铁竣工引来全国投资客的关注。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，西安市场有一定的热度，但总体上风险可控，这一轮热度在于周边城市类似武汉、郑州等限购以后，逐渐使得西安市场受到了影响，无论是自住的还是投资投机的，实际上都会带来需求上升和价格上涨。另外，城市基础设施建设等也会带来房价的坚挺。
严跃进认为，这一轮去库存后，西安部分地段实际可售房源其实也有点不足，所以这也会带来该区域价格的上涨。在购房者年底积极置业的情况下，楼盘售罄也是符合预期的。不排除部分楼盘也面临预售证办理受卡的现象。
外延发展趋势明显
虽然年初西安已经开始了限购，但是在土地供应方面，西安的供地力度不降反增，创出近年来供地力度新高。
中国指数研究院统计的数据显示，今年前9个月，西安一共推出243宗地，成交182宗，成交面积759万平方米，其中，住宅用地477万平方米。数据还显示，西安土地出让金收入317.7亿元，同比增加109%，已超过去年全年水平。同时，西安市土地出让金涨幅已经进入全国40个大中城市的前10名。
严跃进认为，土地市场交易热和房屋交易市场表现较好是有关的。此时，房屋交易背后的资金面会持续宽裕，所以房企的投资节奏也会加快。另外受周边一些城市的影响，西安市场的受关注程度加大，相对来说西安拿地成本不高，很多房企也热衷投资。
不过，在楼市政策影响下，从7月开始，西安土地市场交易量持续4个月下滑，10月降至下半年新低。据美城股份统计，10月西安土地供应18宗，供应量为101.48万平方米;土地成交9宗，成交面积38.12万平方米，成交总金额为11.38亿元。
美诚股份的研究报告还指出，随着西安城市骨架的拉升，西安土地市场呈现外延之势。高陵、周至、阎良、鄠邑等区域土地供应量不断加大，临潼更是大型房企纷纷抢滩入驻的地区。
记者梳理发现，2017年10月份，西安成交的9宗土地中，临潼成交量最大，为21.7万平方米，占据总量的57%。而在此前的9月成交的21宗地中，其中西安城区仅成交5宗地，其他成交土地均在蓝田、周至、高陵。
严跃进认为， 西安周边市场成为当前很多企业积极拿地的区域，是因为其城市规模扩大，辐射能力也在扩大，“从这个角度看，当前一些近郊区用地的机会还是很大，尤其是产业相对集中的城市更是如此。”
另外，记者也观察到， 2016年西安房地产市场的火热，也为地方财政做出了巨大的贡献，房地产相关税收成为地方重要税源。从2016年西安市一般公共预算收支决算表来看，2016年西安市房产税决算收入176617万元、 城镇土地使用税决算收入79012万元、土地增值税决算收入270661万元、耕地占用税决算收入291751万元、契税决算收入298056万元，上述5项税收合计111.6亿元，占到了全部税收收入370.55亿元的30%。这还不包括房地产营业税、房地产企业所得税。
同时，土地出让金在西安财政收入中的比重也较大，根据2016年西安市政府性基金预算收支决算表，2016年西安国有土地使用权出让决算收入190.33亿元，一般公共预算收入为680亿元，国有土地使用权出让收入占到了一般公共预算收入的28%。此外还有国有土地收益基金收入决算收入16.83亿元，农业土地开发资金收入决算收入0.63亿元。由此可以看出，土地出让对西安财政的贡献也比较高。
刘澄指出，财政收入提高仅仅是西安市房地产市场繁荣带来的短期收益，长期看，随着西安市内外部交通基础设施完善与城市综合竞争力提升，最终还是会提高税收收入，优化财政收入结构。
公积金贷款仍难全覆盖
当前，商业银行放贷审核趋严，首付和利率不断提高，相对来说，公积金贷款利率低，再加上今年7月，全国所有住房公积金管理中心全部接入全国住房公积金异地转移接续平台，在全国范围内实现了“账随人走，钱随账走”，使用公积金贷款买房成为多数购房者的首选。
另外，就西安来说， 8月14日，陕西省住建厅发文《关于进一步规范住房公积金个人住房贷款业务的通知》，明确项目放款条件，不得对住房公积金贷款项目建设进度进行设限，要积极与当地房管部门联网查询，凡“五证”齐全的楼盘都应办理个人住房贷款。
特别是 9月21日，西安住房公积金管理中心发布的《关于个人住房公积金贷款楼盘项目备案有关事项的通知》，取消拟备案楼盘项目建设进度的要求，即公积金贷款要求项目“高层过半、低层封顶”的建设进度。
上述“降门槛、减程序”的新政策，对于购房者来说是一个利好消息，对于开发商来说，也可以拓宽客源。但是，记者走访调查西安部分在售项目发现，目前依然有很多项目无法办理公积金贷款。例如，记者在10月初走访位于长安区子午大道与樱花二路什字的悦美国际，彼时该项目就不支持公积金贷款，现如今，实施新政已经过去了一个多月，该项目依然不支持公积金贷款。此外，记者还了解到，碧桂园凤凰城、雅居乐湖居笔记、保利天悦等项目都不支持公积金贷款。
而记者以购房者的身份咨询西安市房管局市场处时，一名工作人员告诉记者，目前大部分项目都可以办理住房公积金，前期办不了公积金或许是因为房企和公积金管理中心之间的某些手续没有完善，后期手续完善后才可以正常办理。
而记者也致电上述不能办理公积金贷款的开发企业，不过，没有一家开发商正面回复记者。
事实上，多个售楼处给出的不支持公积金贷款的理由都很相似，需要“高层过半、低层封顶”的建设进度，而这种说法也忽略了此前“降门槛”的新政策。
而对于购房者来说，公积金贷款和商业贷款所偿还的利息总额却有巨大的差额。记者用市场普遍使用的一款房贷计算器计算，一套价值100万元的房子，贷款70万元，按照30年的贷款期限和等额本息的还款方式计算，商业贷款需要支付的利息款为637431元，月供需3715元。而公积金贷款支付的利息款为396719元，月供只需要3046元。
此外，也有销售人员向记者表示，虽然选择公积金贷款对于购房者来说偿还利息总额少，但是公积金贷款的额度有限，办理公积金贷款有可能会导致首付比例提高，因此，在首付准备不充足的情况下，购房者都愿意选择商业贷款。
著名经济学家宋清辉指出，绝大多数项目不支持公积金贷款的原因，与房地产开发企业未与住房公积金管理中心签订合作协议有关。住房公积金管理中心之所以这么做，其目的是为了防范风险，保证公积金的安全。