一.

2001年，当第一辆起重机驶进深圳西边这片滩涂，倾倒下刚刚炸下的来自安托山和留仙洞的土石。

当时的深圳，仅仅是想获得更多的发展土地。

而从来没有想过，有一天，这块由填海而来的15平方公里土地，会有个美好的名字——前海。

更没有想过，有一天，她会成为深港合作的“窗口中的窗口”“特区中的特区”，会成为粤港澳大湾区重点发展的国家级自贸区，会成为未来中国的“曼哈顿”。

在深圳40年历史中，八千里路云和月，深圳创造了不计其数的经济奇迹，每一次的飞跃，都让这座城市DNA置入改革的因子，推动这座城市奋发向上。

改革、创新，不仅仅是深圳骨子里就流淌着的血液，更是这座城市一直追崇的历史使命

从罗湖中心区到福田中心区，再到南山科技园、后海、深圳湾，深圳一路西进。

而这一刻在深圳城市版图上，前海正在崛起。

二.

前海因何而生？

从宏观上来说，前海的规划是——高站位、宽视野、大格局、国际化，代表了顶层施政意图。

图片来源：深圳高楼迷

前海的全称是前海深港现代服务业合作区，是用于探索人民币离岸中心和总部经济的开放型经济体制改革。

通过深港合作、金融创新、投资贸易便利化、服务业开放来实现成本最小、效益最大，承载着连接港澳台和国际金融的使命。

前海，将与香港携手共建全球金融、物流、贸易、创新、创意中心，是对标国际化舞台的窗口，亦是中国未来的“曼哈顿”。

从微观上来说，前海的规划是——在极其稀缺的土地下，精耕细作，探索提高单位土地面积产值的方法。

未来前海的GDP产值目标将是惊人的：15平方公里产生1500亿GDP，达到100亿/平方公里。

而2018年，全国经济最牛的就是深圳南山区，虽已孵化后海、深圳湾、科技园等多个中心区，仅仅也只能做到27.7亿GDP/平方公里。

而前海的目标是100亿/平方公里。从这个数字，就足以感受到深圳对这块土地的野心。

三.

前海的规划是什么样的？

前海自贸区由双界河、月亮湾大道、妈湾大道、宝安大道和西部海岸线合围而成，相当于福田CBD的11倍、南山科技园的21倍。

而在《粤港澳大湾区的规划纲要》中，明确提出前海扩容，预计未来宝中和蛇口都可以划入前海片区。

由于填海破坏海洋资源，已被中央叫停。

对于目前这来之不易的15万平方公里，深圳非常重视。

在2010年举办了备受瞩目的前海规划国际招标。

曾经缔造出纽约高线公园、西雅图中心海岸改造、上海桃浦中央绿地等经典设计作品的美国James Corner Field Operations，提出了以景观都市主义为特色的“前海水城”方案，获得第一名。

（“景观都市主义”：将景观和城市视为整体）

在这个规划方案中，前海依托其优越的景观资源山、海、林、城、岛、港、湾景观资源，再引进五条线性滨水走廊（即西乡河、新圳河、双界河、桂庙渠、铲湾渠五大河流），将周边的城市地区与海岸区域连接起来，形成“三区两带”的空间。

“三区”是桂湾片区、前湾片区、妈湾片区，“两带”是滨海休闲带和综合功能发展带。

三区：

桂湾片区：重点发展金融、信息、贸易、会计等生产性服务业，吸引企业总部集聚，同时发展生活性服务业，打造集中展示前海整体城市形象的核心商务区。

前湾片区：重点发展科技及信息服务等生产性服务业，并承接桂湾片区和妈湾片区的功能拓展，集中安排体育、教育、医疗等公共服务业，打造功能复合的综合发展区。

妈湾片区：重点发展现代物流、航运服务、供应链管理、创新金融及其他专业服务业等产业，打造具备区域生产组织中枢和国际供应链管理中心功能的保税港片区。

两带：

滨海休闲带：连接三大片区，布局城市文化、休闲和公共服务等功能，形成集生态、景观、文化于一体的高品质滨海公共活动带。

综合功能发展带：依托轨道等公共交通服务，沿线重点布局展示交易、信息服务、商务交流、都市商业等综合功能，成为城市综合服务功能发展带。

四.

前海的产业规划之高端，不用多说，能进驻前海的都是走在行业前沿的企业，它们都是搅动世界经济格局的大鳄。

我们来着重说说前海的规划特色。

1. 交通通达性超强&对外开放前沿

“海、陆、空、轨”四维交通，速达深圳、粤港澳。前海紧临香港国际机场和深圳机场两大空港，深圳-中山跨江通道、深圳西部港区和深圳西站、广深沿江高速公路贯通其中，连接珠江东西两岸。

未来可在10分钟内抵达深港两地机场，半小时内抵达香港中环，做到真正意义上的深港同城。

根据深圳地铁规划，前海规划的地铁有1号线、5号线、9号线、11号线、15号线，其中15号线是环线。

放眼全国，只有最繁华的地段才会配置环线，例如北京的东西城、上海的内环。

而深圳给前海也配备了环线，可见深圳对前海的重视。

而且在2月18日的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中又提出支持在深圳前海设立口岸，研究加强与香港的高效联通。

根据2月25日香港媒体报道， 深圳方面建议兴建另一条跨境铁路，将前海与位于本港新界西北的洪水桥连接起来。

这意味着前海的规划开始逐步进入兑现阶段，连接深港两地。

众所周知，这十多年来，深圳湾从一片滩涂转变为一线海景豪宅区，这一路的高歌猛进，最重要的就是受益于交通和口岸。

1999年，滨海大道通车，将福田中心区和南山深圳湾相连，彻底改变了南山半山的孤岛困境。

2007年，深圳湾口岸开通，深港两地的交通通达性大大增强，经济联系更加密切，再加上深圳湾总部经济基地的执行，吸引世界500强入驻，从深圳湾一号到“春笋”，南山的天际线又一次在深圳湾这片热土上被刷新，深圳湾得以成为深圳规划最高端、最繁荣的中心区。

深圳湾▼

2. 规划设计特别——高规格、可持续

前海的地上规划，是将山、海、河、林、岛、港、湾景观资源与城市景观高度融为一体。

城市中的景观，没有被边缘化、或成为随时可被替代的“次要空间”；反而将生态环境和现代公共服务配套融合起来。

当你开始从这一视角看待城市，便获得了囊括全局的整体性——这也是“景观都市主义”理论的实质核心，也是前海高规格规划的体现。

那地下工程呢？

在国内新区规划中，一直被房地产圈所赞叹的武汉光谷新区和郑州常西湖新区有着复杂的地下工程。

以光谷新区为例，在光谷广场大转盘下，地下共3层，最深处将近34米，公路隧道、地铁隧道、地铁站，分列有序，分布着复杂的地下工程。

而在前海15平方公里的地下，有着比光谷新区和常西湖更复杂更优秀的规划设计。

前海地下空间开发面积630万平方米（不含地下道路和轨道设施）而且还规划地下车行系统，将社会车辆引入地下行驶，打造“地下道路-地下联络道-地下车库”逐级分流系统。

从口岸到中央大厅，再到多条地铁线，耗资之巨、工程之复杂，令人咂舌，一言难以蔽之。

从建筑上来讲，前海与国际高度接轨，地下、地表、地上资源都统筹科学合理利用，地下四层会有合理的空间安排，地上一二层是公共活动空间，所有楼宇之间将会像香港一样有机连接,风雨无阻。

前海规划早，大家看好几年都没有盖起来几栋楼，没有预见前海定位，也不好预测将来的发展，其实是我等升斗小民狭隘了，别忘了前海的野心可是要做“中国的曼哈顿”。

五.

现在的前海建设成什么样了？

经过十多年的积累沉淀，前海发生了翻天覆地的变化，过去一片滩涂、芦苇丛生的土地，如今变成了生机勃勃的新区。

片区内建设密集紧凑，业态多样，道路宽敞整洁，生态廊道已初具雏形，摩天大楼拔地而起，一整片塔吊在同时开工，一派繁忙建设的景象。

图片来源：深圳高楼迷

“三区两带”的城市骨架其实目前已经形成，片区内风景优美，之前没有通的断头路很多都已经通了。

虽然其他的公共配套还没有完全建好，城市功能短期不会成熟，但前海的黄金发展期已经到来。

从早期的卓越、世贸、香江、华润到中期的恒裕、顺丰、腾讯、信利康、中粮，再到现时的新世界、嘉里、九龙仓、信义，从土拍上看，前海卖得很成功。

但目前的租售比还不是非常理想。

桂湾金融先导区建设相对较快，但也只起来了三分之一左右。

前海基金小镇和卓越前海一号写字楼面向全球招商，已入驻了部分企业，目前前海一号的租金是128-168元/㎡，而当初的售价是90000元/㎡，这个租金相比福田后海同品质的写字楼至少低了100元/㎡。

而大多数现在已经入驻前海办公的企业多是ZF牵头引入，租户结构主要是：香港投资公司、事务所以及银行的试点经营。

对于初期，前海对于企业的准入门槛是相对较低的，先吸引企业入驻，然后等到人气起来了再逐步淘汰筛选，毕竟现在还不成熟，设置太高的门槛不好招租，导致写字楼空置严重，如果现在设置太高的企业入驻门槛，可能连物业都养不活。

因为有良好的税收政策，前海吸引注册的企业超过13万家，其中科技企业超过60%，现在在前海注册公司都是挂靠地址，现在门槛还相对较低，但是以后肯定还会收紧。

在目前前海的轨道交通配套和商业配套没有到位，还没有形成聚集的办公氛围，租售比低是非常正常的，只能是以时间换空间。

前湾：香江金融中心片区的大批写字楼，很多楼栋都已封顶，进入内部装修阶段。

妈湾：物流港口已正常投入使用，世茂总部、顺丰总部已经封顶，周围还有相应的写字楼集群也已经完全成型，只待未来人气导入。

六.

当我正为这篇文章的结尾，冥思苦想，不知该如何落笔之际，电脑给我推送了下面这则新闻：

2018年，香港GDP折合人民币24000.98亿元，而深圳GDP是24221.98亿元，超出香港221亿元。

221亿元，只是一个起点，未来这个数字还会继续扩大。

深圳，这座光芒万丈的年轻城市，雄心可期。

而深圳即将打造的“中国曼哈顿”——前海，必将为世界瞩目。