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30万，放在几年前，这就是德阳一套房的全款。
现在不行了，30万只能给个首付。等呀等，等来的却是
全款变首付，首付变车库。
我很穷，所以他们也应该很穷，这种自以为是的思维模式框死了你的格局。
然而，德阳有钱人的买房方式，从来没买过房子的人是体会不到的，也想象不到的。
2月份的时候，舒36已经给大家上了一道菜，名曰《有钱人的快乐》。
今天我们再上一道小菜，叫《换房的苦恼》。
有一个网友在绵竹上班，已经有一套公积金按揭的房子，现在想再在德阳买一套，用作投资或者以后留给娃儿。
有时候我都不明白我操那么多心干嘛。别人也没问啊，我咋这么主动呢。一个问题，扯出了一连串的答案。
她现在这套房还有26万的贷款未还，按照德阳公积金中心的规定，是不能再使用公积金贷款的。
假如再买一套房，请问是提前还清首套房26万贷款等半年再买划算，还是直接采用商贷首付50%，然后提取公积金来还商贷划算呢？
我相信，很多人想买二套房时都会遇到这样的情况，首套房没还完，是提前还款后再买划算还是用二套政策买划算？
今天我们她的情况当案例走一波。（过程很重要，看不懂过程就直接看结论）
首套房公积金贷款30万，贷240期，已经还了34期，还有26万贷款未偿还。现在手上有30万现金，打算再买一套面积约100㎡总价60万，同样是贷款240期的房子。
她有两种选择方案：
1、提前还款，半年后再使用公积金贷款。
2、不提前还款，直接采用商贷，并提取公积金偿还商贷。（假如缴存较多）
怕大家听起来云里雾里，所以列了个表，这样你就更容易理解了。
我们先看她的首套房，已经还了34期，也就是差两个月3年（当时真便宜），现在月供1701.59元，贷款20年利息也就10.838万。
现在要买第二套房，她选择第1种方案，提前还款后半年采用公积金贷款。
30万现金-26万用作提前还款。
然后半年后，买二套房时采用公积金贷款还需要给18万的首付款（前提是她公积金最高贷款额度是50万【查询贷款额度】），其次公积金二套房利率要上浮10%，20年贷款总利息16.84万。
也就是说，她如果选第1种方案，首期资金至少26万+18万=44万！
BUT，她只有30万的现金。
如果选第2种方案，也就是不提前还款，而是直接采用商贷，按二套房算。
那么，首期资金就是二手房的首付款，因为商贷二套房首付至少50%，60万总房款首付30万，刚好与她的现有资金一样。
不提前还款采用商贷二套的话，利息则是首套房的26万尾款利息7.8万+二套房20.07万利息，共计27.87万，月供首套+二套共计3787元。【月供还款计算器】
结论
1、很明显，提前还款后采用公积金贷款利息比不提前还款采用商贷少11.03万，月供少1335元，且享受了第二套房的公积金贷款的政策。
2、提前还款首期资金需要44万，绵竹网友资金缺口14万！不提前还款首期资金需要30万！刚好合适。
重点是，
如果提前还款后半年如果缺口资金14万不到位，那提前还款就没有意义了。
建议是，
如果你是那种欠银行钱就心慌的人，建议你选第1种方案；如果你想理财且是作为投资，建议选第2种方案。前提是你能承受住两套房的月供，利息多11万虽然现在看起来多，不过考虑到通货膨胀，20年后的11万也就相当于3万多。
其次，如果公积金缴存和余额都较多，二套房都用不完的话，建议直接商贷，提取公积金当首付，每年再提取公积金还贷款吧。
敲黑板，没买过房请注意：
1、第1套房贷款没还完，是不能再用公积金贷款的，无论第1套是公积金贷款还是商业贷款。
2、提前还款后，需要等半年后，才能使用公积金贷款。
3、普通人只有两次可使用公积金贷款的机会，详情请看下图。
买一赠一。
假如她首套房是商代，请问，提前还款再买二套房又划算吗？
如果她二套房想采用公积金贷款，规矩是一样的。
所以，过程直接省略，直接说结论。
1、提前还款，首期自己26万尾款+18万首付=44万。利息16万，月供2452元。
2、不提前还款，采用二套房模式，首期资金30万首付款，利息大约33万，月供4049元。
第2种方案首期资金压力会小14万，20年利息多17万，月供每月多1597元。
建议还是那个建议。
钱在贬值，购买力在下降。能贷款就不全款，能贷30年就不贷20年。
还有，如今60万总价在德阳并没有那么容易选到一款性价比房源。
温馨提示：
买房之前先查查贷款资格【查询】，免得打不到狐狸反惹一身骚。
之前我还攻略过《德阳出房贷新政之后，想换房子的你还换得起吗？》，也是类似的攻略，感兴趣可以看一下。
下回我们换一道菜，叫《投资房子数钱的快乐》。
看看高手是怎么玩的，妈的，太尼玛牛逼了。
