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三个月前，杭州市住房保障和房产管理局的一纸通告，宣告杭州楼市进入摇号阶段。自此，摇号购房成了杭州市民饭后茶语谈资。
摇号之前，杭州楼市好地段的动不动就要300-500万，而且还要托关系、全款付清，甚至收取“号子费”，而摇号时代的杭州楼市，从一定程度上遏制了上述怪相。但是，摇号也使老百姓的购房情绪得到了进一步刺激，一些无风险的赚钱机会，正在激发老百姓寻找和创造参与的机会。
摇号时代的杭州楼市，正在发生怎样的变化？杭州楼市到底有多火？都是哪些人在参与摇号？冻结资金又来自哪里？为了厘清大家普遍关注的问题，近日，证券时报·e公司记者通过现场调研，采访购房者、中签人、专家和学者等，试图勾勒出真实的杭州房地产市场现状。
近日，融信保利·创世邸、绿城·梧桐郡、万科融信·西雅图等网络红盘齐齐上阵。
万人大摇房
6月25日，杭州迎来了“入梅”后的首个高温日，户外气温高至35度，令人酷热难耐。不过，比起热浪滚滚的天气，杭州楼市的火热程度也丝毫不在天气之下。
按照往常习惯，杭州市民邵女士送小孩去幼儿园的时间，是早点九点左右。不过6月25日，没等到小孩睡到自然醒，她就把酣睡中的孩子叫醒，送去幼儿园的时间提前了半个多小时。这一切，都是因为早点九点整，是融信保利·创世邸摇号的时间，而她是登记购房意向户。
融信保利·创世邸摇号现场
今年3月28日，杭州市住房保障和房产管理局宣布，针对商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为，将采取公开摇号全程公证的方式，规范市场销售行为。自此，杭州楼市进入摇号时代。
邵女士是土生土长的杭州人，不仅家中有宅基地房，结婚后还买了一套婚房。当下，她原本没有购房计划。但是，从杭州首个摇号楼盘“和家园”开始后，摇号购房突然成了杭州市民饭后茶语的谈资。随后，融信蓝天、华夏四季、桂语江南等限价红盘接踵而至。身边的亲朋好友议论，漫天的媒体报道，最终改变她的想法。于是，邵女士也抱着试一下的态度，加入了创世邸的摇号购房大军。
邵女士对这次摇号特别重视，所以融信保利·创世邸摇号前，希望记者带她一同前往摇号大厅去见证。不过，早高峰的堵车，让她未能亲眼目睹。车还未到摇号公证处，摇号结果已经公示。随后，手机上就传来了她朋友的微信，“没中，顺序号1000多位去了。你呢？”邵女士的这位朋友和她一样，也参与了融信保利·创世邸的摇号。
尽管是抱着试运气的态度，但她还是希望能中奖。她把车停在路边，深吸了一口气，然后打开朋友发过来的摇号查询链接，把自己报名登记编号输入进去。手机页面显示，她的顺序号是3000多位了。“没中，没有进入前616位，也就意味着没中。”
创世邸由融信地产和保利地产联手打造，位居钱塘江南岸，紧邻杭州奥体中心。该项目系融信地产2016年7月以32.64亿元总价竞得，折后楼面价1.92万元/平方米。根据公示的销售方案看，创世纪登记时间为6月19—21日，此次推出616套房源，精装修均价为3.47万元/平方米。
融信保利·创世邸所处的奥体板块，一直是杭州楼市的热点板块，该项目周边的楼盘二手房挂牌价，普遍在5万元—6万元/平方米。以“奥体三兄弟”为例，目前，绿地旭辉城及莱蒙水榭春天的挂牌均价，均已高达5.2万元/平方米；龙湖春江彼岸挂牌均价则达到5.4万元/平方米。
根据创世邸公示，在为期三天的线上摇号登记中，共计20256户购房预登记家庭。其中，7498户无房家庭。这也意味着，创世邸成为了杭州楼市摇号以来新高，成为首个摇号参与人数超过2万的限价红盘。
三大红盘吸金逾500亿元
事实上，杭州楼市近日进入供应井喷，与融信保利·创世邸同一天（6月19日）登记的楼盘，就有7个之多。
楼盘的集中上市，在一定程度上缓解了供需矛盾，提升了购房者中签率。不过，由于部分楼盘的一二手房倒挂较严重，所以这些红盘早已被市民盯上。比如，和融信保利·创世邸同期启动登记的楼盘，还包括绿城·梧桐郡、万科融信·西雅图。这些价差较大的红盘一经公示，便立即引起了摇号大军前去登记。
6月19日，证券时报记者在融信保利·创世邸的售楼处，遇到了一位从万科融信·西雅图登记处赶过来的购房者。他对记者表示，“最近摇了很多盘，比如前期比较热的华夏四季、融信澜天，未来城等，都去参与了，但是都没有摇中。上午在西雅图刚刚登记完，现在来创世纪这边看看。”
按照融信保利·创世邸公示，该项目的要求此次摇号报名，无房户验资100万、二套的验资200万元，全款300万元。而该项目共计20256户购房预登记家庭。其中，7498户无房家庭。据此估算，即便是没有登记家庭选择300万元的全款，此次该项目摇号冻结资金达到330亿元。这也意味着，该项目创下了杭州楼市摇号以来的两个纪录，一是参与人数；二是冻结资金额。
与融信保利·创世邸一样，前期颇受关注的绿城·梧桐郡、万科融信·西雅图，在此次摇号登记中也受到了摇号大军的火热追捧。
公示显示，6月18日启动登记的万科融信·西雅图，此次无房户验资70万、二套的验资130万元，通过审核共有9288户购房意向家庭，其中无房家庭3333户。6月19日启动登记的绿城·梧桐郡，此次无房户验资80万、二套的验资160万元，共有7303户购房意向家庭，其中无房家庭2664户。
据此估算，在此次摇号购房中，撇开愿意全款购房的登记家庭，万科融信·西雅图冻结资金为100.78亿元，绿城·梧桐郡冻结资金未95.53亿元。在未考虑同一银行验资证明可同时多楼盘使用情况，算上上述的融信保利·创世邸，三大红盘共计吸引了3.6万户家庭参与，合计冻结资金达到525.67亿元。
实际上，近期参与杭州楼市摇号的资金，较上述525.67亿元要多得多。
证券时报记者根据公示统计发现，除了上述三大红盘，6月25日摇号结果公示的楼盘还包括，阳光城翡丽海岸、九龙仓·珑玺、景瑞阳光城·法兰公园、越秀·湖山悦、海上明月·澜庭、临安宝龙广场、朗诗乐府、吴越府等9个项目。也就是说，在6月25日这一天，就有11个摇号楼盘需要冻结资金。
与此同时，统计显示，6月21-25日期间，摇号结果公示的楼盘，还包括北辰国颂府、万科融信·西雅图、融创东麟府、中骏·柏景湾、绿城·西溪云庐、中粮·梦栖祥、汇高·栢悦中心、祥生群贤府、融创·微风之城、光明·逸品春江、万科·玖望、融创·富春壹号院、禹洲·滨之江等13个项目。
换而言之，在6月21日这一天，杭州涉及到资金冻结的摇号楼盘，共计有24个之多。其中，在上述21个摇号楼盘中，最低验资为50万元，最高全款验资为400万元；参与登记报名的人数，与楼盘推出的销售套数成正比，登记家庭最少的项目低至34户，最多为9288户；首轮无房家庭中签率在2.49%-25%之间。
据此估算，上述21个项目涉及的冻结资金为201.39亿元，再加上融信保利·创世纪、万科西雅图、绿城梧桐郡三大项目，在6月21日这一天高峰期，涉及的资金约为727.06亿元。
资金房票哪里来
融信创世纪，绿城梧桐郡和万科西雅图，三大楼盘此次吸引了3.6万人报名登记，追逐的资金超过525.67亿元。外界不禁要问，杭州楼市到底有多火？
未启动摇号购房前，杭州楼市成交水平是怎样？
数据显示，2017年，杭州市区（不含富阳区、临安区）商品房成交16.26万套，月均成交套数为1.36万套。不过，在摇号购房新政启动的2018年3月，杭州楼市成交突然放量。数据显示，今年3月，杭州市区新建商品房成交9989套，环比上升50.1%；2018年3月，杭州市区二手房成交8206套，环比上升213%。
对于普通工薪阶层来说，动辄上百万的验资要求，可不是一笔小数目。不过，从2017年的月均1.36万套的成交量，到如今三大楼盘短短数天就吸引了3.6万购房人追逐。购买力爆棚的杭州人，不得不让人感慨。同时，外界也不禁要问，都是哪些人在摇号？哪来的这么多钱？
根据证券时报记者对多位购房户的采访，大致可以将参与摇号购房户分为：
刚需自购人群、改善型购房人群、合伙购房户，以及迁移户籍创造购房资格等；
摇号验资所需的资金来源，包括：自有存款资金、他人借款、拆迁赔偿款、企业周转资金、证券理财资金、民间借贷等。
简单说就是，没房票的创造房票也要上车，哪怕是找亲朋好友一起合伙；没钱的想办法凑钱，哪怕牺牲部分房票权益组团参与。
对于摇号大军的构成和资金来源，杭州一位房产界人士对证券时报记者称，明摆着百万元的大奖，你说要不要参与？想想，办法总是会有的。就像证券投资的GP/LP模式一样，可以组团参与，事先签好协议，交付满两年后出手再分成。不想合伙，身边人又没钱可借，还有民间借贷和配资呢。“当然，民间借贷往往是高利贷，比较危险。不愿意借钱也可以，只要成功中签，就可以通过协议约定实现变相兑现，好项目等着中签户转手的大有人在。”
6月21日，是创世邸摇号购房登记的最后一天。下午1时许，当证券时报记者赶到盈丰路上的创世邸售楼处时，门前开阔的两旁停满了私家车，蔓延数百米。步入售楼大厅，里面人头攒动。操着杭州口音的本地人，往往是“全家总动员”；从温州、台州、金华等地赶来的外地人，一般是替他们小孩来购房。
这一天中午，上述邵女士匆匆赶到创世邸的售楼处，跟她一起赶来的还有她一位好友。在此之前，邵女士已向身边人的熟人咨询了如何在网上报名，准备哪些资料。但是，提交资料后的反馈信息显示，她的购房资格审核出了点问题。所以迫不得已，她向单位请假半天，来售楼现场咨询问题出处，并补充资料。
由于前往现场咨询的人太多，所以售楼员忙到了中午1点多才去用餐，所以邵女士赶到售楼大厅时，只能等待。邵女士对证券时报记者称，摇号之前，杭州买房太难了，动不动就要300-500万，而且好一点的的楼盘，还要拖关系、全款付清，甚至收取“号子费”，所以不敢有买房的计划。
但是，摇号政策后，至少可以首付3层了，而且一些限价盘与周边二手房，存在着每平方米上万元的价差。所以，抱着试一下的态度来了。
上述邵女士的朋友，也是摇号大军的一员。她的住房情况与邵女士类似，有一套自住房。她的老家桐庐，是杭州市下辖区的一个县，距离杭州市不过一小时车程，平时周末也经常回去，原本没有购房计划。但是，由于最近一些朋友在摇号购房，她最终也动心了。“明摆着赚钱的机会，还是要争取一下。万一中了呢！”
不过，手头一时拿不出足够的二套房冻结资金，邵女士的这位朋友和她老公灵机一动，借用尚未购房的妹妹户头来参与。如此一来，200万的验资要求，立马降低到100万。“现在的计划是，中签了一起交首付，交付满两年后，可以上市就卖掉。”
实际上，从证券时报记者近期的采访来看，抱着抽奖心态的摇号军们，比比皆是。杭州萧山区一家上市公司证代也属于“抽奖一族”。他对证券时报记者称，“摇到即赚百万，不摇百不摇。只要有房票，哪怕没钱也要借钱参与。创世邸这一次摇号，包括身边的朋友，和公司同时，好几个都参与了。”与此同时，他还向记者笑称，“这一次是抛了股票才凑够冻结资金的，好在这几天A股大跌，自己抛掉的股票这次也大跌。所以，即便摇号没中，也赚了。”
催生摇号新力军
始于今年4月的杭州购房摇号，对无房家庭有一定比例的倾斜。譬如，在此次摇号购房中，绿城·梧桐郡，无房户比例为30%；万科·西雅图，无房户比例30%；融信保利·创世邸，无房户比例为20%。
无房户的福利，自然会激发购房意向户的想象力。证券时报记者发现，由于部分限价红盘参与摇号人数太多，为了增加摇号中签率，没房票的小伙伴选择让老家父母来杭投靠子女落户，单身的小伙伴选择结婚，是当下不少购房者的解题思路，部分购房户甚至会通过成立企业参与到摇号大军。
在杭州落地生根的陈先生，老家在温州。去年，有了小孩的陈先生，再买一套改善房也就提上日程。摇号购房政策对他来说有喜有忧，喜的是不用像以前一样为托关系、全款和号子费发愁；忧的是摇号中签率不高，有钱也不一定买得到。想来想去，为了提高中签率，只有通过办理老年投靠来争取“无房家庭”这一资格了。
“由于现在的摇号政策对无房家庭有一定幅度的照顾，所以部分购房意向人群为了房票，就通过办理将老家父母随迁至杭州的方法来争取无房家庭。这类人群最近听说有蛮多。”杭州一位房产界人士对证券时报记者称。
以杭州市萧山区为例，据不完全统计，2017年1月至6月15日，老年投靠落户人数为111例，而今年同期这一数据为125例，就数据来看增长并不是很明显。但是，这里的工作人员表示，4月以来咨询或办理老年投靠落户的人数确实多了不少，只是因为种种原因还在办理过程中，未到最后正式落户阶段。
相比老年投靠子女来杭落户，单身青年另一个成为“无房家庭”的方法，就是结婚。
杭州市拱墅区民政局婚姻登记处的数据显示，去年4月和5月，该区结婚登记为477对，离婚246对；今年同期这一数据分别为453对和235对。也就是说，无论是结婚人数和离婚人数，都反而比去年下滑了。不过，杭州市滨江区民政局婚姻登记处的情况，则是另一番景象。据悉，去年4月至6月中旬，滨江区结婚登记为600多对，而今年同期这一数据上升到800多对，同比增长了33%，涨幅相当惊人。
对于上述两区婚姻登记人数的变化，业内人士分析，拱墅区在杭州是成熟的老城区，居住人群的年龄结构偏高，而滨江区作为杭州高新技术开发区，整个区的人口年龄结构偏年轻，特别是处于结婚适龄期的人口占比较较高，在购房摇号的推动下，本来就有结婚计划的年轻人，顺势就提前登记了。
不过，较上述两种招数而言，以公司名义买房来增加中签概率最为引人关注。
6月25日，九龙仓·珑玺公布结果结果，杭州悦乐汽车服务有限公司、杭州宇乐汽车服务有限公司、杭州悦高汽车服务有限公司三家公司中签。而根据“天眼查”信息显示，这三家公司均成立于今年5月24日，注册资本均为100万元，法人均为周某。诡异的中签率，让人立即 摇号过程产生质疑。
此事一经传开，立即引发外界关注。6月26月午间，杭州市住房保障和房产管理局发出通知，关于九龙仓珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签的情况，引起了网民的较大关注。杭州市房地产市场持续健康发展协调小组对此高度重视，已第一时间联系市司法部门要求确保公证摇号工作公开、公平、公正；在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手房），并要求市住保房管部门对相关政策进一步研究完善。
实际上，周某旗下三家公司参与杭州摇号楼盘，远不止九龙仓珑玺项目一家。
根据杭州市国立公证处公布的摇号信息，证券时报记者查询发现，除了九龙仓珑玺项目，周某名下的这三家公司，6月12-6月25日，还相继参加了融信创世邸、绿城梧桐郡、万科西雅图、汇高·佰悦中心、滨盛金茂府等5热盘的摇号。其中杭州悦乐汽车服务有限公司中签万科西雅图、杭州宇乐汽车服务有限公司中签滨盛金茂府。也就是说，在成立短短一个月内，周某旗下的三公司，先后15次参加了摇号，共计中签5个。
当然，摇号政策实施以来，不少楼盘都出现了多家公司参与摇号的情况。据了解，报名登记创世纪项目的公司数共58个，摇中了616套房以内的3个名额。金茂府共11个公司参加摇号，有2个公司中签。
全民摇号引人忧
犹如抽奖的摇号楼市，正在刺激着杭州楼市热度。
不过，在证券时报记者采访期间，从普通的杭州市民，到摇号中签户、地产专家及学者，纷纷向记者袒露了忧虑。
虽然很多红盘的摇号购房中签率较低，但总会有幸运儿，杭州西湖区一家上市公司张姓证代就是其中之一。经过两次摇号失败后，6月14日摇号的万科·未来城，上述证代成功中签。该楼盘此次推出的房源，与周边二手房存在近万元的价差，虽然项目所在地良渚区域距离杭州市中心较远，但依旧受到摇号大军追捧。最终的公示显示，该楼盘通过审核的登记家庭户数为15168，首轮无房家庭中签率3.24%。
中签了自然开心，但短暂的喜悦过后，张先生的担心也越来越多。他对证券时报记者称，“以前购房，还会先去实地踏盘。现在看都不看先摇。中签后来现场才知道，项目离高架桥非常近，将来自住估计会受到影响。”
“银行、房企也在趁势收割。”通过这一次选房，上述上市公司证代发现房企、银行的套路太多了，比如，银行方面会要求搭售理财或保险才给稍低贷款利率，否则上浮利率比如10%；开发商嫌预售价格低的都会用装修补。“比如，精装修费5000元/平方米，如果真按照这个价格装修，这得装修得多豪华啊！到时交付的时候，肯定会出现房闹。”
“当前限价政策，会促使开发商通过种种途径来控制成本，从而导致房子的品质会下降，这不是我们所期望看到的现象。作为一个城市，土地资源是有限的，如果房子存在质量问题，对家庭和社会，都是潜在隐患。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华对证券时报记者称。
“摇号购房从一定程度上遏制了号子费背后的利益输送、权力寻租等腐败现象，但是，在一二手房价差明显的背景下，摇号实际上是变相成为中奖的机会。”浙江省房协研究会副会长、浙报传媒地产研究院院长丁建刚对证券时报记者表示，2016年至今的限价政策，主要目标都是希望改变市场预期。但是，遗憾的是，杭州楼市的市场预期迄今没有改变。由于限价只能限新建商品房的价格，而不能限二手房的价格，这样就形成了价格双轨制。这就使得摇号购房存在套利空间，摇号便成了一种全民福利，相当于打新股。
梳理发现，自今年4月杭州进入摇号购房以来，多数项目受到了购房者追捧，千人摇号已成了常态。其中一二手房价差明显的刚需项目尤为受欢迎。与此同时，杭州新房摇号中签率也屡创新低，截至目前中签率最低的楼盘是绿城九龙仓桂语江南项目，推出100套房源，报名数6228，中签率低达1.6%。
“当下的杭州楼市，火得得让人担心，就像2015年5-6月份的股市一样，肯定会回调。一批追高的购房人肯定会套住，一些摇号限价楼盘可能不会亏，毕竟这些楼盘的售价与周边二手房价差明显。”在创世邸的售楼处，一位替子女购房的温州人如是说。
贾生华对记者称，摇号为政府对楼市进行了一次摸底，从大量无房户家庭出现的角度来看，还是需要政府从供求关系做出调整，加快有效供给。如果不解决这些需求，他们会成为价格的强大推动力。把供求关系理顺，把成本理顺，然后让市场进入一个稳定发展的轨道，而不是简单的限价、摇号这些临时管制措施。
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