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文/核叔
10月以来楼市流言四起，先是“厦门长沙济南取消限购”，再是“北京广州取消限价”，甚至是“国务院规定半年内必须放开楼市全部限购”。有的是旧闻新炒，有的则明显存在误读，还有一些意图不轨者在凭空造谣。
而今天又有一条牵动人心的消息，北京、广州、杭州、深圳等地银行房贷利率出现下调，当我们还来不及辨认真伪时，地产股已经全线大涨。
房地产调控与地产股股价
今天早盘，涨停的地产股多达20几只，收盘时仍有10只股票封死涨停板，无一不是中小型房企，年收入最高的中粮地产也不到150亿。
但是大型地产股的表现差强人意，万科、恒大、碧桂园、绿地、保利等均是冲高回落，最终只是勉强微涨，涨幅还不如前两日大。
在这里想和各位说一下地产股股价与房价的关系，从长期来看，地产股股价和房价一定是正相关的。房价是决定地产股股价的重要因素，一般房价上涨，房企的业绩会跟着增长，从而刺激股价上涨。
但是，地产股股价波动经常大于房价，房价翻倍就算再快也得好几年，而股价翻几倍只需数月。股价短时间内暴涨，相当于透支了未来几年的增长空间，所以当调整出现时，股价跌幅会大的吓人。
同样的，在持续暴跌之后，一旦消息面有风吹草动，超跌股就会伺机反弹，但如果消息面是夸大其词，恢复理性之后股价便会走低，今天的冲高回落正是这样一个过程。
房贷利率下调≠放开限贷
最近部分地区的部分银行房贷利率下调，而且放贷速度有所加快，这倒是真的。
我为什么要说两个“部分”，因为这很重要，此番房贷利率下调只是市场行为，而不是政府行为。
这些媒体所说的房贷利率下调，都是他们一家家银行问出来的，主要在北京、深圳、广州、杭州等一二线城市，比例不会太大。
每家银行关于首套房贷款利率的调整都不一样，有的银行原为基准利率上浮25%，就调整为20%，原为20%的就调整为15%。
但是要知道，基准利率是没有变的，而上浮多少是能由银行决定的，至少现在利率最低也没有低于上浮10%的。
再来说说银行为什么要调整上浮区间，我认为是由供求关系决定的。其实限贷政策分为两部分，利率只是影响因素之一，很多人都忽视了对房贷总额的限制，每一家银行每年的额度都是有限的，超过央行规定的额度，就只能停贷。
比如2017年，楼市依然热度不减，人们对于房贷的需求较大，四季度银行房贷额度开始吃紧，10月底就有多家银行用完全年额度。所以在供给偏紧的情况下，上调贷款利率是正常的。
但是今年的供需关系发生了逆转，由于房贷利率持续走高，刚需买房同样受到抑制，市场上对于房贷的需求就小了。看一组数据：
上半年个人房贷新增超过2万亿，其中55.53%的资金指向商品房市场，相对于2017年上半年75%的个人房贷是用来购买商品房，这个比例降低了20个百分点。
所以今年银行的房贷余额必然多于去年同期，商业银行的一切行为都是从利益出发的，全年的房贷额度不用完，就是银行的损失。一般来说，房贷额度越多利率就越低，四大国有行可以下调为上浮10%，而普通银行最多只能下调为上浮15%。
那为什么前三季度不下调利率，非等到第四季度才下调，很显然是年关将至，银行急着把房贷额度“花完”。
因此，不论是去年利率上调还是此番利率下调，都是市场行为。为什么要给商业银行上浮利率的自主权，是因为这种调整根本不足以导致调控政策松动。
如果说真的有意放开调控，大可以降低首付比例，或者下调基准利率。总之，此番房贷利率的下调，与放开限贷，是差之毫厘谬以千里。
最后需要说明的是，不管是限价还是限购，对于抑制楼市过热都是治标不治本，唯独限贷能从根源上断绝房价上涨的动力。众所周知，购房资金大部分都来源于银行，限贷就相当于给楼市断粮。
所以，管你什么取消限价还是限购，只要中央紧握住限贷这只手不松，房价上涨的可能性就不大。