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摘要：从因城施策，到因区施策背后
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
南京调控放松的消息，这两天传得很火。
但杠杆游戏读完相关资料后要说，也不能说都是胡扯。事实只是，南京的一个郊区放松了限购。
外地人在高淳区买房有放松，其他区并没有。具体为：
只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。
而按照2017年的调控政策，包括高淳区在内的南京所有辖区：
外地人只能新购1套住房。且要提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明，并不允许通过补缴的方式获得购房资格。
这是否意味着某种信号？
1、从因城施策到因区施策背后
此前珠海等城市也传过，部分行政区限购有放松。有的城市公开承认，也有的悄悄在干。
总的来说就是，房价压力大、销售有困难、卖地受影响的地方，调控进行了结构性放松。通过人才落户等政策，实际上主要城市都扩大了符合购房人群。
这就是所谓的房票。
把房票送出去，才能把房子卖出去。房子卖出去，数量有了保障，价格才有保证，土地价格才能稳定或实现期待中的溢价。
这个简单的道理，不需要杠杆游戏多说，杆友都明白。
从近期楼市风向看，结构性放松又变为收紧为主。苏州就是最明显案例。
苏州今年的行情过于好，被相关部门点名。接着苏州部分区域的新房、二手房实施3年、5年的限制转让。
最后的高潮是，苏州调控继续收紧，今年的涨幅不能超过5%。且，必须完成。
大背景是，春节之后楼市小阳春出现、货币较为宽松、房企融资变容易、土地市场火热……
显然，这样发展下去是不行的。考虑到外部环境非常复杂，谁敢让房地产泡沫扩大？
于是4月19日，高层召开一季度经济数据出来后的会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。其中提到了房地产：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
再提“房住不炒”，距上已经隔了接近9个月。此前杠杆游戏有分析，这次的发话意义重大：
不仅是对当下楼市“重燃战火”论的纠偏，更是彻底浇灭了炒房客们，对今年下半年可能会出现调控松动，楼市有机可乘的虚无“梦想”。
当然，作为4稳的一部分，房价必须稳。但是南京这样的核心城市，整体而言，无论从当下基本经济面，还是从人口流入支撑，以及供给角度，房价整体是向好的。
所以希望南京整体放松调控不现实。何况，同省的苏州刚被摁住。
但是南京是很大的，主城区和郊区有别，面临的情况不同。这里杠杆游戏就不对高淳区的经济、楼市具体情况做过多分析。
简单说一点，高淳区距离南京主城区有数十公里，如上图。大家应该明白了。
所以有了从因城施策到因区施策。各区可以根据自己的情况来调整，同时这也是试水，看社会反馈和上面的态度，不至于酿成严重的后果。
2、不听话的城市要小心：今天太爽的后果，可能就是会面临一段时间的不爽
哪个城市敢出头，一定会被摁住。这不是吓唬谁，而是基本就这样。
在杠杆游戏看来，苏州今年房价上涨5%的上限，基本也是各大城市的参照。
此前我有写，注意苏州关于房价的那个座谈会，国统局调研队的相关人员也有参会。信号大概三个方面：
1.任何城市都在数据监测之中。此前，每月的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况监测，没有苏州。
这个细节说明了，不管你所在的城市是否属于监测统计发布范畴，只要是我国的城市，莫非王土，一定都是被监测的。
2.任何城市房价起伏过大，都要被管。调控的数据化管理系统，已经非常成熟。任何城市敢出头，都要付出代价。出来混迟早都是要还的。
既然再提了“房住不炒”，那么得懂事。至少目前必须遵守。
3.限售会让开发商、投资者非常难受。这话怎讲？苏州再被“关注”后，部分区域3、5年的限制转让，也就是我们很多城市都有的限售，说明限价可以适当放松，但限售大面积还不会放松。
近期不是各地土拍高溢价吗？问题来了，一定时间内不准你交易，这资金成本、心理负担，可想而知。
这对目前房价的稳定有帮助，但也意味着投资者很难受。谁投资房产，都是想房价增值变现。
不是每个人，都是合格的投资者。购房者有担忧，自然会影响销售，最终开发商的怎么定价，以及销售进度，会是个问题。
讲完这3点，杠杆游戏想说，如果你所在的城市和苏州一样被重点关照。那么势必就要调控升级。
升级的后果是，大家都更难受。
所以，各位杆友一定注意下，你所在的城市或者想投资的城市，是否近期有过热的情况。
今天太爽的后果，可能就是会面临一段时间的不爽。
3、这回“房住不炒”的细节，措辞其实更缓和，留有余地
我们先回顾一下，2018年7月31日，高层会议对于房地产工作的表态：
大概有六七十个字。
会议当时对房价上涨用了“坚决遏制”，同时提出整顿市场秩序，加快长效机制……
随后就是各种补丁、调控快马加鞭打过来，紧接着住建部全国几十个城市开展专项治理，点名批评，要求治理，同时查处了一批房地产经纪公司和中介服务商。
再然后，开发商收缩战线，高喊“活下去”，业主们纷纷“降价维权”轮番上头条。调控效果明显，楼市迅速降温。
而这回“房住不炒”呢？
相比之前的“整治……引导……遏制”等动词，此次仅提到坚持“房住不炒”，落实长效调控机制。
也就是只提到宏观方针，并未着墨具体措施。此前，杠杆游戏就有说，措辞其实更缓和，留有余地。中央也知道大家的困难，这次发话主要就是提醒一下，各地别乱来。
从这样的变化中，我们应理解2点
1.调控整体暂时不会放松，结构性可以，因城施策随便。但过热不行，一定会被管。所以高杠杆投资，目前绝对不是好时机。
2.刚需也不要东想西想，就是希望你买，希望你们托底。杠杆投资者已经被管起来了，你们还不买吗？
至于未来，谁知道。尽管我们都明白，随着人口结构的变化，大部分城市、大部分地段，根本就没有投资价值可言。高房价根本未来不会是常态，但那是以后，人得活在当下。小孩子还得上学……
总结起来，杠杆游戏想说，南京高淳区是因区施策的一个代表，未来可能还会更多。但千万不要想太多，不要幻想调控普遍放开。
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