买房不如买地产股？这些股息率达9%的高息股了解一下-地产股有哪些

一边是房地产市场各种限购和限价，房价没有了以往快速上涨的势头，出租收益更低至1-2%。另一边是P2P雷声滚滚、上证综指不断探底。2018年的秋天，还有什么靠谱的投资渠道吗？

地产3R君分析了中港45只主要的地产股，建议大家不妨留意一下高股息率的房地产公司，作为长期价值投资的对象，目前或许是一个不错的入市机会。

买股票和买房子一样，收益无非来自两部分，一部分是股价的上涨，一部分是分红派息。如果是短线操作，低买高卖，那股价就是唯一的考虑依据；但如果是准备长期持有，则短期股价的升跌并不重要，因为反正也不卖，而每年的派息则成为股东分享投资收益的重要途径。香港小股民最喜欢的汇丰（0005.HK），正因为其稳定和丰厚的派息，深受老人家喜爱，所谓“存汇丰不如买汇丰”。目前的地产股当中，也有不少成为现金奶牛（cash cow）的潜力股。

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上面这张图，是30只在香港上市的内房股2017年的派息情况（包含中期派息、末期派息和特别派息）。这里面有两个重要的概念：

一个是派息率（Payout Ratio），计算方法是用当年每股分派的股息，除以当年的每股盈利，用来衡量企业拿出多少利润与股东分享。对于房地产公司来说，分母一般采用的是“每股核心净利润”，也即是剔除了投资物业评估升值的部分，因为这部分是纸上富贵，并不能给房企带来真正的现金流入。

上述30只内房股，平均派息率是38%，也即是说，如果公司在2017年赚了1港元，就拿出38仙（仙即cent, 38分）与投资者分享，应该说还是不错的。不过值得注意的是，其中的SOHO中国2017年的股息率这么高，主要是由于出售项目当年分派了两次特别股息的缘故，未来不可持续。

另一个是股息率（Dividend Yield），计算方法是用当年每股分派的股息，除以投资者买入的每股价格，用来衡量股息的收益高低。这个指标与股票买入的价格息息相关，买入价格高了，股息率自然就低，因而对每个投资者来说，这个比率都不一样。如果按照9月24日的收市价来计算，上述30只内房股，平均股息率是6.4%。（富力、首创两只公司注册地在中国内地的H股，股息会被代扣企业所得税10%，上面的股息率已经考虑了这个因素。）

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买入股票收息，有几个风险点需要重点关注：

一是房企每年的盈利是否有稳定保障和有所增长。房地产企业要派息，首先要能赚到钱才行。房地产行业虽然面临众多宏观调控政策，但在盈利能力上，还是一家独秀。从ROE来看，上述30家房企的ROE，在2016年平均约为13%，2017年平均约为15%。由于这两年房企的整体合同销售的均价和金额仍在上升，预计2018年和2019年ROE仍将有一定幅度的上升。在中国芸芸众多行业中，作为国民支柱行业又还能保持如此高的盈利能力和增长速度，恐怕这就是房地产行业让国人又爱又恨的原因吧。

二是派息率是否稳定。公司赚到了钱，也要愿意和股东分享才行。在香港内房股中，近年来派息率有逐步提高、平稳增长的态势。这一方面是因为港股的很多机构投资者来自欧美，对企业派息的要求较高，房企要维持在股市的吸引力，需要不断提升派息水平；二是很多房企都是家族大股东控股，通过派息大股东也能从上市公司获得大额收入。

三是买入股价是否便宜。内房股在过去的一年多，其实经历了一次过山车般的股价变动，从2017年1月起步开始上涨，到差不多2017年底达到顶峰，2018年开始出现连续下跌。如上表，按照2017年1月初、6月底、12月底的股价计算，平均股息率分别是9.8%、6.5%和5.1%。

因此，如果投资者是在2017年初买对了地产股，不仅在2017年能享受到股价的一轮大涨，2017年的派息率更可能高达超过20%。港股内房股的股价经过今年以来的调整，目前股息率下降到2017年中的水平，可以说正在半山腰上，作为长期持有来说，应该还是可以考虑的。

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上面主要分析了在香港上市的内房股的情况，那么A股的房地产股，是否也值得投资呢？从地产3R君（微信公众号：dichanziben）的眼中，还是要逊色一些。

首先，从派息率来看，A股地产股的派息率虽然有些也不低，但却很不稳定，比如首开2017年的派息率为66%，2016年为47%，2015年则为0%。金地的派息率则相对稳定，2017年为35%，2016年为50%，2015年为59%。

其次，从股息率看，由于A股的整体估值水平都比港股高，因此股息率整体也比香港内房股低。

另外，还有一个因素需要考虑，那就是汇率。关于人民币汇率的走势，谁也没有办法说清楚，但是适当配置一些境外资产，还是有必要的。买入港股，不仅可以完成资产配置，也可以享受港元升值、人民币贬值带来的额外收益。收到1港元的股息，原本只能换成0.80元人民币，随着人民币贬值而港币升值，可以换成0.87元人民币，这额外的8%的收益，就算是白送的了。

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综合考虑股息率接近或在7%以上，且ROE水平较高、近年销售增速较快等因素，地产3R君的top pick是禹洲（1628.HK）、富力（2777.HK）、雅居乐（3383.HK）和金茂（0817.HK）。在A股中，金地（600383.SH）也可考虑。

8月底，融创（1918.HK）主席孙宏斌在业绩发布会上回答媒体问题的时候，说了一段颇值得回味的话：“中小开发商甚至是一些中型的开发商都会选择并购或者被别人收购，其实这对他们来说是非常好的选择，很多人一直建议，你把地卖给我们，然后去买我们的股票，肯定比你开发挣的钱多多了。”

卖地买股票，一般人还真做不到，也要家里有矿有地才行啊。但在买不起房或者没有房票的时候，适当买点房地产股票，不失为分享房地产行业红利、抵御通胀的好手段，大家不妨考虑一下。

声明：地产3R君当前并未持有上述股票。

地产3R君有话说：

本公号将分享本人在房地产资本市场3R方面的一些思考和看法。

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