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9月18日，由清科集团联合投资界举办的2014中国房地产基金高峰论坛在上海外滩茂悦酒店隆重召开，众嘉宾以“房地产基金的自我锻造”为专题，展开了精彩的讨论。
专场主席：
李万明 盛世神州基金首席执行官
嘉宾：
杜宏 协和资产董事长
管永生 恒银基金副总裁
刘景昆 全国房地产投资FOF基金治行懂事、管理合伙人
张伟 信业基金首席投资官、董事总经理。
李万明：联合GP，挖掘不同的投资价值
恒银基金的成功经验值得分享
杜总在西北异军突起，在西北协和资产管理公司做得非常不错，他们有自己的成长经验、以及怎么样吸引投资人、怎么样找好项目投资的经验，他们是经过千锤百炼才走到今天，继续站在舞台上的。
恒银基金是非常大的基金，只不过以前是投高科技、传统PE的，这一两年做房地产发展非常快，达到50多个亿的规模。刘总是FOF股权基金的，发家于山东，业务遍及于全国各地。他们可能利用这样FOF的平台，能够更好地在全国各地寻找投资机会，能够不断取得业绩的增加和发展。
张伟总老信托，靠信誉经营了十几年，取得了很好的成绩，前几年加盟信业基金，成立中信旗下以房地产投资为主的基金公司，管理规模非常大。除了利用中信系统内的渠道，他们也成立了自己的募资平台，为基金后面的提升做了很多的支撑。
每一个基金都有自己独道的地方，他们通过这几年的锤炼也都为以后的发展积累了后劲，希望他可以分享经验。
联合GP这是重要的发展模式
这一年多来，确实传统的住宅开发利润空间少，反过来作为房地产基金投资，相应分得的利润也会减少，如果房地产基金能够往别的方向，往前端城市土地一级开发，往后端往养老地产、娱乐地产、产业地产方面走确实很好。当然这也是刚刚开始，后续怎么样防范风险，一会儿再分享。
投后管理是我们很头痛的事，很多出问题的基金都是投后管理没做好。如果把投后管理更专业化，也就是更系统化，能够上下都协调在一起，也许咱们信业资金的思维是值得我们借鉴的，希望他们成功的经验能够与大家分享，能够让我们在整个房地产发展过程中做得好。
多年以来，房地产基金投资有一个困惑，到底管多少，管得多深，虽然现在纯住宅类的越来越少，或者是固定收益的优先股不容易获得高收益，我们只好分享一部分股权收益。在股权收益的过程中，我们怎么样管好是非常重要的，当然开发商的地位是重要的，我们一块儿合作开发的，或者是我们自己经营管理团队，这种信任，能够不做假，把他们的利益和资金投资的利益绑在一起，这就非常重要。
联合GP这是重要的发展模式，房地产基金在发展之初各有各的优势，通过联合GP和双GP的方式是非常的方向。实际上我们盛世神州基金也可以跟大家分享，我们50多个亿有20多个亿特金融机构的钱。但是这种管理显然是有些项目可以100%交给你管，但是业协是在决策层面上参与，甚至在印章上参与共管，但是作为GP你还是发挥主要的角色。这种做法可能对现阶段更有意义。刚才 休息的时间和一家苏州的公司说到，我们可以这样做，比如说做旅游地产就可以这样做，双GP更好地为投资人赚钱和服务。
在座的几位基金大佬们，我们和杜总就有过合作。因为 在西安，我们也有分公司，做的项目也比较多。杜总在西安对项目判断很准确，关系也很多，而且募资也有优势。能够通过他们的资源，通过我们共同的信誉，因为我们在一起一块儿判断、管理和投资会产生很好的机会。杜总这两年的发展已经进一步发展壮大做铺垫，原来他们也曾经做房地产开发，现在基本上房地产开发不做，只是把现有的项目做好。通过他们自己的钱能够带动投向房地产基金。
要注重挖掘不同的投资价值
前面很多专家讲到，实际上未来的房地产确实会走向平稳，平稳的过程中就不是说所有的人拿了地就能挣钱，拿了项目就能开发得很好，可能确实存在有些开发商不容易开发好的项目，甚至是不得不卖出项目，这就给并购基金带来机会。刚才在座的几位专家都或多或少提到这种机会。当然还有一部分开发商在这当中发展更好，比如说大的开发商发展更好，通过并购基金去把小开发商接手过来。反过来，小开发商更多地退出领域，也可能有一部分人加入基金行业。房地产基金行业中很多投资人都是由开发商演变过来的，啊当然如果我们能够设计一个产品，让能够评判风险的开发商性质的，或者是有房地产开发投资经验的，少风险高收益，在市场上能够高安全的，或者是对于形势难以评判把握的一部分，做一个优先集，获得一个安全收益，当然收益率比较低。这样会使得小开发商退出以后，加入基金仍然获得可观的收入，甚至与原来从事开发的收益率有所接近。
神州基金这四年的发展，我们累计使用开发商的钱5个多亿，这是一种方向，我想未来仍然会有这样的机会，使得我们越来越注重挖掘不同的投资价值。组建不同产品，针对不同投资人，让他分享不同的投资收益，这就体现出我们神州基金最倡导的一句话，要专业诚信，合作共赢。既要讲究信誉，专业管理、专业评判，同时又要与众多的朋友们合作，实现大家的共赢。
最后我想请四位专家，每位恩恩用两句话去把房地产基金未来发展前景做一个描述，或者是结合您自己公司的发展，你们觉得未来三年内，房地产基金、基金管理公司有一些什么样的美好前景。
杜宏：募资体系完善，迎发展新机
我是协和资产的杜宏，我们的总部在西安。协和资产成立于2012年的8月，是由西部信托、协和地产，陕西省房商会和社科院共同发起成立。目前主要的业务是以房地产投资基金为主，同时也兼顾一些金融产业包括其他PE产业的投资。房地产基金占我们总投资规模的80%左右。
今天的主题是房地产基金的自我锻造，我想结合协和资产自身的情况，分享一些我的心得。
锻造品牌，建设募集体系的
我主要从私募基金募、投、管谈一下我的心得。从募集层面，从牌照的发放包括821号私募监管办法出台，法律上已经没有任何障碍。我经常拿信托公司和我们私募行业进行对比，我发现信托行业和我们房地产基金相似度是非常高，随着牌照的获取和发放，我个人认为我们的募集层面从牌照上来讲，和信托几乎没有任何区别。所以我想我们可能要从募集这块做一些工夫，解决房地产基金募资难的问题。
协和资产2013年成为方圆财富，负责募集体系的建立。根据我们的经验，一方面是要锻造品牌建设，比如说我们注册方圆财富，另一方面是募集体系的建设。只有这方面建设好，我想信托行业十来万亿的规模，我们私募行业也能迎头赶上。第二个从投资方面来看，目前来讲，房地产行业确实是遇到了经济下行期，遇到了一些风险。我想我们要从积极转型和创新来做一些长期的资产性持有基金，近期看有一些并购的机会。第三个方面我想房地产基金作为专业的房地产基金，一定要发挥出主动性管理优势，从所投项目资金控制，成本控制等方面进行管理，发挥我们的优势，防范风险。我们只有把这三个方面苦炼内功，在市场上肯定能迎来非常好的发展。
为防控风险建立项目管理中心
为了项目防控风险我们也建设了项目管理中心，这就涵盖了房地产专业的团队，包括从营销策划、预算成本、销售财务，我们对每个投资项目的管理，一般我们会派一个财务代表和工程代表，对他们的管理从两个方面，一方面是财务代表对公司一系列的控制，确保投资资金能够按照投资协议得到落实和有效地投放。第二个方面是通过强大的项目管理团队，对开发商进行一个类似管理咨询式的支持。对他们在开发过程中存在的问题及时进行辅导和 纠正，这样保证了被投项目的安全性。另外从房地产这两年实际调控来说，它确实存在不景气，我们也从投资、投后到退出阶段我们也进行有效调控，就像李总介绍的，我们是另外的模式比较接近。如果在快到期的时候发现项目存在系统性和销售风险，导致我们不能及时退出，我们就会启动一系列的程序，将股权投资行为和房地产债权投资行为，转变成并购交易行为，最后我们找一些有实力的开发商进行座谈，来确保退出。
另外在投资人这块，实际上对他所投的项目，我们按月进行所投项目的工程进度，销售情况进行及时推送。包括我们每年还有投资人报告会，对投资人进行充分的信息披露，我想这也是我们整个管理过程中积累的经验。
私募监管法出台，迎发展新机
私募监管办法的出台，包括契约性基金的推出，包括REITs，从这几方面我觉得房地产基金迎来了发展机遇，当然这是有前提的。传统的债权性投资，包括我们90%的房地产基金是债券，可能我们要提前转型，在资产证券化，在REITs到来之前做好准备。如果我们做好准备，我想会迎来历史发展机遇。
管永生：投资方向是并购，黄山某酒店投40多亿
行业层面、策略层面双思考
大家好！我是恒银基金的管永生。在市场上我们名气不大，但是历史很久，我们从2001年开始进入行业。之前我们是国华控股旗下的一个部门后来独立出来。做地产这块，基金也就两年多的时间，虽然规模在整个基金里面占比很大，算起来我们还是行业新兵。就地产基金这块，我们的想法是历史的机遇已经降临，我们如何把握好机遇。我认为地产基金这块有两个层面需要我们思考。一个是行业层面，地产基金如何做好行业自律，如何牢记自己的信托责任，从我们基金个体的层面来说，我想也有几个需要考虑一个是战略层面，从公司治理、管理，还有是策略层面，每个公司都应该有自己经营的策略，这样从宏观到微观才能使行业健康发展，每个基金才能茁壮成长，活下去并长大。
方向是并购，黄山某酒店投40多亿
恒银基金在房地产的投资，主要是做旅游地产，做旅游地产的并购。在丽江我们做了红树林，一个项目我们投了6个亿，后续还会有更大投入。另外在黄山投了一个酒店，这个酒店也是40多个亿。目前我们主要是做主动管理型的，而这些项目主要是在交易对手上。我们丽江的项目是从经保地产接过来的项目。我们的方向主要还是做并购，目标还是针对国内主要的旅游景点、旅游地产进行深入发展。公司内部也做了调整，首先从公司的治理层，我们的股东结构会有比较大的变化，从原来国华单一控股，单一控制会转向引进几个战略投资者进来，在股东层面取得均衡，这也是李总发言的要点，我体会很深。第二个公司的管理层会有大的提升。在我看来，一个公司要有良性发展，公司的治理层他的均衡，以及管理层的精干，再就是治理层和管理层之间的良性互动，决定了公司未来。从募、投、管、退几个环节来说，我们在募集这块，原来我们有一个直销的发行团队，人数也比较多。以前在私募基金管理办法出台之前，主要是依靠这个发行渠道，现在我们发现存在一些问题，跟现有法规有一些冲突。我们下一步会对发行团队进行一个变革，进行分层。我们会严格地按照私募基金管理条例的要求去做。总之，在这个行业合规发展肯定是第一重要的，风险控制是我们时刻需要牢记的。
最近三年宏观经济趣闻，房地产是新常态的发展。在这种情况下房地产基金迎来新的发展机遇，开放牌照以来已经有3000多家房地产基金登记，这是万马奔腾的时代，春天来了，你做好准备了吗？
刘景昆：拓展投资领域 地产基金也面临行业稀缺
拓展投资领域，改善投资方式
一般说起房地产基金，大家都说几家合伙贷款，房地产基金模式在近年发展很快，但是今年由于盲目性的波动确实月到了风险和挑战。我们可以看房地产基金希望的模式就是财务投资人的决策，它选择的是纯金融财务投资的角色。因此，我们对房地产基金的了解，我们认为房地产基金应该更多地走向行业和企业战略投资人的角色。
近两年，我们在房地产基金方面，主要是向几个方面拓展，一方面拓宽房地产投资领域，一个是投资房地产投资方式。目前房地产投资主要集中在二级开发阶段，也就是拿到土地证之后，这个阶段大量的房地产基金在这个环节进入。可是一个房地产开发的全产业链，是从土地整理到拿地，二级开发到并购等是一个全流程。目前，大多数的房地产基金是在二级开发的市场竞争，采用的方式大多采用土地抵押等方式。因此，这实际上和银行、信托、资管进行激烈竞争。好的项目，大的项目基本上被银行、信托、资管做掉。房地产基金在这个环节几乎成了最后融资的渠道，这种是戳的风险和项目操作的风险都在累计，我想大家都很清楚。 好的项目拿走，大的公司项目拿走，剩下的市场管理偏大的。因此，我们在投资环节上，实际上是往两头拉伸，一头是在土地开发阶段，选择了城市发展基金的概念，和政府以及和一些大型开发商发起城市发展基金，通过城市发展基金解决一级土地开发以及部分二级的招商和产业导入的问题。目前已经有一、两支基金在落地，有些是落实得非常好。像廊坊一体化区域，青岛等都在运行。往前端的拉伸有部分解决政府在城镇化方面的需求，空间比较大。在后端并购，今年我们也在做并购，有的并购已经落了地。下一步我们在尝试上把并购作为今年、明年和 三、五年周期内的主题。在上海，联合几家机构我们也在成立地产的并购事业部。希望在这个产业链条上的拉伸，拓宽房地产基金投资的环节。缓解行业内自己的竞争。同时通过拉伸，对房地产企业的战略 起到一个支持的作用。
另外也讲到投资方式过于单一，尽管我们讲用土地抵押贷款的方式可以采用灵活的抵押贷款，债券、股+债，股权等都可以采用。但是实际上大多数的金融工具我们在房地产基金这个环节没有引进来，其实信托可以做有限合伙的LP。在目前房地产基金的投资方式上，过于单一。这个趋势，我们冠以房地产基金的投行化，下一步房地产基金的发展，是房地产基金的投行化过程。房地产基金逐步回和房地产金融混合在一起，以往房地产基金和房地产金融搭界比较少的情况会改变。我目前做的几支基金就有这种情况，把信托、资产灵活做安排，同时也做一些企业的资产重组、行业并购，甚至包括上市公司的借壳等。第二个方面就是我们的投资方式要更多元、灵活。纯粹抵押贷款的模式可以说市场的竞争以及后期房地产市场的发展，会使它的市场空间变得越来越窄。
地产基金也面临行业稀缺
另外一方面管总也讲过就是行业细分的问题。我们现在的房地产基金是财务投资不是战略投资，所以说好像所有的行业，商业、住宅、写字楼，旅游地产、养老地产什么都投。实际上，地产基金也面临行业稀缺，专注一个行业和几个行业，去整合行业内的产业资源和地产相结合会收到比较好的效果，我们也在做有益的尝试，尤其是在文旅和养老产业方面，落地也运行得比较好，我们也是从行业的角度讨论。通过整合行业内的企业再和开发商，这三者的结合来打造一个共鸣的结局。这种可能是对于目前纯财务型的地产投资基金，我想是否是一个可以借鉴的。
增值服务和投后能力是今后发展重点
实际上我们房地产基金，目前的发展方向，刚才业务上的讲了，产业链从一级土地开发的城市发展基金到二级后的并购基金，到目前的持有型的基金。从金融方式上，多种投资方式的使用，包括细分，我们是在做几个细分的，这是刚才都介绍过的，此外，我们可能把房地产基金下一步发展的重点是放在增值服务和投后能力的打造上。
什么叫增值服务，什么叫投后管理。从募资开始的一系列到投后管理，我觉得增值能力的提供，更多地是在房地产基金，你的资源整合能力。用你的房地产基金整合到周边的资源，用整合到的能力进行投资。比如说并购，你是选择持有还是单纯融资？目前来讲，我们在并购上的策略，我是讲现阶段。因为一个房地产基金，你很难培养和运用一支团队，商业运营、开发运营，这是很难的。我们的策略是整合项目方。项目是好找一些，但是一些大型的开发机构，投资集团， 这是房地产基金可以选择合作的点。我们最近在上海做的并购，我们在管理团队各方面是欠缺，是做不到位的，因此，我们选择了强烈的战略合作方，这个合作方运营我们的物业。包括在资金的配置上，可以用夹层来用。
另一方面是城市发展基金，其实穿插的要素更多，有政府发展规划的问题，有政府开发中的一级土地开发资金配套等，另外城市发展基金做一级土地开发资金量很大，募资就成为问题。因此，我们选择了和国家的基础设施产业合作，做联合GP，发起城市发展基金的公司，选择和地方城投和政府合作，用这样的方式有效减少房地产基金在各种产业资源把控上的弱实，因为我们没有办法在各方面都具有很强烈的资源。既然做不到，我们就用行业龙头企业的管理和背景来做背书，做融合。再比如文化旅游产业基金，我们选择的方式文化和旅游行业的龙头企业甚至是上市公司，我们来做合作。我们在管理不行，弱势的地方就能起到互补。与产业的合作和开发商的合作才能起到更好效果。 我们要整合这些资源，在第三方可能和银行、信托来合作。房地产基金在自己资源整合能力的打造，也应该成为下一步发展的重要方向，这也是我们公司下一步的着力点。
从今年开始的这三年，我想对于房地产基金来讲会是一个很好的开始，暂时的低谷会过去，怎么满？就是房地产基金会向纯粹的财务基金向资产、战略性的基金转变。近两年，整个市场和金融环境会为我们创造更多创新发展的机遇，可以预计三年之内，房地产基金的多元化发展会开始出现并购、产业以及各种金融工具的综合使用。房地产基金的投资领域、投资方式都会发生根本变革。三年以后回头看，我们会看到中国的房地产基金会基本摆脱到我们以前所呆板的印象，就是抵押贷款。
张伟：完善自我锻造 发挥创新能力
青睐8—10年期持有型物业的夹层融资
大家下午好！我所在的基金是信业基金，它是中信证券旗下的私募基金。我们这个基金是夹层阶段，但是2011年包括PE，证券市场什么都不好做，后来我们选择地产作为突破口来发展。到现在大概成立是3年的时间，管理的资产规模超过200亿。在过去，尤其是在最初成立的2年时间里，大部分项目还是集中于地产基金，目前地产规模占一百多亿，去年我们意识到地产市场住宅市场，风险，由于方式的单一各种风险凸显。去年我们在非房业务、创新业务，实际上我们核心的是在资本市场也做了布局。今年在资本市场业务这块大概有30—50亿的规模，所以这是我们大致的总体情况。在地产业务方面，我们也做了创新和探索。在2011、2012和2013年上半年做得最多的就是抵押融资，就是集中于拿地，或者是拿地以后从一证、四证、五证这期间比较多一点。今年，我们也觉得一些住宅市场的风险还在凸显，今年我们做了两个方面的转变。第一个是8—10年期持有型物业的夹层融资。一是我们看好它具有良好的现金流，这种物业大概的现金流毛收入占它的价值在8%—10%，这样的物业我们还比较看好。另外它将来可能也是做REITs，对我们将来做REITs是很好地储备，今年我们是着力在这方面布局。
另外一个方向是在后端，就是一些商业物业，一些物流园、工业园，包括城市一期开发我们也在做布局。可能住宅市场对我们来说，整个的规模比较大，我们也是一个调结构的策略。
公司治理、运营是房产基金自我锻造最重要的地方
今天的主题是怎么样加强房地产基金的自我锻造，实际上这也是一个基金从诞生之初就始终考虑的问题。
第一个方面就是公司治理，这是根本性、革命性的问题。一个公司的治理，一个公司的合伙人文化，一个公司激励约束机制如果解决不好，其实这个基金公司我相信一般情况下是很难走到很远，即使有一个阶段走得还相对可以，但是从长远来看可能还是会有问题。而且纵观这些比较优秀的创投类公司、PE类公司，一些私募基金类公司，其实他们的治理文化，公司治理，合伙人文化包括团队的持股都是解决非常好的方面。要说基金公司的自我锻造，我觉得这是非常重要的一个方面，而且是基金核心的合伙人和核心的股东应该考虑的问题。这个问题也是作为信业基金2001年8月份成立到现在，始终在探索、摸索、讨论的问题，我相信这是大家面临的比较重要的问题。
另外就是基金的运营方面。我觉得分这么几个方面，一个是募集资金方面，当然资金的募集能力是一步一步走出来的，但是无论如何房地产私募基金面临的一个共同问题是目前融资难，成本高。很多我们认可的项目资金方不认可，资金方认可的我们不认可，实际上还是要加强我们的资金能力，尤其是获取低成本资金的能力，我们的业务要创新，要发展，尤其是你不能获得低成本的资金你很难，尤其是不能获得机构投资的你做一些创新项目也很满。信业有自己专业的管理财富团队，这跟其他的可能不一样。我们财富团队就把自身主要定为面向机构投资人，或者是高净值个人投资人。因为我们毕竟人设有限，要面向一个一个自然人的投资人，可能我们这种体系和体制也不太支持。
投资投后相互制约
再一个我们的投资和投后管理是严格管理，而且是相互制约的。通过这三年走下来，我们觉得比较有心得还是比较欣慰。一开始我们把投资和投后管理分开很多同志不理解。我原先在信托做过，信托就是到投后管理到投后退出就是一个团队完成，但是我们做了私募基金我们是硬生生地把这一部分分开，而且借以相互制约的机制，这样运营下来我们觉得对投前项目的管控、识别，包括对投后的服务，我们觉得做下来以后还是相对来说比较满意。举个例子来说，我们对一个项目的投后管理是四维管理，第一个我们有专业的投后部门，我们投后部门的人可能就不是金融的，就是做 房地产，工程什么的。另外我们有风控部门，他们和投后部门是分开的，他们又从另外一个维度管理。
第四个从投资方面来说，如果项目需要我们也会聘请外部机构进行独立审计。包括我们现场管理人员，我们基本上是3—6个月轮岗一次，我们项目比较多，全国各地也比较多，现场配的财务人员包括现场管理人员都是基本上3—6个月。所以基金如何自我锻造，从自我经验一个是募资，第二个是投资和投后的管理能力，这是我们的经验。
私募基金另外一个能力是创新
作为私募基金另外一个能力就是创新能力，因为市场变化，投资者的偏好不断变化，作为私募基金我们因此顺势而为。市场变化、投资者变化、项目方也在变化，所以我们也要变。作为信业，我们过去几年住宅市场业务做得比较多，从现在开始我们的一些 基金，包括城市发展基金，我们更看重的是商业地产，比如说写字楼未来的持有、运营，包括一些商业零售，包括一些物流园、工业园，我们如果对接一些比较好的资金，像我们最近做的物流园，对接城市的商业物业，直接给他做8—10年的期限，每两年给开发商做一个结算期，在这个口上可以来还款。你的客户、你的商业模式我觉得都得做一个全方位的创新。
房地产基金的明天我个人认为一定是很美好，为什么这样说？房地产行业不管怎么说 是几十万亿的容量，房地产基金作为价值发现最敏锐，资本市场最活跃的，在几十万亿的规模里面，没有理由没有我们的立足之地，所以我觉得房地产基金的明天依然很美好。当然，当前房地产整个的行业、整个形势面临一些变化、面临一些调整，我觉得这种调整和变化，也是我们再次成长的气机，甚至是我们再一次华丽的转身。