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今天谈一个有趣的话题——为什么不买地产股？
这是最近雪球上一个叫“铁皮屋”的作者抛出的命题，老潘今天拿出来再聊聊。
股票这事，老潘真说不清楚！买地产股这个事，更说不清楚！
比如，你看最近几个月，地产股就“腰斩了”。
中国房企尤其是TOP30房企明明业绩、利润、业务能力都还在“大幅度”增长，而且未来业绩复合增长率，预期都是看涨的……虽然当下严厉调控未来增长会适度降低，但也至少还有10%、20%增长是没问题的（老潘这里说的是少数类似TOP30的很多房企啊）……但就是这样，大型品牌房企的股价依旧大多拦腰斩断，跌得一塌糊涂……三四线棚改，中美贸易战、加杠杆、遏制房价上涨……一下就把房企和地产股都全弄蔫了，一种草木皆兵的惊弓之鸟。于是，众多地产大佬纷纷“低位”回购，并表态对行业，对自己未来有信心，但似乎，依旧不管用。
的确，是时候该讨论和总结这个奇葩行业的特性和价值了？
- 房地产这个行业，市场化20年了，它成熟了吗？
- 地产人辛辛苦苦半辈子，你感觉值不值？
- 做这个行业，你脸上有光吗？或者你赢得了尊重吗？
- 你做得越久了，按道理你是否越做越轻松，还是越来越累？
- 有时候你是否觉得你进步挺大的，结果这个行业却没怎么进步？
……
这里老潘也结合为何不买地产股，抛出一系列对中国房地产模式的“质疑”观点。（算是一些负面清单，或者看一个行业的B面，虽然老潘整体还是对这个巨无霸行业看多的，但这并不妨碍我对这个行业问题的罗列，因为哪个行业没点发展问题了。），权且总结为《地产10大内生问题》
1，估值非常低：房地产为何PE都是5到8倍，而且很多TOP10以内开发商都是如此？这说明了投资者对房地产行业、房地产打法都不看好。比如为什么基于社区运营的花样年彩生活一上市，其PE和市值都超过花样年地产的市值。
2，越做越疲惫：做什么，都有一个越做越熟，越做越轻松的效应。但玩房地产，却是个“越做越累”的模式，即做地产就是6个字，拿地盖楼卖房，然后再拿地盖楼卖房。。反复循环、滚动开发、快进快出、最终滚雪球一样越滚越大，越滚越快（极致高周转），最终地产老人，反而越做越累。100亿、500亿，1000亿，5000亿，8000亿。。。即使地产“老司机”，就没轻松过一天。
3，没啥含金量：这个行业有啥含金量吗？答案是NO。很多地产老司机都如此感叹。（类似少数朗诗、当代、金茂绿色科技还是有科技底蕴的）
今天哪怕房企做到几千亿，但业内、业外都说房地产这个行业没啥含金量，金茂宁高宁今年还在提醒，如果金茂不能科学至上，不能有科技含量，都可以不做地产了。为啥大家都有如此认知？
- 一则很多人士都喊中国经济不能靠房地产支柱产业，其实背后隐藏的都是对地产的鄙视啊；
- 二则开发商自己是不会盖房子的，从头到尾，几乎都是整个上下游来干活，其他行业有点“看不惯”，而且你钱也是借银行的，房子是建筑商盖的，规划设计是设计院做的、卖房子是世联易居卖的……开发商，简直就是“空手套白狼”。
- 三则一个13.7万亿规模就让客户对产品服务还高度不满，一套上千万的房子享受的服务水准甚至远远不如几千几万家电行业享受的品牌服务的一半，而且这个行业到如今都20年过去了还是一大堆建筑垃圾，比如当下限价时代这几年必将诞生一大批垃圾房、减配房。
4，资本当道，规模当道，数字为王，产品不为王——作为一个国家支柱行业，一个对GDP支撑高达15%的高权重的行业，竟然是一个赤裸裸不注重产品、服务的行业。这太反常了。你会看到
其一，在中国做好产品，好服务的房企都做不大，比如绿城、仁恒等，而做得规模大的房企，产品BUG，被客户投诉却比比皆是；
其二，类似手机行业一流企业如苹果，华为，他们的产品品质也是一流的；类似空调行业的巨头格力，格力的空调也是行业数一数二的，所以格力净利率高达13%，这一点我服华为和格力。但房地产中国最大乃至全球最大的几个企业，碧桂园、恒大、万科，他们的产品是这个行业最牛的吗？他们赢得了全社会的认同吗？答案肯定不是。
5，风口大于能力：别把行情当能力。企业成功三要素，天时、地利、人和，过去20多年，房企的成功更多是天时、地利，“人和”的贡献度有，但占比很小。
别以为房企规模增长了10倍，都几千亿了，但事实上尤其是最近一些年，行情的红利风口远远大于企业的红利、产品的红利。有专家说，别看房企规模涨了10倍，但地价、房价也涨了8、10倍啊，别把行情当能力，尤其是早期房地产拿地即挣钱，垃圾产品不愁卖的很长一段时间，竟然一个笑话讲了很多——即那个时候，你如果项目挣钱不算本事，你做亏了才算“本事”！有人说，那是一个傻子都能挣钱的长波段。
6，一个农民行业而已：别看支柱行业，巨无霸行业，房地产依旧是一个农民行业，一个看天吃饭的行业。一旦政府调控，如果每年不是“3年松绑”的政策放开，不知道要死多少开发商。这个行业，无法制定长期的战略，因为政策一变，你的战略就会被“洞穿”、修正，甚至推倒重来。这个行业，必须看天吃饭，天天研究大大讲话，政策会议，房地产就是这个政策市，这是一个很大的无奈。在中国，做好房地产，首先要学的不是建筑学，而是政治经济学。
7，穷得只剩下钱了——这个暴涨的行业，的确让很多地产人赚了钱，但这个行业的模式之粗暴、产品之落后、服务之表皮、社会之意义、土地之尊重、周转之极限、加班之反常、人文之丧失……地产行业，穷得只剩下钱了。事实上，本来，房地产很大一波增长，都是货币放水啊。
8，缺乏尊重——这个行业市场化20年了，有很多巨无霸房企，但却很少有类似中国制造华为、格力等一样赢得全民尊重的企业。中国房地产更多赢得了经济价值，但社会价值、土地价值、管理价值，模式价值……都相对缺乏。有多少经营案例，管理案例能像类似海尔砸冰箱的品质故事，人单合一的创新经营模式……一个个走上哈佛、北大的管理案例。
9，增长模式的问题——过去毛大庆说，不是房地产不行了，而是房地产传统经营方式不行了。啥意思了，老潘换个说法总结，其一、房企过去的增长，更多是数量型增长，而不是质量型增长，比如更多的城市拓展，更多的项目开工，更多的人才操盘、更多的开盘量……带来的“数量式增加”带来的增量。其二、更多是外生型的增长，而不是内生型的增长，比如靠货币放水、靠中国人“炙热”的买房情结，靠市场行情上涨……。
10，未来已开始缺乏想象力——大家都习惯了百强房企的业绩增长，1000亿，3000亿，到碧桂园如今6000亿，1万亿，但你可曾想过，一旦行业规模到顶，行业集中度到尽头，若是转型又不顺利“叫好不叫座”，那么上市房企业绩持续下滑，是一个什么观感。
好日子，谁都会过，
但苦日子，谁会过了？
送给眼下准备过冬的房企
……
接下里，我们也来看看铁皮屋作者在雪球上的分享：铁皮屋，从业余投资者角度，给出了《为什么不买地产股？》的12个理由，又是一个角度。
1、买股票就是买公司的一部分，买公司就是买公司未来自由现金流的折现。
2、房地产公司的自由现金流如何呢？自由现金=息前利润+折旧-投入资本-营运资本。地产公司的现金流，主要问题出在“投入资本”上。
3、地产公司是这样一种生意：买地、盖房、卖房、回款---再买地、盖房、卖房、回款，一直循环下去。利润表上挣的钱很多，但这些钱要不断投入到买地和盖房中去，真正变成股东可支配的自由现金，其实并不多。所谓：茅台挣得是钱；银行挣得是数字；地产挣得是地和房。
4、更大的问题是，过去三十年中国一直处于房价的上升期，地产公司屯的地、盖的房，都一直在保值增值。然而没有永远上涨的资产，一旦趋势下行，地产公司的这些资产会大幅贬值。
5、这时候，生意模式的差别就显现出来。按杜邦分析，生意大致可分为三种：
a、利润率高的（三年不开张，开张吃三年）；
b、周转快的（薄利多销，如双汇、碧桂园）；
c、加杠杆的（借别人的钱赚钱，如闽系房企以及恒大早期等）。
地产公司利润率低、周转较慢，主要是高杠杆运作。
高杠杆公司的资产如果出现大的损失（相当于银行的坏账），将直接导致本金损失、甚至破产。
6、所以，碧桂园提出要快周转；融创要盖高端房（提高利润率）；万科要转型做服务，本质上都是想改善生意模式，降低企业风险。
7、长期看，地产行业永存，也一定会有头部公司走出来，但高杠杆的生意模式决定了，在挤泡沫、去杠杆的过程中，大批企业会死掉，找到从尸骨堆里走出的胜者，（对业余投资者而言）并不是一件容易的事。
8、找到胜者，就是找到有竞争优势的公司。我理解，地产公司的竞争优势无非两点：
其一、负债成本低，即公司现金多，或者是有能力拿到低息借款；
其二、资产质量好，即使未来房价出现较大幅度的下跌，公司屯的地、盖的房子仍然能够保值，不至于资不抵债。
9、基于以上，投资人需要知道公司的房子主要盖在哪些城市；这些城市的房价走势如何，会不会大幅下跌；如果大跌，公司的现金流能不能HOLD住。（所以你得深度研究城市发展和房价内在逻辑，否则很难判断）
10、这样一来，投资地产股需要判断一个重要的变量：房价。我想，这个问题的难度超出了雪球上大部分人的能力圈。
11、说了这么多，不是说地产股不能投，更不是说融创不好。
市场交易的不是预期，而是预期差；
只要找到价格远低于价值的公司，即使商业模式不好，也一定能够挣钱。
但这只是对少数专业选手而言，他们才能相对大概率能在地产股上找到“钻石”。
12、但我们也必须清楚，地产股绝对不仅仅是“一尺围栏”。作为一个能力有限、研究深度有限的业余投资人，地产股大概率不是自己的能力圈。
理性的选择是追求确定性，不玩高难度动作，不火中取粟。
而我们常说：好的生意模式会提高确定性，高杠杆会降低确定性。
这就是我不投地产股的原因！