说起商住，可能有些买房小白并不清楚它与住宅的区别，没关系。

可以先看之前的帖子：商住房能买么？

很明显，商住是有硬伤的，

1、产权按土地性质，40年或50年，至少比住宅短了20年。

2、首付至少5成，最多10年贷款期，不能用公积金。

3、不能落户，没有学区。

缺点如此明显，为什么商住房还会有人买单呢？

原因很简单，也是商住最大的优点：不限购。自2011年开始,因为一二线城市的限购，被抑制了的投资需求和部分刚需，进入商住房市场。

开发商的账也算明白了，商改住土地楼面价=1/2 同区域住宅楼面价左右，单套总价100万~200万以内，投资属性强，刚需也是大爱。于是乎，商改住拉开大幕。

过去十年，北京商办类用地约7000万平，每平米按2万计算，大约14000亿的土地价值。所以，土拍商住的溢价尽管低于住宅，依然还是有溢价空间，开发商看中的也是这点，但是它的市场空间也仅限在一二线城市。要知道，三四线住宅还是属于去库存阶段。

时至今日，多个城市调控严厉，商住生存空间越来越有限。北上广深，往往都是是风向标。

北京

3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》

4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》

关键点：

1、涉嫌改变为居住等其他用途的项目将不予验收；

2、擅自改变土地使用性质 规划国土部门将依法收回土地；

3、新增禁止旅游、文化、娱乐等产业项目擅自改变为居住用途。

上海

4月21日 《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》

关键词：不能建酒店式公寓，办公、商业按层卖。

部分买家可能面临拆除居住功能的可能性，比如卫生间被拆除，通了燃气的，也将被治理，严重的断水断电，像绿地浦江的商住退钱也算是相当厚道的了。

广州

不得商改住，不得销售给个人，销售对象应当是法人单位；

很明显的，除了城市核心区的商住，还有一定的持有价值，其余基本已经沦为鸡肋中的鸡肋了。如果是刚需的首套房，那是绝对不建议买的。