粉丝问：杨老师！您怎么看近期上海全面整顿商住楼？现在市场上这种酒店式公寓还能买么？

近期，上海对于商住房的整顿，引起了部分业主的上街行为。

我略为简述一下此事的原因与演变过程。

01年我刚来上海工作时，市中心存在一些烂尾楼，多属于办公楼，是1998年亚洲金融危机与上海楼市低迷之后的产物。我来上海之后，上海楼市就开始慢慢复苏了，真是巧合。冥冥中，我与上海楼市、全国楼市之后的黄金十年有缘呀。

其后几年，随着上海楼市的反弹，那些曾经烂尾的楼盘，陆续重新开工，其中部分商办类项目，以公寓式酒店（即商住房）的名义重新定位、建设、销售，由于地段好、面积小、精装修、价格低，迎合了市场中的自住与投资需求，卖得相当好。

而近几年，上海商住房项目越来越多，主要是原因：从需求端看，限购，导致外地自住者买不了住房，外地投资者也没资格买住宅，本地投资住宅也缺房票，于是需求外溢至商住领域。从供应端看，上海纯住宅地块出让很少，而商办市场需求不如商住，所以很多开发商倾向于低价拿商办地，定位与开发成商住房销售，利润率较高。

这并非只是上海一地的现象，基本上是全国各地的现象，尤其是大城市和旅游度假地。而这一现象，是违法违规的。一方面，这是企业在商言商，想方设法谋利的行为；另一方面，也可以说，全国范围内，政府对这一领域的管理存在缺失，或者说监管不到位。

上海，是最先开始行动，开展全面而严厉整治的行动。

今年1月上海住建委在其官网发布公告称，经调查发现本市部分商业办公项目存在较为严重擅自改变房屋单元空间、分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况使，房屋结构消防等存在安全隐患，同时些项目还在销售中进行虚假宣传严重误导购房人，此类项目网签随即停止。

3月26日，北京出台史最为严格商住房调控政策，要求新建商办类项目只能卖给企业，并且暂停商业银行对商办类项目购房个贷，存量商住房只能转售给机构，或有5年社保纪录且无房的人。

随后，广州也出台商住房调控政策，成都也于4月发布通知严禁商业办公类项目改变为居住用途，5月12日深圳要求商办类项目不得采用住宅套型式设计。

5月17日，上海市委市政府召开商业办公项目清理整顿工作推进会，全面部署对违法违规商业办公项目（即所谓类住宅）清理整顿工作，市委副书记市长应勇指出，清理整顿类住宅是维护本市房产市场秩序、加强房产市场调控的重要举措，各区各相关部门要充分认清类住宅违法违规本质及风险隐患，敢于担当，敢于碰硬，依法严肃整治，积极稳妥推进坚决遏制类住宅乱象。

据统计，全市纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米。整顿方案明确，以开发企业作为整改责任主体，并提出了分类整顿措施。主要分两种情况：

1、对于尚未入住的约1200万平方米房屋，若在建设过程中存在违法行为，开发企业要自行整改，通过项目所在区组织的联合验收后，方能继续办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。

2、对于已实际入住的约500万平方米房屋，其相关信息将记入房屋交易登记信息系统。实际用于居住的，开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。未按照规定整改存在插层等违法建筑的，将在房屋登记时予以注记，限制交易。

整顿方案明确，开发企业在销售中存在误导行为的，支持购房人依法维护合法权益。对拒不整改或无法消除影响的，依照《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规予以查处，处罚信息记入诚信档案。情节严重的，采取限制违法项目开发单位参与土地招标、拍卖，金融机构不对其发放新贷款等措施。完成清理整顿的项目，实行“名单制”后续管理。

6月12日，部分业主上街后，上海住建委在网上发文解释：

在本市依法清理整顿商业办公项目过程中，部分开发企业曲解政策、拖延整改，对购房人要求退房等维权行为设置障碍，针对这些情况，市住建委和相关部门昨天重申，清理整顿工作的对象，是违法违规的商业办公项目和相关开发企业。清理整顿工作必须坚持依法合规，切实维护购房人的合法权益。

市住建委和相关部门明确，本市将加强监督检查，对于主动整改的开发企业，将依法从轻、减轻或免于行政处罚。对拒不整改或对购房人依法维权设置障碍的，将依法严处，情节严重的，还将采取降低资质、限制参与土地招标、拍卖等措施。

市住建委和相关部门强调，为进一步维护好购房人的正当合法权益，对已实际成交并完成销售合同网上备案的，购房人要求退房的，支持购房人依法维权，开发企业必须积极配合；购房人希望继续履行合同的，可交付使用，相关信息记入房屋交易登记系统。

从中可知，官方的态度略有缓和，主要是对开发商进一步施压。关于新业主，已经网签的，可以继续买，而且可以交付使用，但这个“交付使用”的房子，老杨估摸着应属于” 尚未入住的约1200万平方米房屋“，还是需要“整治”之后，才能办竣工手续。

关于老业主，即已经入住的业主，是最麻烦、最困难的一种情况，这500万平米的房子，涉及10万个左右的业主，不可能全都 整改。如果不整改，那么应该会在“在房屋登记时予以注记”，但是否、如何“限制交易”，这是焦点中的焦点，难点中的难点。业主、开发商与政府之间，未来较长时间内，还会存在博弈。

不论如何，当前北京和上海对于商住房的整顿，不仅是规范开发商，而且已经涉及到老业主未来转售的自由了，也就意味着存量商住房的价格，将受到显著的负面影响。相较而言，北京比上海更苛刻。当前，北京的存量商住房，降价三成都卖不出去。

老杨预计，对于商住房的整顿，将会逐步向全国扩散，接来下二线城市也会承压。这是一种违规违法行为，既有城市带头整治，其他城市自然会有压力。勤政者越多，懒政者就越难过噢。好人越多，坏人就越心虚嘛。因此，尽量不要投资商住房了。

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