返回目录：理财保险
文/潮哥
近日，被住建部约见的12个城市中，成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原7个城市已相继收紧了楼市“五限”政策，掀起了新一轮楼市调控潮。
粗略统计，最近一个月里，有近20个城市出台了楼市调控新政。把时间跨度拉长，今年前3个月，全国主要城市发布房地产调控已超过76次，叠加4月份青岛、海南等地的调控措施，年内各地累计出台的楼市调控措施已超过80次。
结果呢？
从2016年10月至今，楼市重拳调控已经快两年，热点城市的房价并没有被控制住了。统计局每个月公布的新房、二手房房价涨幅数据虽波澜不惊，但真实的市场，你我都清楚。
另外，在全国进入调控城市后，热点城市纷纷上演了抢房潮，杭州、成都、武汉、长沙、西安等城市相继出现“房荒”，几万人抢房的场面已经见怪不怪了。
也就是说，调控非但没能控制住房价，反倒激起了人们极大的购房、抢房欲望。而导致这种欲望膨胀的三个重要因素就是：限价、抢人、摇号。
先说限价。由于二手房业主的主要群体是个体户，市场难以控制，因此在限价政策上政府主要针对的是新建住宅，于是新房与二手房价格就形成了倒挂现象。
比如南京、杭州等城市中心区二手房的价格都在3~4万/平米，但新房由于限价要比周边的二手房总价低五六十万，这五六十万就是利差，将来一旦放松限购，新房与二手房形成的价差会迅速补平。
这种新房买到就是赚到，叫谁能不心动？于是，就有了在各城市上演的万人抢几百套房、半夜排队的“盛况”。
限价之外，还有抢人战略。自去年2月武汉、长沙等城市率先发起新一轮“抢人大战”后，成都、西安、杭州、南京、郑州、合肥、沈阳、青岛、天津纷纷加入，目前成员已超30个。
在抢人战略下，2017年，成都净增户籍人口36.4万人，长沙增加了27.29万人、西安增加了25.74万人、武汉增加了19.81万人、杭州增加了17.9万、南京增加了17.88万、郑州增加了15.7万，这些城市皆创下了户籍人口增加新高。
进入2018年，西安进一步将落地手续化繁为简，加快落户速度，收效颇为显著。数据显示，西安2018年第一季度户籍人口净增30万户，比2017年全年增加量还要多。这还不是最厉害的。
前天（5月16日），天津正式启动《天津市“海河英才”行动计划》，宣布全日制高校本科毕业生不超过40周岁、硕士研究生不超过45周岁、博士研究生，不受年龄限制，可直接落户。
因为天津高考超高的录取比例（2017年天津一本录取率约为25.02%，是河南、广州、江苏地区的3倍左右），仅昨天一天的时间，就30万人申请落户，刷新了人口落户速度，可以去申请吉尼斯纪录了。
短期内暴增的人口，让本就供不应求的新房市场，供需矛盾更加严峻，热点城市新房已“一房难求”，多个城市库存告急。
据易居研究院数据显示，目前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了五年前水平。
粗略统计，目前全国范围内至少有佛山、成都、郑州、宁波等18个城市的去库存周期低于12个月的安全线，杭州、武汉、长沙、海口、重庆、徐州更是到了严重告急的地步。
制图：财经观潮；数据来源：CRIC、长沙住建局
按照正常逻辑，为了解决高房价和抢房现象，地方政府应该加快廉价土地的供应量，以缓解供不应求，从供需角度来有效解决。
然而，和限购限售一样，地方政府仍试图通过控制需求的方式来解决。这一次他们推出了“摇号”新政，目前上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉7个城市已经进入摇号购房时代。
本号多次解释过，所谓的摇号，是人为制造恐慌。许多原本买不起和暂时还没有购买的人担心自己买不到，就会一股脑都往里挤，即使不买，也得放个指标在里面，需求瞬间被放大了好几倍，在需求刺激下，价格焉能不涨，房子焉能不被抢。
事实已经证明了。除上海以“五年社保”等超强限购措施压制住了楼市的火热外，其他六个加入人口争夺战的城市，没有哪一个不在抢房，“房荒“”比摇号前有过之而无不及。
就在本月，成都上演了7万人抢1000套房子的场面，队伍绵延几公里
疯狂过后，限价依旧、摇号依旧，抢人还在继续升级。这几天，天津、江西纷纷出台了抢人政策。
短期内人口暴涨带来的摇号购房，必将传导给学位稀缺，最终极有可能进入摇号上学尤其是摇号上优质公立学校的时代。
热点城市的学位和房子一样稀缺。数据显示，北京2018年小学学位缺口1.65万，2020年预计达到2.15万；深圳2018年学位缺口已达58500个；上海方面，小学承载能力已现缺口，未来缺口将持续扩大，至2020年或有10万缺口。
即使没有抢人大战，按照正常的城市化进程速度，热点城市学位供应已经够呛，人口竞争力最强的深圳学位缺口一年大过一年。现如今近30个城市宣布抢人，人为加快城市化进程，短期暴涨的人口，将会导致学位“一位难求”。
无处安放的学位，在短期内无法快速增加教育资源稀释需求的情况，估计也会进入摇号模式。北京东城、丰台、海淀已经实行“多校划片”，也即电脑摇号。
而摇号买车、摇号卖房已经告诉我们，摇号只会让资源变得更贵更稀缺，学位又直接与房子挂钩，热点城市的房价可想而知了。
短期内虽然有行政手段摁住，但汹涌的反弹之势，已经形成！