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商住房
文/小白读财经（ID：veekn365）
在楼市的闹腾景象中，楼市中的“商住房”境况不妙，在部分城市的调控措施和商业银行的限贷围剿下，正走向末路。
买了商住房的宝宝心里苦！被忽悠了！被忽悠了！
商住房悲剧的源头：土地本为非住宅性质，一般是商业或工业用地。
实质是在原本不应盖住宅楼的土地上盖楼住宅楼，本身就名不正言不顺。
商住房劣势：
1、土地使用权只有40年或50年，而且到期后，需要主动申请续期。若没有主动续期或者申请续期被驳回，土地产权可能被收回，房子也可能被国家无偿收回。（与之相对，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期）
2、更高的交易税费。以50平方，均价1万的房子所缴纳契税为例：
70年产权住宅，契税：1万×50平方×1%=5000
40年产权公寓（商住房），契税：1万×50平方×3%=15000
3、商住房不能落户，不带学区。
商住房的劣势不仅是上面提到的3点，银行对商住房也有诸多限制，早前可以获得的贷款最多为房屋总价的6成，年限最长为10年，利率上浮10-30%。
尽管商住房先天不足，且获取贷款的条件比普通住宅条件更加苛刻，但不限购、不限贷、价格优惠的商住公寓让许多想在一线城市买房的购房人梦想成真，但也成了“炒房团”的最爱。
于此同时，商住房价格不断上涨，2015年北京商住房均价为2.6万元/平方米，而到今年3月，均价均价已经突破4.6万/平方米。
可是，价格过快的串升似乎与调控基调不符，商住房承压迟早都得到来。
北京首开先河，规定个人不得购买商住房。
紧接着，广州亦规定个人不得购买商住公寓，并发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》规定：房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。”
最后，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
上面就是商住房的悲剧史！
小白估计，其他大城市观摩北京和广州的“政策效果”后，可能开启新一轮围堵商住房的浪潮。
如果紧盯着房子，我们可能为不断升级的调控政策惊愕不已！！为了让大家理解其中的逻辑，小白将部分上市银行2016年房贷增长情况表列出来，大家一看就会明白银行打什么算盘了！
数据来源：券商中国
2016年，11家大型商业银行住房按揭贷款平均增速为57.37%，海量的信贷流向住房市场。
在限购政策层层加码的情况下，信贷资金难以流入普通住宅，而商住房不限购、不限贷，自然获得信贷资金的青睐。
当然咯，2017年一季度，银行住房按揭贷款增速就没那么凶狠了。“两会”期间，就有消息透露，预计个人房贷占新增贷款比例会在今年下降至30%以内，这相对去年45%左右的占比已是明显的下降。可是，去年堆积的柴火，现在着了，而且烧得猛烈。想快速降火，只能下猛药了。
商住房前期串得太快，不得已，只能喝下这一剂猛药。只不过，苦的是买房的宝宝们！！
有没感到奇怪，银行怎么突然就多了那么多钱投到个人住房按揭贷款领域。小白认为，有多就有少，少的部分正是房地产行业贷款。
数据来源：券商中国
看图可知，2016年房地产业贷款平均增幅为-1.24%，农业银行、建设银行、邮储银行、交通银行和光大银行都减少了房地产产业的贷款。于此同时，房地产业贷款占贷款总额比例也不高，仅为6.35%，这与住房按揭贷款高达20.91%的占比完全不可同日而语。
现在，大家应该明白什么是“按下葫芦又起瓢”了吧。
银行为了完成业绩指标，减少地产行业贷款的情况下，必须增加个人按揭贷款才能维持贷款总额不变。然而，普通住宅限购，信贷资金就只能找商住房这个口子进行泄洪了。
现在商住房这个口子再次失灵，信贷资金该往哪流呢？
小白认为，流水自然是从高往低流，现在最低点被封住了，那它就会流向次低点。一线城市这个葫芦被封，二、三线城市那些瓢可能会冒头。
若要自住的话，大家可以跟随信贷资金的流向，拿到比较优厚的贷款条件。因为，银行比我们更着急，他们更急于找到安全系数高的房子发放贷款。
尽管“商住房”贷款暂停了，银行却还爱着住房按揭贷款！当然咯，他们更爱完成指标，好拿年终奖。
若是死拼炒房就危险了，毕竟现在调控的目标是让房子回归居住属性，且各大城市的租售比已经远非合理水平。
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