诺亚研究工作坊 核心观点

1. 合肥的战略优势及未来的发展潜力赢得长租市场的青睐。

2. 合肥长租公寓市场蛋糕较大，租售比相对较低，租金有较大增长潜力。

3. 租赁客群主力租金偏低，集中在500-1000元/月/套，占收入比20%以内。

长租公寓火了，地产标杆、中介老大、连锁酒店龙头以及创业公司汇聚一堂，除了万科、华住、自如、魔方、YOU＋等明星之外，还有一大波挤破头进来的。

自2017年鼓励发展租赁市场的政策集中出台以来，这一市场进入群雄逐鹿的时代，很多企业也是纷纷抢占一线以外的领域，大有抢到就是赚到的姿态。

可是最近这个市场问题频出，正巧小编去合肥调研，就跟大家聊一下合肥的长租公寓吧。

长租公寓翻了合肥的牌子，为啥？

▲“一核五圈四带”网络化空间格局图

未来中国将形成十大城市群，其中京津冀、长三角、珠三角三大城市群在未来20年仍将主导中国经济的发展，合肥位于长三角城市群内。长三角城市群由“一核五圈四带”网络化空间格局构成，合肥城市规模在长三角城市群中定义为大城市，城市规模仅次于上海、南京、杭州、高于苏州。

其中合肥都市圈是以合肥为中心，打造合滁宁、合芜马、合淮、合六、合铜宜产业发展带，推动创新链和产业链融合发展，逐步建立和完善产业链合作体系，建设具有较强影响力的国际化都市圈。

不仅如此，2017年1月，合肥成为继上海张江综合性国家科学中心之后，被批复的第二个综合性国家科学中心，目前全国只有上海、合肥、北京三个综合性国家科学中心。

加上2017年6月，国家工信部批复合肥成为“中国制造2025”试点示范城市；2018世界制造业大会在合肥召开，此次争取到世界制造业大会的举办权，填补了安徽在国际层面上的空白，打开了全球交流合作的窗口。综上，合肥的地位正在明显提升，也迎来了自身发展的大机遇。

合肥2017年GDP为7213亿元，在华中五市里仅优于南昌，但经济增速相对较快。

人口增长情况

合肥常住人口体量较大，城镇化水平较高；上海、苏州对外来人口的吸引力最强，其次是杭州、南京，合肥排名末位，但随着合肥经济的迅速发展，国家发展战略的扶持以及城市聚焦人才的引进， 加上较低生活成本的吸引力，未来当地人口出现明显流入仍是大概率事件。

南京、苏州、合肥的地价楼板价的比值变化基本一致，16年地价楼板价比值达到顶峰（当年地王频现），17年受政策影响，比值回落明显。

目前合肥楼市政策

2017年11月22日，合肥市政府下发《关于加快推进合肥市住房租赁试点工作的通知》，明确保障租房承租人的各项权益。具体细则包括：未来3年将拿出16万套房用来出租；商业用房可改租赁，享民用水电等等。另外安徽省政府也下过红头文件，支持办公用房改造为酒店式公寓，但从房企处了解到，由于具体细节未出台所以目前该政策还未落地执行。

合肥市规划到2020年，建设人才公寓1万套，解决高层次人才安居问题。根据2018年合肥土地供应计划，商品住宅用地供应7100亩，其中1065亩（占比15%）的租赁用地，后续将有917.96亩租赁用地计划待供应。可见当地政府对人才安置及租赁市场的重视。

合肥租赁市场空间大吗？

根据官方数据显示，2017年，合肥流动人口51.7万人，按照全国流动人口租房比例67.5%的数据来大致估算，再按照户均2.67人、户均年租金2.5万/户，粗略算出这一市场规模是32.58亿元。

再加上部分对非流动人口测算租金，主要针对的是毕业落户大学生的租房市场，按照7.5万的人数和人均1.2万的年租金，这一块的市场规模是9亿元，加上流动人口的租金，整个市场的规模大概是35.06亿元，非常庞大，非常有吸引力。

合肥市场租售比

按照“年租金/房价”来测算，合肥的平均租售比为1.8%。租售比越低，意味着城市等级越高，租金也越高，但房价更高。合肥的租售比仅高于南京、福州等城市，意味着当地的租赁市场发展较成熟。

合肥住宅租金表现

政务区的租金最高，为34.9元/月/平，主要是政务区是合肥最“高大上”的一个区域，众多企事业单位、公司的总部聚集在此；滨湖区由于房源过剩的因素，整体租金垫底。

由于要加上附加的管理费用，公寓的租金要普遍高于普通住宅的租金，政务区的公寓租金最高，42.8元/月/平；滨湖的公寓租金最低，26.6元/月/平。整体市场平均租金为25.97元月/平（不含肥东县和巢湖市）

从租赁房源供应上来看，蜀山、瑶海、庐阳、包河这4个老城区出租房源比较集中，而像新站、政务、高新这种区域由于自住居多，因此出租房源较少。

从租赁房源供应上来看，蜀山、瑶海、庐阳、包河这4个老城区出租房源比较集中，而像新站、政务、高新这种区域由于自住居多，因此出租房源较少。

合肥的租客都有谁？

合肥租赁客群年龄主要是20-30岁为主，大部分工作年限在3-4年内，暂时无买房经济能力或需求。

这部分客群的收入集中在3000-5000元/月，符合当地的平均工资水平。

租住区域以老城区为主：庐阳、蜀山、瑶海、包河。老城区房源较多、位置优越、人员相对集中。

合肥的租房客群更倾向于整租，有利于未来长租公寓的管理；目前当地市场的租金主要分布在500-1000元/月/套，其次是1000-1500元/月/套，有7成的租客租金支出占据收入的11%-20%，说明租金的支出并未影响租客的生活质量。

当地租赁客群租房时首选考虑因素为：交通便捷、房屋配套齐全、价格、周边环境等。另外在户型的选择上多偏好于标准单间。其次是LOFT（复式）房型；在房屋装修偏好上，大部分人倾向于拎包入住，也就是配套齐全。