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上周末央行宣布降准1%，许多人还在争议这些钱是否会流入楼市。周一，老司机写了一篇《宁波楼市小阳春来了吗》，里面提到：尽管降准目的是为了小微企业，但流入楼市几乎是没有争议的，因为房地产是与银行关系最为紧密的行业，没有之一。
也就是从本周开始，北京、上海包括深圳的部分商业银行调低了房贷的执行利率，其中北京近日出现首套上浮5%，上浮比一周前下调了5个点；上海10家银行执行首套利率95折优惠，1月份上海房贷利率比12月份下降0.1个百分点；深圳利率一直较高，但最近部分商业银行也将上浮15%调降为12%。
除了一线城市，杭州、南京等地的房贷近日也开始下调利率上浮的比例，幅度大约5%。
但老司机昨天听到一个更为劲爆的消息，宁波某商业银行二套房开始有条件的执行首付3成，利率上调10%。
注意是二套房而不是首套房。
按照这一政策，该银行二套房的房贷比许多银行的首套房贷款条件更为宽松，从而反映出降准红利已经切实传导到楼市。
根据提供消息的朋友介绍，上周该行还是执行的老政策，本周一改口说如果征信符合条件，购买一定额度的保险产品之后，可以按照二套首付三成、利率上浮10%来办理。
老司机相信这是在最新降准政策鼓励下及时作出的调整。
目前，宁波绝大部分银行执行的还是去年底的贷款政策，但首套上浮15%已经开始松动，像这种二套上浮10%的仍然只是个例，并且附带了资质审查，购买银行产品等条件。
据介绍，这家银行是某楼盘的合作银行，二手房目前还没有类似的贷款政策出来。
但春江水暖鸭先知，老司机认为只要有一家银行放开，其他银行也会陆续跟进。
至此，降准对楼市利好应该说是确定无疑的。那些认为降准无关楼市，甚至认为利空楼市的观点，需要面对现实了。
在所有的政策中，对楼市影响最大的就是房贷政策。限购限售，都不如限贷来得直接，去年宁波楼市由盛及衰，就是与房贷利率的调升息息相关。
要知道2017年宁波就开始限购限售了，2018年不是仍然暴涨么？
同样的，2016年开始的牛市，也是与房贷的大规模的放松紧密相关。2016年去库存，房贷利率开始85折，二套房变首套，首付最低2成等，最终烘托出一轮翻倍的行情。
老司机曾经打过一个比喻，房价就像水杯中的乒乓球，房贷就像水，水注入越多，乒乓球就浮得越高。
房贷条件越宽松，比如三套房也可以贷款，二套房也可以三成首付，贷款利率越低，贷款额度越高，相当于注入的水就越多。
当然杯子的大小也是决定性的，这个杯子大小就是供应量，供应量越小，房价越容易上涨。
供应量又取决于土地交易量，土地交易量又取决于地价和供地计划。
房贷政策，土地政策，是决定房价最直接的因素。与人口与经济与收入都没多大关系。明白这个道理，就明白了房价的由来，以及房价会往何去处了。
还要跟老司机科普泡沫即将破灭，下跌趋势不改这样的理论吗？
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本文配图均源自网络
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