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说起房贷利率，第一时间想到的就是房贷利率之高。不过细心留意房地产变动的购房者发现，近期全国房贷利率出现波动，两次下调，被称之为打响楼市松动的第一枪！
利率的下调，不仅是买房成本的降低，而且更是楼市回暖的信号。
那这股“降利之风”是否刮到了西安？
—— 壹 ——
从全国首套房贷款利率看，2018年12月，全国首套房贷款利率为5.66%，相当于基准利率1.159倍，环比11月份下降0.53%，这是23个月以来全国首套房贷利率的首次下降。
而在今年1月，全国首套房贷款利率环比再度下降，而全国二套房贷款平均利率则连续3个月下降。
这已经是全国首套房利率连续两个月呈现下挫态势。
在说西安房贷利率之前，先来看一下近期活跃在朋友圈的一个信息：
“下个月起，全国首套房贷款利率上涨20%以上。这个月内买房，至少能帮你省下30-50万，最差也能帮你省10-20万。记住：是这个月内买入！买房抓紧了！要投资的抓住机会！”
看起来挺有紧张感，也挺有煽动力的。
为验证真伪，我们调查了目前西安6家银行的房贷政策（农业+中行+工商+建行+华夏+兴业）。
结果跟之前（2018年2月西安楼市做的房贷调查），并无太大区别：首套上浮15%居多，最高上浮20%，二套维持在15-20%（在判断是否二套的条件，各家银行略有不同）。
调查银行中，有部分表示，额度依然紧张，也有部分银行表示，因为是年初，所以相比之前缓解了一些。
的确，当下大部分银行的额度，非常紧张。
对于网传的这则消息，“首套利率普遍上浮20%”，所有的银行都给出了一致回复：根本没这事！
目前西安的房贷利率整体还是呈现稳定的态势。
—— 贰 ——
当下，任何的风吹草动，都会引起购房者的警惕。
从放开限价，到限购全面放开，每一条亦真亦假的消息，都会被多头加以利用。
那么这一次，我们也要搞清楚两个问题：一，这一波操作缘何而起？二，会成为房价再次走高的导火索吗？
房贷利率上浮下调的最大原因是：2018年，央行4次定向降准，一共释放21500亿的流动性。
首先，2018年，央行一共在年内进行了4次定向降准，分别是1月份、4月份、7月份和10月份，期间还伴随着6月份的MLF担保品扩容。
从央行一系列的货币政策发布上可以看出，其频繁的进行定向降准的目的，在两个方面，一个是“调结构”，一个是“减缓经济下行压力”。
从定向降准中的“定向”二字，可以看出“调结构”是重点，而“减缓经济下行压力”更多的押宝在了“补短板”上，而房地产市场明显并不是我国经济发展的短板。
所以，具体看来，定向降准所释放的资金并没有和以往一样，大面积的流入房地产市场，对房价的影响以为购房者的还贷压力减轻并不大。
再来理一理第二个问题。
首先，要清楚一点，从全国范围看，房贷利率还是在上涨，只是稍微上涨幅度往回收缩了一点点，完全不至于会影响房价走势。
其次，以目前金融政策看，不可能出现很大力度的房贷利率优惠，也没这方面的迹象。为什么？降准只是“定向”，并不是大面积铺洒房地产。
—— 叁 ——
回到房贷的还款方式我们来看，等额本金和等额本息两种方式，究竟怎么选最合适？
首先，等额本金是把本金分摊到每个月，加上利息，每个月还钱，也就是说，越还越少。
等额本息是每月按相等的金额偿还贷款本息，每个月还款总数一直不变，最后累计起来的利息要多一些。
两种还款方式的差别就在于10年是个临界点，10年之内相差不多，但10年之后，两者的差距就太大了！（可参考上图）
一般来说，等额本息比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，随着年龄增大或职位升迁，收入会增加；等额本金适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
对于哪一种还款方式比较好一些？不管是选择等额本息还是等额本金，都要根据自己的经济情况，只有选择最适合自己的还款方式，才是最好的方式。
—— 肆 ——
必须重申，不管是利率降低、放款加快，还是央行降准等等，楼市大方向还是会继续向正常理性的状态回归。
这个市场就应该是“大多数楼盘不用抢，少数楼盘需要摇号”。买房自住就不要犹豫纠结，只要想着房子是你的一种长期资产配置，只要认定这座城市是向上发展，就是可以的。
编辑=周鑫 编审=徐红
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