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摘要：利率不敢降太多，反倒是房价稳定的重要条件，对刚需不是坏事
撰文|张银银&编辑|欣欣然
房贷利率的走势，正在发生变化。
21的记者在采访中获悉，近期，北京、广州、杭州、佛山等房地产热门城市出现部分银行下调房贷利率的现象。这是去年以来首次多城同时出现房贷利率下调。
同时，从央行调查统计司近日公布的数据看，截至2018年9月末，全国个人住房贷款余额24.88万亿元，同比增长17.9%，增速比上年末回落4.3个百分点。个人住房贷款增速达近五年较低水平。
因为调控，房贷增长放缓；因为调控和资金面情况，房贷利率维持高位；因为房贷增长放缓，调控逼得开发商有压力，央行屡次出手，银行终于有了微降房贷利率的空间。
接着的问题就是，房贷利率下调是否会普遍化，幅度会有多大？
1、房贷利率确实太高，微降是应该的，利好刚需。首先，得判断部分城市房贷利率微降，是不是事实？
各地媒体零星的报道有一些。最近杠杆游戏东部某发达城市的朋友，也和我证实，他所在的城市，利率确实有下降。所以，这一点应该是确信的。
实际上，报道援引《2018年9月房贷分析报告》数据统计显示，9月全国房贷平均利率小幅上涨至5.70％，已经连续21个月上涨。
不需要杠杆游戏解释，2017年以来，伴随着房价走高和房市调控，房贷利率确实一路走高。动辄上浮10%、20%，甚至有的25%。
这样的情况是不应该的，特别对刚需、首套，包括改善性购房者，都是非常不友好的。所以微降一点实在是必要。
加之调控一直稳健，投资者大部分退场，央行又这么给力，银行应该说有了一定的降利率空间。
2、微降利率有助于房企加快销售频率。如果开发商认为调控暂时不会落空，不会半途而废，那么趁着促销、利率适当优惠期间加快出货、回款，就是必然。
连万科都觉得自己回款太慢；从杠杆游戏过去几个月写过的，多个房企财务状况看，这一点也非常明显；大部分房企的负债总额、负债率、净负债率都是上升。
这样的情况下，说实在，有什么理由不加快出货。而怎么加快出货，通常会促销。对刚需自然是好事。
3、地产依然重要，但相对要平衡。房贷利率微降，其实不仅仅关系银行，也说明地产依旧是重要的，只是看怎么平衡。
毕竟，房贷是非常优质的贷款产品，风险较低。所以，选择微降房贷，是理性的。而微降可以促进销售，这对经济也是很好支撑。
所以，杠杆游戏的理解就是，地产依然重要，但相对要平衡。这个转向，我分析过多次，很多信号都能说明这一点，不少大牛也都有过阐释。
近期，“改革开放40年百名杰出民营企业家”上榜的房企老板少，大概也说明这个问题。但是，不管怎么说，还是得说一点，房地产是重要的，大跌这样的情形不太允许发生。
4、相关方面，包括地方政府也乐见房贷利率微降。较高的利率对销售肯定是有影响的，图便宜是每个人的基本消费心理。
正是因为资金成本高，加上调控，土地市场已经有所降温。作为财神爷的土地，大家都不敢不重视。地方太需要合理价格卖地了……
比如此前的一些传言和误读，说某些城市限价有所松动，这当然不是事实全部，更不完全是事实本身。但必须承认的是，调控进行到今天这一步，土地流拍也在增加。地方真的着急。
所以，非常愿意在某些方面有些放松，无论房价的管理，还是利率、购房群体面。
5、利率大幅下降不太可能。这是国内外经济和货币政策形势决定的。杠杆游戏只能说，我们可能还会降准，但是无论基准利率还是市场利率，恐怕暂时不会有太多往下的空间。
而利率不敢降太多，反倒是房价稳定的重要条件，对刚需不是坏事。
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