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切记!投资房产:4类房子坚决不能碰!-鞍山市商业银行

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最新资讯《切记!投资房产:4类房子坚决不能碰!-鞍山市商业银行》主要内容是鞍山市商业银行,很多朋友买房之前都会来咨询三少一下,哪些房子容易升值赚钱,哪些房子绝对不能碰。今天重要谈谈“哪些房子绝对不能碰”,希望帮助各位小伙伴和粉丝大爷们。,现在请大家看具体新闻资讯。

很多朋友买房之前都会来咨询三少一下,哪些房子容易升值赚钱,哪些房子绝对不能碰。

今天重要谈谈“哪些房子绝对不能碰”,希望帮助各位小伙伴和粉丝大爷们。

切记!投资房产:4类房子坚决不能碰!

NO. 1|商住公寓的坑

无论谁来咨询,三少都不建议购买公寓。除非是因为自己本身原因和主观态度,一定要买的,那么三少爱莫能助。不然投资公寓的坑实在太多,很多买公寓的人肠子都悔青了。

曾经有一位朋友说:2016年贪便宜,并且开发商还包租就买了一套公寓,结果别人家的住宅翻了一倍,他的公寓才涨20%,想卖还卖不出,白白错过历史性的大行情。

相信很多买房的人,应该都听过“满五唯一”这种说法,这种房子在二手市场很吃香,来一套卖一套。

因为卖方的房产证如果满5年,并且是家庭唯一住房,购房者不需要缴纳个人所得税。

但是,公寓没有满五不满五这一说,必须交20%的个人所得税。

回到公寓的问题,公寓买卖还有个特别坑的地方,就是再次出售时,要交评估价与原价差额的土地增值税。

再加上的营业税,各种杂七杂八的费用加起来就相当惊人了,所以,有这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费,公寓的流动性非常差。

流通性差,也就是公寓你想卖都卖不掉,因为很多买家一看到重税就望而却步了,除非你割肉出售。

投资客更注重短期利润,就算公寓有涨幅,减去各种交易费用,获得的回报必然比同价位的住宅要低。

哪怕自住也不要买,与其买慢涨的公寓,为何不买会大涨的住宅呢?

市场的选择千千万万,没必要趟公寓这个浑水。

其次,公寓40年产权不能落户,那就更别谈与户口绑定的学区房、社保医疗福利了。

另外,在居住体验上,公寓和住宅比还是不太方便:

* 居住隐性成本高,水电费、物业费都是商业水电而不是居民水电,贵到飞起。

* 公寓为了安全起见,一般不通燃气,无法明火炒菜,也没有燃气热水器等。

* 公寓的设计规范没有明确规定,建成什么样,完全看开发商。一般公寓都是回字形设计,通风采光均有问题;

* 纯住宅的使用率高,公摊能到20%-30%,而公寓的公摊系数比住宅高,能到25%-35%;

* 公寓的出租住户特别多,每天进进出出很杂乱,居住体验差,有老人孩子的家庭住在这种地方,更加难受。

总的来说,同样的钱,投资一套公寓远没有买一套住宅来得踏实。大家可以问问在苏州投资公寓的人,这几年有没有后悔过!

我们每一次购买都必须实现价值最大化,买就买涨得快的房产,这样才能更快置换到自己想要住的大房子,实现资产目标。

NO. 2|远郊房的坑

远郊房的最大诱惑是便宜,而最大的坑是长期慢涨,跑输大市,甚至套牢。

那什么是远郊房呢?

一二线城市通勤距离超过极限25公里,三四城市超过15公里,都属于远郊房。

一个楼盘中短期是否值得投资,最微观的判断方式就是:如果这个楼盘方圆3公里没有3家以上的房产中介长期经营不倒闭,那就不太值得买。

因为这个楼盘周围没有足够二手成交量,孤零零几个楼盘,中介都活不下去,而我们投资者是要在二手市场变现的,连个中介铺都无,更别说接盘客了,怎么变现?

很多远郊楼盘一手价格不断涨,开发商拼命鼓吹,但是二手却卖不掉,因为有价无市,价格不扎实,导致无法变现。

你要知道很多投资客,尤其是跨市买家的唯一目的就是:卖出!

换言之,这些远郊房的潜在“抛盘力量”是远远大于“吸盘力量”的,一个区域如果大家都想着卖出,价格一定上不去。

一线城市和准一线城市什么时候值得买呢?

对,大涨前夕。

大涨行情来的时候,总有冲昏头脑的人拼命上车,远郊房就会有一波急速上涨,这时大幅获利后就要趁早落袋为安,置换到更安全的地段。

不然就像燕郊的房产一样坐过山车,从1.8万涨到4.2万,然后又跌回2.8万。

远郊房的投资逻辑:快进快出,赚到货币行情就走。

话又说回来,有多少个骨灰级投资客,又有多少人能把握远郊的出货时机,我相信大部分做不到。要知道当年的杭州,当年的常州,包括现在合肥,估计都会上演被套的行情!

不要去赚最后一块钱,大道理人人会讲,但是很多人终究做不到。

远郊盘,不是一般人和小白能去碰的!

切记!切记!切记!

NO. 3|核心区高价盘的坑

投资房产还有一类项目极具隐蔽性,那就是“核心区高价盘”。这类型房产一般位于城市核心地段,配套成熟,有不错的教育、商业综合体资源,备受关注,但大家都知道:如果一套房什么都完美了,它一定有一样不完美,那就是贵。

作为成熟的投资者,买的一定不是项目的现在,而是项目的未来。

市区高价盘,所有配套都成熟了,未来可以变得更好的因素就大大减少了。那么它升值的预期,就没那么大了。

如果一项资产的价值已经体现在价格上,也就是“price in”,那么我们应该立即回避,寻找其他更有潜力的资产。

市区高价盘,因为是标杆楼盘,开发商一定会开足马力,大做营销,拉高人们的价格预期,从而实现高溢价销售。

也就是说,该楼盘市价该卖3.5万,但是开发商全城大搞宣传,号称“情怀之作,珍稀收藏”,人们就会有一定的心理预期,宣传开盘价在5万以上,结果开发商4.5万开盘,引发疯抢。

有些打着情怀开发商的虚头,不止一次的高溢价收割老业主的开发商,即将祸害古城区。

而这些疯抢的人,都会被套几年,因为市价3.5万的楼盘,高溢价4.5万卖掉,也就是前面一万的涨幅已经被开发商提前透支,落袋走人。

这种把戏已经在之前项目开盘,展示过一次了。临时提价,又恰逢狮山土拍,不得不说龙湖吃了老业主的涨幅。

所以,房产投资有个原则:除非政府限价打压,一般而言不买大搞宣传的项目,真正的好项目,是不需要做宣传的。

NO. 4|小产权的坑

小产权,是很多没有购房资格的人的考虑之一,这类房产没有正式的产证,一般要求全款交易,买来也只是自己住或者出租,很难在银行获得贷款。

那这一类房产,有没有投资价值呢?

总体来讲,中国的地上建筑,无论住宅、商铺、公寓、小产权、宅基地都有一定的价值,但是我们成熟的投资者追求的不是涨就行了,还要“涨得快,涨得多”,显然小产权不能满足我们的要求。

我们要明白,投资一定是有优先项的,以上那么多类型的房产,小产权一定不是优先项。

小产权很难贷款,没有杠杆,同样是100万本金首付三成买一套330万的住宅,与100万全款买一套小产权,同样是翻倍的行情,哪一种赚得多?

毫无疑问是三成首付,3.3倍杠杆的住宅。

自有资金投资回报率=涨幅*杠杆

2成首付就是5倍杠杆,3成首付就是3.3倍杠杆。

小产权自有资金投资回报率大概率跑输住宅。

苏州小产权集中在乡镇和城乡结合部,比如东西山,甪直镇湖等等,这些未来可能会拆迁的地方或者风景区。通常情况下,三少不建议考虑。

很多人容易被媒体的拆迁暴发户新闻影响,梦想自己有一天也成为他们之一。

现实世界是怎样的呢?

中国的拆迁补偿,以目前的行政效率,90%的项目都是漫漫无期的,比如说市区的解放新村,拆了一半就停了,一停就是五六年,拆了的也拿不到房子。

更别说苏安新村,三元新村了,基本梦断拆迁缘。

我们投资,当然是要把主动权把握在自己手里,买小产权等拆迁,万一一直不拆呢?

那如果已经买了小产权怎么办呢?逢高出货,调换仓位到住宅领域,不要死等拆迁补偿。

NO. 5|寄语

说到底我们买房,买的不是砖头,而是房子背后的城市配套,买的是一连串的资源,例如教育、医疗、就业机会、阶层通道等等,千万不要主次颠倒了。

来源:X博士说房事

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