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房贷是最容易获得的长期低息优质贷款， 这一点的重要性无论如何强调都不过分。
首房首贷利息4.9%，抵押贷款利息也在6%左右，贷款年限可以长达30年，可以说没有其他贷款能比房贷更便宜，时间更长。
对比12%的通货膨胀率，贷到就是赚到。
但是债务就像每天上班打卡一样，必须每个月按时还款。
如果有一笔债务忘记还款，都会被记录到征信上，并且还要加以高额罚息。
因此，我们像经营企业那样，专业化的管理家庭财务报表。
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家庭就是一个企业
每个家庭就像一个有限合伙公司。
家庭收入就是企业营业额，每年的结余就是公司年利润，家庭消费就是企业运营成本。
企业是以盈利为目的，家庭也是一样，需要做大资产规模及资产回报率。
家庭开支需要尽量减少，把资金省下来做长远的投资。
每次购房，就像企业的一个重大项目运营。
一家之主必须要像企业家一样，做好尽职调查和收益率测算。
投资标的性价比是否足够高，发展潜力是否巨大，几年的还款是否准备好，这些都是要计算清楚的。
企业运营时，需要适当的增加负债。
比如万科的债务是1万亿左右，84.%的负债率，恒大是1.5万亿负债，负债率是86%。
为什么房企的负债率这么高呢？
因为房企的抵押物是土地和房子，利息低，贷款好批，所以房企都是大杠杆的进行投资。
家庭投资房产其实也是一样的道理，也要适当的增加负债。
由于通货膨胀率远高于房贷，贷款越多，盈利也就越多。
比如投资100万的房子，假设1年后涨到110万，如果全款买房，那么收益率是10%。
如果用了30万的首付和70万的房贷，年利息支出是3.5万，但是收益率则高达29.9%。
投资回报率的差别是3倍之巨，这正是推荐增加负债的最大原因。
但是负债也不能无限制的增加，必须符合自身的偿还能力，而且必须管理好现金流和还款项目。
因此，我们必须像经营企业那样，管理家庭的财务报表。
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现金流量表
首先要管理的是现金流量表。
现金是企业生存的生命线，也是家庭财政的生命线。
现金流量表类似于银行流水，把入账出账的金额、时间、交易类型、交易对象都列出来。
对普通家庭来说，出项为首付款，税费，中介费，装修费，房贷，私人借款利息，信用卡账单，生活开支等。
入项为卖房款，房租，工资，私人借款等。
由于买房都是以年为投资周期的起步，月供房租都基本固定，因此通过现金流量表，可以得出现金预测表。
通过现金预测表，对比未来的还款和工资，奖金，理财到期等未来的收入，能分析出自己的负债承受能力。
新手购房家庭要考虑到最差的情况，比如投资的房子5年都不涨。
因此需要预测到5年以内的所有收入和开支，最起码准备好5年的现金流。
比如在一线城市买400万的房子，首付需要3成120万，税费中介费一般为5%，20万，房贷280万约月还款1.4万。
房租预估为每个月7000，因此除了买房时投入的140万，每个月净支出7000元。
也就是说，新手最好准备好42万以上的现金，用以保证五年内的还款。
现金预测表还有个更重要的功能：监督自己按时还款，按时收租。
每当自己还款一笔账目，收到一笔房租，这笔现金就从现金预测表，转入现金流量表。
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资产表
现金流量表描述的是流量，资产负债表描述的是存量。
资产表是最激动人心的，购房家庭所有的工作都是为了让资产变多。
每过3-5年，一线城市就会经历一波上涨，那时的资产表的数值就是大幅上涨。
资产端其实写法很简单，现金X万，房子A估值XXX万，房子B估值XXX万。。。。最后再求和汇总。
关键在于估值怎么估，银行评估价，政府评估价，楼层，朝向，装修等都不一样。
我们一般取同小区链家最便宜一套房的单价，乘以自己房子的面积，再乘以90%，作为最新的估值。
怎么解释这个90%呢，相当于我如果要急卖，比市场上的最低价还打九折，那么卖出的成功率会很高，出售速度也会很快。
然后实际卖出时，如果不急售，那么只会多出来更多的盈利，不会比计算的少。
还有一类资源，企业的资产表不会写入，但是家庭房产投资的资产表必须列清楚，就是信贷资源。
因为购房需要大量的资金需求，信贷资源就是最好的资金来源，也是稀缺资源。
在投资房产之前，就要准备好各路资金来源，不一定要动用，但是必须记录完整。
在购房时、还款时、装修时、卖房时有资金需求，那么第一步就是查询自己的资产表。
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负债表
当一笔信贷资源使用后，就转为负债了，需要计入负债表里。
每套房子的房贷，税费，每个月的借款利息减去房租收益，都是负债。
每套房子的负债，除以这套房子的资产，可以得出此套房子的资产负债率。
假定我们负债70%买入一套房产，之后的每年，房贷大概带来70%*5%的负债增加，房租带来2%的负债减少，平均一年中负债会上涨1.5%。
但是资产也就是房价，年均上涨是10%左右，运气好碰上买入即大涨的大行情，资产负债率就会急剧减小。
我们一般推荐资产负债率35%就可以卖出了，相当于房价翻倍。
即当初购房投入的3成首付，翻了3倍多。
把家庭投资的所有房子加在一起，可以得出总的资产负债率。
总资产负债率在50%以下意味着需要优化房产配置，增加债务。
70%以上说明可能存在风险，需要停止买房，等待房价上涨。
结语：
在一线城市买一套房子，不亚于一场小型的财务并购案例。其中的学问和功课，已经也不亚于经营一个小企业。
做什么事都要专业，只有比别人更专业，才能有更高的投资回报，才能更好的控制风险。
所以我们必须像企业家经营企业那样管理家庭的财务报表。
这样才能定期按时还款，才能用合理的负债，稳健的做大资产，实现家庭富足，体验更有尊严的生活。
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