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前言：
1月24日，万科置业(香港)有限公司宣布，公司旗下最新服务式住宅“TheLuna”(楹寓)正式落成并公开接受预租。次日，万科置业海外(01036-HK)今日股价盘中飙涨42%，现报6.03港元，涨幅回落至21.57%。
随后，万科置业海外发布公告称，公司注意到今日公司股价上升，公司确认并未知悉导致股价波动的任何原因。此外，公司希望澄清于香港湾仔联发街18号的物业项目“The Luna”是由公司的控股公司，亦即万科置业(香港)有限公司所拥有和开发，而非公司。
那万科置业海外，究竟是一家怎样的公司呢？
2012年，万科借“壳”进入在香港资本市场
融资的好与坏，一直被看做房企的命门所在，万科也不能例外。
2012年5月，万科A(000002-SZ)旗下全资子公司万科置业（香港）有限公司以约10.79亿港元收购价，签约拿下香港上市公司南联地产控股有限公司（简称“南联地产”）约73.91%的股份。重组完成后的南联地产仅持有位于香港新界葵涌区约65.7万平方英尺的物业。
尽管，时任万科董秘的谭华杰表示，收购的主要目的是进行国际化尝试，但是，业内人士普遍认为，万科收购一家香港上市公司，主要是希望能在内地房企融资受阻的背景下，建立境外融资平台，试水香港资本市场。
当时，内地资本市场对房地产企业紧闭，A股上市房企只能通过银行贷款以及发行信托实现高成本贷款，万科期望获得低成本融资渠道，选择试水海外资本市场。
2000年12月，万科曾尝试提出通过向华润集团定向增发4.5亿股B股引入战略控股股东的方案，以期打通国际融资渠道，通过华润进入香港这个国际资本市场，但后因种种原因方案未能获得通过。
而“B转H”的方式虽然也被万科想过，但因时机不成熟，一直也没有运作。“但我们一直都在准备着。两边市场融资的效率肯定更高，但这要考虑到公司发展的阶段、规模等，可能万科再发展两年之后再上，说不定就水到渠成了”，王石曾说过。
于是，万科最终选择了借“壳”进入在香港资本市场，而南联地产则是他们的选择。
2012年7月收购事项完成，同年南联地产更名为万科置业(海外)有限公司，万科置业海外成为万科通往香港资本市场的入口。
但是根据香港的相关规定，在完成对南联地产收购后的前两年，万科面临着重大资产重组的限制。这意味着万科对南联地产的实质性业务重组并不能短时间内完成，万科要想发挥万科置业海外融资作用，仍需等待。
平台几成“空壳”，7月或将派发股息
直至2012年末，中集集团B股转H股的破冰，为2013年内地B股转H股提供了成功的先例。于是，万科集团随即于2013年1月提出了B股转H股。2014年6月，万科完成B股转H股，万科企业(02202.HK)在香港上市。
如此，万科海外置业便被“闲置”下来。事实上，自2012年9月1日以来，万科置业海外并未委任主席及首席执行官。
更夸张的是，万科置业海外自被万科置业香港收购后，公司配备的员工人数一直很少。根据其历年业绩报告显示，收购前南联地产截至2011年底雇员数达259名，收购后，万科置业海外多年来雇员数不超过6名。
截至2018年底，万科置业海外的雇员人数共计3名。而万科置业海外的的行政及管理则由万科置业（香港）支援。
即便如此，作为一家上市公司，万科海外置业的财报仍然非常抢眼。
据万科置业海外披露，2018年度万科置业海外实现股东净利润约为6.77亿港元，而2017年公司的股东净利润才约为1.55亿港元，2018年公司股东净利润同比增长了约336.25%。
其中，万科置业海外2018年“应占联营公司业绩”约为4.66亿元，占公司除税前净利润的67.5%。相较2017年公司4.6万港元的应占联营公司业绩，2018年，万科置业海外的应占联营公司业绩同比增长了10122.52%。
2月15日，万科置业海外公布，在切实可行的情况下，公司将向股东派发合理股息。公司须于拟派或宣派股息时维持充裕现金储备，以应付其营运资金需求及未来增长需要。
而待相关决议案于公司应届股东周年大会上获通过后，公司将于2019年7月31日或之前向股东派付截至2018年12月31日止年度的末期股息。
此时任命董事会主席，万科意在海外融资？
同样是在2018年业绩报告中，万科置业海外披露，任命万科海外置业执行董事张旭及阙东武分别获委任为公司董事会主席及首席执行官，自2019年2月13日起生效。
有业内分析人士表示，此时万科置业海外的人事变动或与近期境内房企融资困难有关。
进入2月份以来，境内融资收紧，据国信证券信息显示，截至2月26日，2月产业债净融资较1月明显回落。具体到房地产行业，2月行业净融资43亿元，较1月减少137亿元，房地产行业净融资仍然维持较弱的格局。
此外，金融主管部门不断点名房地产金融的态度来看，房企境内融资环境并不宽松。2019年，企业盈利能力预期下降，短期偿债压力加大，再融资渠道仍是内地房企要勇闯的“命门”。
于是，众多房企纷纷将融资渠道转向境外。中原地产研究中心统计数据显示，春节后，已经有超过25家房企发布境外融资的信息，融资计划已经接近90亿美元。
其中部分企业显现多次融资，比如融创、旭辉、融信、佳兆业、华润、华夏也均有密集融资举动。
当然，在房企纷纷转向境外融资的时候，必须要考虑境外融资的较高成本。其中国瑞置业公告称，发行于2022年到期的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。
与此同时，当代置业宣布，额外发行2020年到期的2亿美元利率15.5%的绿色优先票据。而如此之高的利率，可以感受到房企对资本的需求之大。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，房企更关注资金链的安全，体现在拿地预计将更加谨慎，越来越多的房企抓紧窗口期，加快融资以应对未来的还债高峰期。
此时万科宣布对万科海外置业的人员组织结构进行任命，或正是为了扩大海外融资做准备，换言之，万科希望在万科企业(02202.HK)之外，能够多一条融资的渠道。
当然，目前看来万科自身的负债水平还是在可控范围内，短期内对境外融资的需求并不大。不过，有一个可供选择的额外融资平台，对于万科而言自然不是坏事。
结语
2月27日，证监会主席易会满首-次亮相国新办发布会时提到，要做好股票质押、债券违约、私募基金等重点领域风险的防范化解。
可以肯定的是，2019年楼市将会迎来比去年还要收紧的融资环境。而随着房地产行业下行的迹象越来越明显，房企债务违约所带来的金融风险应当予以充分的重视。至少，15.5%的借债利率着实是有点高了。
作者：李长祥
编辑：李雨谦