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方大集团2018年利润翻倍达到22亿，会计手段贡献最大
（一）方大集团利润翻倍，主要来源会计手段？
投资性房地产会计核算方法变更贡献巨额利润。
方大集团2018年实现营业收入30.8亿元，较上年同比增长3.43%，净利润实现22.5亿元，基本是上年的两倍。公司主要产业幕墙系统及材料产业本年度实现营业收入20.11亿元，较上年增长21.59%；本年度毛利率为14.41%。
仔细分析可以发现，方大集团2018年利润主要来源于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益，达到29亿元。扣除非经常性损益的净利润仅2 117万元。
公允价值变动损益主要系方大广场项目1号楼转为投资性房地产按公允价值后续计量产生的公允价值变动。方大城1号楼建筑面积72 517.71平方米，账面原值8.26亿元，深圳市文集土地与房地产评估经纪有限公司出具的深文集评字（2019）AF第0001号《房地产估价报告》显示，评估价值36.64亿元，差额28.38亿元计入公允价值变动损益。方大城1号楼增值率3.4倍，评估价格约5万元每平方米。
（二）投资性房地产会计原理，方大集团的利润是这么来的
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产一般包括：
1.已出租的土地使用权。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.已出租的建筑物。
4.企业自己持有的。
投资性房地产的后续计量有两种方法，成本模式和公允价值模式。
成本模式：和固定资产计量相同，按折旧年限计提折旧。
公允价值模式：不计提折旧或摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，转换日公允价值和原账面价值之间的差额计入当期损益。
成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不能转回成本模式。
会计准则要求，采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。一般是城区。企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。
也就是说，一栋用于出租的房产，原本采用成本模式计量，账面成本1亿元，请评估机构评估一下，评估值5亿元，差额的4亿元就会计入利润表的“公允价值变动损益”项目，什么都没干，4亿元的利润就出来了。
方大城1号楼此次转为投资性房地产的理由即属于自行建造的预计用于出租的房产。
（三）真实的业绩
回到年报，再仔细分析方大集团2016—2018年利润，2017年营业收入是下降的，2018年基本与上年持平；扣非后归母净利润逐年下降得非常厉害；扣非前的净利润以每年翻倍的速度增长，主要是投资性房地产按照公允价值模式计量，形成公允价值变动损益所致。
我们在观察一家上市公司的数据时，不能只看净利润，还要结合其他指标，比如营业收入、非经常性损益、经营活动现金流来综合判断公司业务。方大集团2018年扣除掉非经常性损益后净利润仅2 000余万元，这也许才是上市公司的真实业绩。
（四）公允价值模式成为上市公司调节业绩的重要手段
目前常见的采用公允价值模式计量的资产主要有金融工具、投资性房地产。金融工具涉及股权投资时，股权投资有三种核算类别：控制——成本法，重大影响——权益法（按比例对被投资方的利润确认投资收益），无重大影响——公允价值（非上市的主要参考评估价格）。
投资性房地产有两种模式，成本模式和公允价值模式。
这两类资产在涉及从其他方式转变到公允价值模式时，都会产生巨额投资收益或公允价值变动损益，只需一个评估报告就能为报告期带来几十亿元的利润。
我们也注意到方大集团还留有成本法计量的投资性房地产3 300万元，另外，在建工程部分，商业地产业务也是方大集团重要的业务单元，后期预计仍然会存在经营业绩不够好时公允价值来凑的情形。
资料来源：注会闲谈，2019-01-29．
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