洋房，近几年很火。

相比普通平层，洋房更显品质感和私密性。确切来说，洋房是人们对普通住宅提出更高需求后，衍生出来的品质更高一级的住宅。

它在房地产营销概念里，正在不断被拔高。

从5~6层到8~9层，再到11层。如今，多层、小高层的建筑类型都想争相挤入“洋房”队列。

南宁市场也不例外。随着南宁城市的发展，低容积土地越来越少，“洋房降级”夹杂在“产品减配”的浪潮中，正向南宁人汹涌来袭……

我们近乎遗忘，真正的洋房应该是4~6层的多层且带电梯的舒适建筑。

而南宁，这样的真洋房是否还有？

NO.1 真洋房不是没有，而是供不应求

答案是肯定的。

首先，我们来分辨一下真假洋房。

一般容积率超过3.0，建筑楼层超过8层，两梯四户或者更高梯户比，车位配比超过1：1.3，以上4项有一项超标，则为伪洋房。

▲唐樾青山洋房实景

虽然目前，南宁市场挂洋房卖高层的伪洋房不少，但是真洋房并不是没有，而是一直以来都供不应求。

克而瑞数据显示，2015~2017年间，南宁洋房市场存量占比仅0.7%，别墅存量为1.45%，洋房存量连别墅一半都不到。

与此同时，2015~2018年，南宁洋房成交面积在商品住宅市场中比重分别为0.49%、0.63%、0.95%、0.63%，占比均不足1%，供不应求现象更加明显。

（数据来源于克而瑞）

洋房存量少，也卖得快。

且作为比较高配置的居住形态，洋房在户型功能设计和居住舒适度上远胜于高层，长期以来受到高净值人群的高度青睐。

现如今，南宁哪儿还有真洋房卖？

据居周刊不完全统计，南宁目前基本符合不超过8层楼、容积率在1.2~2.0，一梯一户或是一梯两户设计等条件的在售真洋房楼盘仅有十余个，其中还包括主打高层产品，仅有少量洋房产品的楼盘。

（南宁部分在售洋房项目）

真洋房的供应数量有限，再加上置业还需考虑交通、商业等配套及教育资源，置业理想的洋房简直难上加难。

NO.2 凤岭南唐樾青山，复式洋房可圈可点

可以说，真洋房，很少。置业也需谨慎。

近期，凤岭南一个复式洋房获得高度流量关注。今天，应购房者需求，小编重点分析一下这个楼盘，她就是凤岭南唐樾青山复式洋房。

▲项目大门

先看地段，唐樾青山长在凤岭南，南宁名副其实的新中心。

经过十来年的发展，凤岭已熟，尤其是定位中央商务区的凤岭南，更加繁华。

不仅有密集的写字楼群，还有华润·万象城、盛天地、龙光世纪商业广场、5A级青秀山公园、李宁体育园、方特东盟园等，一站式日常休闲娱乐全配齐。

▲项目区位图

除了成熟的商务气息，这里的居住氛围也日益浓厚，越来越多的高净值人群选择住进来。

因为，这里是身份的象征。住这儿，特有面儿。

不过，凤岭南的繁华背后，也意味着板块的楼市接近开发尾声。

据了解，目前整个凤岭南，可开发的楼盘并不多，靠近商务区的楼盘更少。

▲建设中的凤岭南

位于青环路82号的唐樾青山，地段无疑是占据上风的。项目南侧毗邻凤岭南路，东侧紧靠林里桥路，北侧为青林路。距离南宁三中初中部青秀校区仅1公里左右。

▲项目营销中心大门

项目目前主推复式洋房。

在目前南宁真洋房极度稀缺的情况下，唐樾青山的洋房产品靠谱吗？

奉上一组基础数据。唐樾青山占地约410亩，分为四期开发。目前已经亮相的是一期，占地约64亩，规划有3栋两梯三户的高层，13栋6+1层洋房。

容积率2.0，绿化率35%，一梯两户，车位比1:1.7。据介绍，项目下叠、中叠洋房配有1-2个车位，直接体现洋房的奢华和尊贵。

▲项目沙盘图

可以说，唐樾青山复式洋房能有这些硬件指标，单拎每一项出来都可以过关了。

据置业顾问介绍，项目一栋6+1层的楼体每单元只设计6套房，其中边套的下叠和中叠能做到“买两层住两层”，均赠有私家庭院，上叠赠送双露台，可随自己的喜好设计景观。

电梯均为双入户门设计，即每层楼都有入户门，电梯直达，人性化和尊贵感十足。

▲静谧的私家庭院

▲小区内配备的游泳池

▲样板间实景

记者实地踩盘发现，唐樾青山洋房产品部分楼栋已经落外架，建筑线条硬朗，用材用料档次较高。

从建成的洋房楼栋可见，二层以下为干挂石材，三楼以上贴瓷砖，五层以上局部用真石漆。

▲小区花园步道

值得一提的是，项目除了靠近商务区配套外，自身也配套有占地约80亩的东方之梦商业街。

目前已招商营业，约8000平方米的广百家超市装修进入尾声，预计9月份就可以对外营业。

另外还有香天下、家肴轩、关东家宴、精酿啤酒吧、国学馆、茶坊等众多品牌商家已入驻，成熟的生活配套立体可现。

▲东方之梦商业街大门

▲东方之梦商业街前段

▲东方之梦进驻的品牌商家

NO.3 广西恒大操盘，能否差异化突围？

不难看出，唐樾青山从项目规划、产品设计以及建筑选材，可见唐樾青山的开发商——广西恒大企业集团为此项目凝聚了足够的心血。

这家成立于1995年的房地产开发企业，20多年来默默深耕南宁，开发了恒大新城、恒大苹果园、广西国际金融中心、东方之梦商业街等项目。

对于恒大·苹果园的房产证办理延迟历史遗留问题，广西恒大也正视问题、极力解决，且用更多实实在高品质的产品说话，重振广西恒大往日的辉煌。

记者也在广西恒大微信公众号查到了最新的房产证办理进度公示。根据最新公示，目前恒大·苹果园小区已有过半的业主拿到房产证。

未拿到房产证的楼栋办理进展会定期在公众号上公布，看得出来广西恒大对存在问题坚持不回避、不推托，勇于担当的坚实作风。

扯远了，回到唐樾青山主题。

可以说，唐樾青山是广西恒大打出的漂亮“翻身仗”。也是广西恒大差异化突围，重新起航的力作。

首先是在产品和物业服务方面都做出升级。其打造的高层及洋房产品，真材实料，做工扎实。首期的销售数据体现出唐樾青山得到了市场和购房者的双重认可。

物业服务方面，记者走访了几位广西恒大的业主，他们均表示物业服务确实有很大的提升，对现在的服务很满意。

▲恒大苹果园小区实景

在现场还了解到，今年下半年，广西恒大还有新动作，将重点推出唐樾青山二期高层新品。

高层新品与复式洋房在同一个小区，共享2.0低密指数，这是南宁在售很多高层项目无可比拟的优势。

据透露，即将推出的高层楼间距100~200米左右，且周边无高层遮挡视线，瞬间高出普通高层项目几个档次的既视感。

于产品而言，唐樾青山确实可圈可点。

于企业而言，广西恒大仍在不断努力。

时间就是最好的证明。

我们有理由相信，广西恒大能继续给客户带来更多更高品质的产品。

楼盘速读

唐樾青山

规模：总占地约410亩，一期占地64亩

容积率：2.0

动态：167~199平方米毛坯洋房在售

价格：1.6万~2.4万元/平方米

地址：青秀区东盟商务区东青环路82号

电话：0771-5870666

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