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在楼市里，房价涨跌是永恒的话题。
只要能与房价搭上关系的，人们对它的关注度都不会少，哪怕是细枝末节都能让人浮想联翩。
房贷利率，不仅关系的购房者的钱包，还与房价有着莫大的关系，关注度自然不差。
近日，在经历连续半年下调后，6月房贷平均利率开始迎来回弹。
据融360大数据研究院发布的《6月房贷市场报告》显示，2019年6月份，全国首套房贷款平均利率为5.423%，环比上涨0.14%。
由此终结了2019年上半年连续下调的状况。
房贷利率的回调，对于买房人来说并不是什么好消息，但其背后却蕴含了更多的信息...或许我们能从下面的几个问题中找到答案。
01
房贷利率上浮对购房者有何影响？
一提到这个问题，就让参谋长想到刚需购房者，经常问参谋长的问题：“房子已经买，房贷利率上调了，我是不是要多还贷款了？”
这个问题很小白，但不知道人却也不在少数。毕竟，大家潜意识里，房贷利率的上浮，意味着购房成本的增加。
事实上，房贷利率的变动一般分为两种，一种是基准利率变动，另一种是贷款利率的变动。
贷款利率的浮动对即将购房的，购房成本确实会提高。道理很简单，就是贷款利率上浮了，如果买房去银行贷款则要按调整后的利率来算，利息相对也更高了。
而对于正在还贷“房奴”来说，是没有影响的，利率是按照当时贷款时的利率算的，之后的利率的变动和已经买了房的是没有关系了。
而如果是基准利率变动，就不一样了。无论是未购房还是已购房都有影响，如果是正在还房贷的话，未还清的那部分的贷款，贷款利率将重新调整。
而我们看到此次是贷款利率的变动，基准利率并没有变化，因此，已购房的不用太担心。
02
房价涨跌的周期，一定程度上就是信贷松紧的周期
先来看看此次利率变动的具体情况，
南宁再次成为房贷利率水平最高的城市，首套利率为5.95%，而南宁最近因房价涨幅过高而被住建部点名。
参谋长认为，南宁房贷利率的回调，和被点名有着千丝万缕的联系。
信贷是影响房价的一个重要因素，从过去三年的信贷松紧和房价的状态中可窥见一斑。
我们先需要了解信贷的松紧的不同，所对应的房价的状态，大致分为三种：
一，宽松的货币政策，房价不断上涨；
2016年大致处于货币宽松年。
看看房价的表现，从年初，房价就在上海等一线城市的带动下，出现疯涨的行情，随之传导到二线城市，出现“合肥”、“南京”、“苏州”、“厦门”所谓的四小龙，紧接着就全面覆盖到全国其他的城市，到了2016年四季度，房价上涨的浪潮已经席卷了全国绝大多数的一二线城市。
二，紧缩的信贷政策，房价面临下行压力；
2017年是货币紧缩的一年。
在2016年的楼市的调控的疯狂中，各地调控政策陆续出台，“防范金融风险”成为高频词汇。随之，楼市进入冬天，最显著的就是2017年下半年环京楼市，房价腰斩，成交量不断下滑，甚至中小开发商出现资金断裂的风险。
三，适度稳健的货币政策，房价大概率处于横盘的状态。
而到了2018年，货币政策由紧缩转为了适度稳健的货币政策，2018年3月5日，在政府工作报告中又提及，货币政策保持中性，要松紧适度。至此，房价并未出现大的波动。
在以往的信贷的调控中，也是如此，信贷松紧的周期一定程度上就是房价涨跌的周期。
03
房贷利率是怎么影响房价的？
我们需要明确一点，房贷利率的调整并不能直接决定房价的涨跌，但房贷利率可以通过控制房地产的需求和供给从而影响房价。
而市场上房屋的供给与需求才是决定房价上涨和下跌的基本力量。
正常情况下，大部分人买房都是选择银行按揭贷款，首付30%，剩下的钱从银行贷款。
面对买房最大的问题在哪里，毫无疑问，是首付，尤其是房价高昂的一二线城市，这一点直接决定了，你能不能买房。
假设首付款变低，本来要50%首付款，现在只要30%的首付款，甚至更少，这就能促使更多的人有动力去买房。
而如果贷款利率上调，那么这就意味着购房成本支出增加，一定程度上降低了购买力，而购买力的降低势必会减少购房需求，从而影响房价。
04
未来房价的走向...
讲完了上面的问题，我们再回头看看此次房贷利率的调整：
融360大数据研究院数据显示，继青岛、南京、成都之后，天津、苏州、福州、宁波、南宁等地的房贷利率平均水平均在6月份有所上涨，且变化频率较快，南京已经连续两个月上调。
宁波、苏州等地部分银行还表示目前房贷额度比较紧张，或暂停放贷，或放款时间不确定等。
参谋长有几点看法，就从目前的情况来看：
1，未来更多的城市加入上调房贷利率的大军
目前热点二线城市已经上调了首套房房贷利率，鉴于不少城市的房贷利率还是处于低位的，参谋长预判，鉴于此，未来会有更多的城市加入上调房贷利率的大军，尤其是那些“出头”的城市。
2，房贷利率定向调节
说到这个问题，就不得不提到，一城一策的政策。
参谋长在此之前的文章中就提到了，
一线城市的一城一城的关键词在于“整秩”；
而看此次的一线城市房贷利率的变化：一线城市中，北京和上海整体水平有下调，深圳维持上月水平没有变化。而广州地区的房贷利率则开始反弹，6家银行近期调高了房贷利率水平，光大更是率先将首套房贷款利率调整至基准上浮20%。
二线城市的一城一策的政策在于“灭火”；
很明显，房贷利率上调就是“灭火”的手段之一，至于威力有多大，还有待观察。
三四线一城一策的关键词在于“托底”；
三四线城市的房贷利率同样脱不了“托底”这个词，相对宽松的信贷政策仍然会继续保持。
3，房价继续分化
最后，我们再看看房价；房贷利率的变化，对于房价的影响会来的更直接。
从需求端来讲，房贷利率的上调会在一定程度上降低刚需购房群体的购房意向，那么刚需购房需求强烈的城市，对于房价的影响是比较大的。
当然这是在比较理想的状态下；而现实是，一线城市的房价几乎已经触及了天花板，房贷利率的稍微高点、低点，对于房价的影响不大。
而对于热点二线城市来讲，房贷额度供不应求，如果房贷利率继续上调，那么必然会面临房价下行的压力。三四线城市则不然。
总体来看，房贷利率会处于调整的周期中，未来的房价还会继续分化，可以肯定是，信贷松紧的周期，一定程度上就是房价涨跌的周期。