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号称中国十大豪宅之一的大一山庄，正在推倒别墅
大一山庄每栋别墅都攒下四五个方案的图纸，全部摞一块儿，几栋楼都装不下。
百炼生／文
“咔咔咔咔咔……”，几十台钩机在一片别墅群上同时作业，周围堆满了土和建筑垃圾。
被推倒的别墅群，正是曾经号称“中国十大豪宅”之一的，大一山庄。
实际上，在2016年2月，广州国规委一纸“批前公示”公告，就将几乎已经被遗忘的大一山庄再次推到风口浪尖。规中显示，昔日99栋别墅缩水至89栋，大部分别墅的建筑形态都有改变。
这座山庄的所有者，曾经请来全球顶尖建筑师按照“每一栋，世界仅一栋”的标准打造，最贵的一栋甚至卖到2亿元，震惊业内。
以顶豪自居的大一山庄，如何走到今天这一步？
1“第一个坏规矩的人”
故事要从11年前说起。
2005年6月21日，广州种鸡场地块进行公开拍卖。据当时媒体报道，参与竞拍的单位不乏合生、保利、新世界、恒大、利海等地产巨头，最终由中鼎集团耗资5亿元竞得，后建成“大一山庄”。
大一山庄地块容积率为1，占地面积约15.2万㎡。折合楼面地价3300元/㎡，是当年单价地王，仅比当时广州的最高住宅楼面地价低48元/㎡，与当时珠江新城楼面地价并肩，高得令人咋舌。
这块地与利海·托斯卡纳相邻。地王诞生后，有媒体报道称，托斯卡纳的开发商利海集团已与中鼎集团高层会晤并达成初步合作意向，共建200万平方米的区域，包括山顶公园、高尔夫球场及练习场，五星级度假酒店、游艇俱乐部、美食广场等在内的南湖最大最豪华社区配套。
“没有这回事。”一位接近利海高层的人士回忆起当年，利海曾在这块地上运作良久。“当时，一般目标地块有主的都不会抢，大家都懂规矩。”
“他们是第一个坏了规矩的。”前述人士透露，当时利海对有意向的开发商，“每家都拜会过，全都讲规矩。”
而接近大一山庄的一位人士则提供了不同的说辞：“公开拍地，谁出得起价谁得，没举牌之前谁都不是地主。”该人士还透露，当时利海以为地块没人要，已经做好了三期规划。
从拍地当天的热度可以推断，利海当然不会认为这块地“没人要”，只不过认为“没人敢抢”。
和北京K2地产在郑州“虎口夺食”争抢旧改用地的故事不同，大一山庄这块地，并不涉及旧改，没有开发商曾投入大量资金人力。经过深入了解，当年的“江湖规矩”其实是指：只要拍卖土地，有人说，这个是我的，一般大小开发商，包括外来开发商都会保持默契，不会在公开市场上争抢。就跟工程上说的“围标”类似。
“这也是当年广州地价普遍不高的原因。”经查阅，2005年白云区均价为6528元/㎡。大一山庄那块地，“2000元/㎡已经上天了”，前述接近利海的人士透露，利海的预期也是3000元/㎡。
公平地说，利海对地价有些低估了。当时种鸡场地块周边独立别墅已经超过10000元/㎡，联体别墅也能卖到9000多元/㎡，这样看来，中鼎拿到的地价似乎并不算高。
2“阳江帮”凶猛
不过，当年利海在广州房地产界可称得上是“风头正劲”，敢“抢”利海的地，中鼎集团到底什么来头？
在当年竞买现场的数百人中，几乎没人听过中鼎集团，包括时任广州房地产交易中心副所长的黄文雄。据了解，在拿下种鸡场地块之前，中鼎集团在广州曾承建过粤垦路的瑞心苑、半山花园、大鹏国际广场，还有广州大道的影城花园和广州交易广场等项目，基本是以“承建商”的角色在广州出没。
后来中鼎集团联合广州市祥能投资公司、广东阳江市机械筑路工程公司、广州市越中建筑安装工程公司，四家股东公司出资组建成立了广东中力集团，并注册了广州高雅房地产开发公司，共同开发管理大一山庄。
上述四家公司均是从单一的建筑施工企业成长为涉足房地产开发经营的综合性公司。而且四家公司的实际控制人，谭霖高、梁何兴、袁添、梁中，全都来自阳江。
阳江建筑施工企业主的足迹遍布全国，“江湖”名号颇响。上述大一山庄的四位老板，除了梁中所占股份稍少，其他三位所占股份相近，并且在阳江老家都是响当当的“首富”、成功人士。袁添更是粤海老板“四大家族”之一。
他们还有一项大本事，资产运作。
公开资料显示，梁何兴手下有多间子公司，位于广州琶洲会展核心商务区的中洲交易中心，就是梁何兴的祥能投资成立的子公司兴建的。据2015年1月一则港交所公告，裕田中国(0313)有4项关联交易未曾申报或取得独立股东批准，其中3次都涉及了梁何兴：
2011年3月裕田的全资附属公司裕田北京，向梁何兴持股的公司支付3220万元作为物色及转介项目的按金及开支；同年6月裕田北京向另一间梁何兴的公司出售附属公司五成股权，作价300万元；最后在12月，另一附属公司湖南裕田又为了梁何兴全资持有的广州海墨斋文化活动策划公司，向银行提供最高2223万元（抵押土地）的担保。
值得注意的是，湖南裕田给梁何兴提供担保，是为了让他获取浦发银行信贷融资。换言之，梁何兴以海墨斋支付给湖南裕田100万元担保费的代价，换2223万元的融资额。
2013年12月，作为裕田中国(00313.HK)主要股东梁何兴，将其全部26.35%股份共计23.4亿股持股出售，每股现金代价0.28元。这部分股份于2010年6月由梁何兴在场外以每股平均价0.15元持有。梁何兴总共获利3亿元。
谭霖高更是金融运作的个中高手。2007年，阳江首家四星级标准的国际大酒店，因公务消费过高陷入欠薪风波，作为不良资产的一部分，酒店债权方中国银行将其以4亿多价格打包出售给谭霖高的中鼎集团。2009年，中鼎集团经过多重评估分析，决定采取爆破方式拆除酒店后重建为五星级酒店。
一份厚达313页的地块研究与策划报告指出，如果保留酒店，总投资额虽然比重建酒店要低五千万左右，但内部收益率将从8%提高到10%，15年总利润将翻番，投资回收期也将从12.1年大幅下降到5.1年。而如果不建酒店，内部收益率能达29%，但总利润也不高，如果带商业方案，那么15年总利润将会是重建酒店的2倍。
可见谭霖高对项目商业回报研究得非常仔细。在上述报告中，甚至考虑到了阳江整体和区域内发展住宅的前景，并结合阳江人口和经济能力，对不同业态、不同户型的需求度都做了详细分析。这种商业能力也在后期其管理大一山庄时有所体现。
谭霖高也曾在中信国安集团的国企改制中，分得一杯羹。一则2014年的中信国安集团主体长期信用评级报告中显示，谭霖高手下的主要公司中鼎集团通过增资对国安集团持股17.787%，成为第三大股东。当时市场人士普遍质疑，国安集团的审计评估过低，增资扩股可能涉嫌国资流失。
2015年，中信国安集团股东发生变更，中鼎集团从股东名册中“消失”，谭霖高也不再担任中信国安集团的董事，股份疑已全部出售。
中鼎集团的“官方”介绍中，也显示了其金融运作业务。比如2013年更新的资料中显示，中鼎集团“在佛山、顺德、江门、惠州等地有超过200亿的人民币资产正在进行清收和重组，是广东省最早从事资产重组业务的企业。”
至今，中鼎集团在招聘信息中仍保留着一段“傲人业绩”：近几年来，集团对中国银行东方资产管理公司约170多亿元的资产包业务（债款清收和资产重组）进展顺利，成绩喜人。
“大一山庄的启动资金，就是靠清收资产包获得的。”一位知情人士透露。
“我们已经有丰富的资金储备，不排除将继续参与一级市场的土地拍卖。”当年拍下大一山庄所在地块时，中鼎集团某高层就如此“阔气”地对媒体表示。
就在拍下上述地块同一天，中鼎还以1.37亿元的价格拿下珠江新城A3-6商务办公地块。同年，中鼎还在琶洲“地王”的拍卖会上，与中岱公司从11亿元起过招42个回合，直到抬升至13.88亿元时方作罢，显示出强大的资金实力。
3有钱，任性
总之，通过资产清收和重组的钱，源源不断地流入一个个房地产项目中，包括大一山庄。
大一山庄95栋别墅，全都不计成本地，请来全球顶尖建筑师按照“每一栋，世界仅一栋”的标准打造。
据一位接近大一山庄的人士透露，项目最初的设想是做定制，“越是顶级富豪，越是喜欢不一样的东西。”然而，定制房子在国内尚无先例，土地在盖上房子之前，拿不到预售证，是无法出售的，也没有人敢对着一块空地付钱。“只能设计出不同风格，盖起来，让他们选。”
当时媒体也有报道，中力集团事先跟国内精英群体保持联系，调查他们喜欢的设计师，再邀请其心仪的设计师到楼盘设计，以产定销的方式“曲线救国”。
大一山庄“紫蝶轩”样板间（图片来源：搜狐焦点网）
从公开的两套样板间看，确实非常“豪”。特别是“紫蝶轩”，艺术范十足，游泳池围绕一楼的餐厅和卧房而建，长度达到50米，设计与现在三亚的绿城蓝湾小镇海景别墅相似，据说最受客户欢迎。一套紫蝶轩面积约为1060㎡，是绿城蓝湾小镇澄庐的一半，价格却是其两倍。
光设计费，平均每栋就达到200万元。建筑师的水准也影响着定价。比如北区是一期别墅，是最顶级的，连花园面积都超过1000㎡，全由名家设计，2010年就定价为8万元/㎡，是当时广州最贵的一手豪宅。而中区和南区有小面积的产品，建筑面积在350㎡-500㎡，定价也达到4万-5万元/㎡。
“只有买不起，没有看不上。”时任大一山庄营销总监的张吉伏曾表示。
“这是一个有钱任性的故事。”当时业内都这么调侃。
4理想和现实
“很理想主义，很固执，不像正常的商人只想赚钱。”这是一位接近中力集团的人士对大一山庄曾经的操盘人梁何兴的评价。
梁何兴的“梦想”是，给顶级的人做好住宅。当时，除了请名师设计别墅外，梁何兴还请来山水比德景观设计公司，大胆去掉别墅围墙，用移植过来的百年原生大树取代，中间加一道钢网，“密得连一只猫也爬不过去，但看上去都是绿色。”据说，大一山庄内有200多个树种，棵棵都比房子还高，每栋别墅都隐于林影中，一栋一景观。
建筑艺术博览园，这是中力集团给大一山庄的定义。尚未开卖前，大一山庄已连续3年获得“中国十大豪宅”的称号。先不论这称号是否公允，用比别人多一倍的时间赚少一半的钱，“这不是一个用正常商业运作思路可以理解的项目。”当时一位房地产操盘手曾表示。
2005年拿地，直到2009年才动工，2010年拿到首期19套预售证，2013年才正式开卖。以顶级别墅开发标准看，似乎算不上合理的速度。
究其原因，首先是土地遗留问题。一位接近土地整改的知情人士透露，当初中力集团花了差不多两年才完成土地整改，即使是现在，项目红线内还有几栋农民房没有移交，“少于五千万不谈。”中力集团估摸着：不值，算了。
其次是“每栋独一无二”的梦想险些把大一山庄拖垮。据一位建筑设计研究院人士估计，像大一山庄首期那种大面积独栋别墅，如果多栋交叉动工，理想状况下单栋时间大约为4.5个月，19栋施工时间大约为6个月。但这仅是假设备料已经完成，假若石材像中力集团人士透露的那样，全部定制，时间就比较难把握了。
设计时间或许比施工时间更长。前述建筑设计研究院人士透露，大一山庄邀请的其中一位建筑师，马岩松，也曾与其所在的公司合作过，历时一年多，都没有完成一个房子的方案设计。那么79栋别墅设计磨合的时间可想而知。
一名接近中力集团的人士也透露，当年每栋别墅平均攒下四五个方案的图纸，全部摞一块儿，几栋楼都装不下。
另据当时媒体报道，中力集团曾拿出一份10页纸的资料说：“每个程序都要耗费很长时间，走下来一共要盖一两百个章，79栋建筑，由于每栋都不相同，就要走79次程序，也就是说，我们要盖将近一千个章才能开始盖楼。”
后来，好不容易等来了预售证，2010年，广州出台新政，规定本市户籍家庭可以买两套房，外地户籍只能买一套房。
此前国土资源部禁批独栋别墅用地，大一山庄为规避禁令，以双拼名义做独栋别墅，这样一栋别墅便有2个房产证。限购令一出，在外界看来，就变成了“禁售令”。
富人自有办法规避限购。当年，确实有部分客户跟大一山庄签订了买卖协议，约定等限购令取消后再签约，但一位接近中力集团的人士告诉见地君，实际上未签约人数并不多，因为公司不限购，有人还用新注册公司的名义买大一山庄的别墅。
目前阳光家缘显示，大一山庄已售9套，考虑到每栋有2个房产证，也就是说，一共网签了6栋别墅，都在北区。首期如果是19栋的话，那么还余下13栋别墅。另据售楼部告知，目前还有10栋未售，那么可知未签约的应该只有3栋。跟前述人士体提供的数据基本吻合。
不过，从当时媒体援引大一山庄有关人士透露，当时买家并不都是一掷千金全额付款的“豪客”，许多人仍然愿意按揭贷款，而限购带来的限贷政策（首次只能贷7成，二套只能贷3成），也使得部分有意向的买家退缩。
“2010年拿预售证主要为了贷款，当时售楼处还没搞好，样板房还没做好，很多事情还在整改中，所以2013年才开始对外出售。”另一位接近中力集团的人士表示。
倘若真是从2013年开始对外出售，一年成交五千万以上的别墅达到9栋，还是很可观的销售业绩。如果设计施工报批并不需要八年时间，那么大一山庄的销售量也只是平平。
不过，按照大一山庄“拿着图纸对着坑”就能卖房的风格，2013年才开始对外出售的说法显然不够有说服力。
当时业内普遍认为，由4个老板共同持股的中力集团内部，对项目规划发展方向始终存在重大分歧，是导致这些年多次申请更改规划，拖累施工和销售的重要原因。
前文提到，四位老板均来自阳江，在业务往来上也多有交集。比如在谭霖高的子公司阳江市中鼎置业，袁添是执行董事，并曾一起参与阳江国际大酒店的资产收购。同样在谭霖高的穗升房地产开发有限公司，梁何兴也担任经理一职。
这些年，“阳江帮”就像围坐一桌打麻将，把牌拿过来，再打出去。牌桌上的各人，明面上笑呵呵，眼皮子一拉，却各怀心思。
5股权变更，新操盘手“只重视结果”
据一位接近中力集团的知情人士透露，2014年下半年开始，大一山庄的销售工作基本停止了，高层开始进行股权变更。
工商资料显示，2016年6月3日，中力集团的自然人股东梁何兴、袁添、梁中将股份全部转让给深圳平安大华汇通财富管理有限公司和中鼎集团。
按照中鼎集团一贯娴熟的资产运作模式，深圳平安大华应该是中鼎用于吸收和运作资产的金融公司。工商资料显示，深圳平安大华是平安大华基金的全资子公司，而平安大华基金的股份又是由平安信托、大华资产管理、三亚盈湾旅业共同出资持有。如果有平安信托往中鼎集团注入资金，那么大一山庄的后期重建和销售应该不存在太大的资金压力。
主要是能不能赚钱。于是，大一山庄的管理权，从梁何兴转到了谭霖高手中。
“梁注重过程，而谭注重结果。”接近中力集团的人士透露，每逢开会，谭霖高总是追问工程进度、成本、资金问题。
谭霖高接手后，就开始了大刀阔斧地改革。首先是未售出的剩余别墅停止施工，也就有了网上许多主体毛坯房停工、杂草丛生的图。
其次是更改规划，从2016年2月广州国规委公布的一则“批前公示”公告可知，99栋别墅，减少到89栋；北区多个别墅的建筑形态有细微调整；南区别墅形态告别“一式一栋”，变得整齐划一，原定别墅群中间的水上体育活动场地也没有了。
再是配合规划，将那些需要2个房产证的独栋别墅铲平，重建成叠拼别墅。于是有了文章开头的一幕。
许多人认为，大一山庄是因为销售不好才要把别墅都改掉，但一位接近中力集团的人士告诉见地君，谭霖高是更现实的商人。“现在，谭想把曾经因独栋‘浪费’掉的1万建筑面积全都用上，才改成叠拼的。”
“大一山庄做风格各异的独栋，在十年前是‘超前’了，但现在要改成普通别墅，又‘落后’了。”广州市社会科学院高级研究员彭澎认为，别墅最重要的是地段。就在不远处、在山上俯瞰南湖的颐和高尔夫庄园，从地段和视野上更胜一筹，大一山庄本来赢在独特的别墅设计，但这样一来，可能是地段、产品双输。
不过，在彭澎看来，新规划使大一山庄更“平民化”，也有益于拓宽客户群，避开与颐和高尔夫庄园的正面竞争，未来销量应该会好很多。
不管怎么说，大一山庄这些年的地价已经赚回来了。
目前白云新城区域地王由保利于2010年竞得，楼面地价2.06万元/㎡，相当于大一山庄五年来土地增值25亿元。
2016年8月26日，保利地王西边2公里外的华盛地块将迎来公开出让，目前竞价已经达到最高限制地价，折合楼面地价为1.88万元/㎡。周边质素较好的二手楼均价为2.3万元/㎡，预计白云新城这块地将超过保利地王。
无论从哪个角度看，大一山庄当年备受争议的高价拿地，至今算是“赢”在了起跑线上。
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