广东省推进大湾区建设三年行动计划出炉后，作为焦点中的核心，前海是要实现三年大变化的。

蓝图有了，机会有了。三年后，前海究竟会长成什么样子？

一幅前海建成后的全景效果图近日流出，非常逼真。

前海未来效果图（请横屏观看）

这幅图详细列出了前海所有的重大配套，几乎原样绘出了在建、将建项目的样子。

其中的亮点实在太多，“火线哥”（DChuoxian）挑出三个重点：

前海要建世界级湾区客厅，“海上版海德公园”来了；前海与宝中连体发展一线海景写字楼，是大资金争夺首选。

01

“海上版海德公园”来了

“火线哥”（DChuoxian）在这里要剧透一下前海规划的最新动向。

2018年底发布的《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》提到——

前海片区应强化城市新中心职能，沿滨海一线增加会议中心、剧院、博物馆、科技专题馆等市级公共服务功能，与周边滨海地区共建世界级湾区客厅。

桂湾的新定位是“世界级湾区客厅”。

规划中的前海城市客厅位于桂湾片区，由滨海岸线与桂湾通海主轴构成，是前海城市新中心的“核心区”。

操刀这一设计的是一家总部设在伦敦的国际建筑公司Rogers Stirk Harbour + Partners，据其网站提供的信息，这一设计包括1.2公里长的空中花园创造出的新地平线。

1.2公里长的空中花园。

空中花园将来会用来做什么？

一来可以丰富这里的慢行系统。

通过空中花园可以与前海许多公共交通枢纽对接，并形成了城市的不同节奏：从地下城的快节奏，到街道的中节奏，再到行走空中花园的慢节奏。

二来未来将在这里举办丰富的文化活动，成为前海城市客厅全年重大活动的焦点。

而在水边的公共空间，则是“演艺公园”。

市前海管理局是这样阐述前海城市客厅的：

前海城市客厅位于桂湾片区，由滨海岸线与桂湾通海主轴构成，是前海城市新中心的“核心区”。

为尽快形成城市形象，创造未来城市文明先行先试的新标杆、粤港澳大湾区创新合作的新引擎、区域现代服务业和城市公共服务的新中心，前海急需建立完善城市新中心功能，加快建设公共文化设施和公共空间，打造具有前海独特地域文化特征的多元化城市客厅。

从这一点看，可以用楼市的大白话说，这里将会成为“海上版的海德公园”。

为什么说城市客厅、中央公园，对于前海的意义更加突出？

从根据规划层面看，未来前海将成为深圳国际化程度最高的城市新中心。

从国际角度看，曼哈顿、香港维港，都是未来前海对标的区域。

前海要做金融改革创新的中心，做国内企业走向世界的跳板，做国际资本进出中国的“桥头堡”，成为真正的“钱海”。

在不久的未来，深圳将倚前海之力加入国际“战局”，在世界金融中心头衔的争夺赛中，与国际上的一线城市，一绝高下。

可以这么说，前海未来将超乎绝大多数人的想象——

深圳未来最核心、最受瞩目、最国际化的地方；深圳城市形象的新象征；深圳城市建设成果的最集中体现；理所当然也是物业价值最高的地方。

02

前海宝中连体发展

“火线哥”（DChuoxian）之所以输出“前海宝中（宝安中心区）连体发展”这个观点，首先基于新规划的拓展、延伸。

前海新城市中心概念规划图

这是前海管理局、市规土委、市交委共同提交的有关《前海城市新中心规划优化》汇报文件中的一幅图。

在最新曝光的文件中，新前海中心规划范围57.7k㎡(陆域面积40.9k㎡，水域面积16.8k㎡)。

在最新的前海中心规划中已经明确把大铲湾、大小铲岛、以及宝中的部分片区都划进来了，并且还确定了各个片区的功能(宝中规划总用地面积15.06k㎡，划入前海新中心的为7.2k㎡)。

这就是前海调整规划的最新亮点，前海和宝中将步入协同发展的新轨道。

其规划理念是：

未来城市文明先行先试，树立粤港澳大湾区创新合作新标杆，成为区域现代服务业和城市公共服务的新中心、新引擎。

前海宝中连体发展，交通先行先试。

前海11号桥已于4月24日通车，从前海到宝安中心区，正常车速13秒即可抵达。

路桥相通，也不过是前海宝中连体发展的一个侧影。

妈湾跨海通道是连通前海宝中的一条要道，同时也是深圳市第一条大直径、深埋、盾构施工的跨海隧道通道。目前开始紧锣密鼓地进行前期工程施工。

妈湾跨海通道示意图

从已有的规划看，这条跨海通道南起月亮湾大道-妈湾大道交叉口，穿越前海湾和大铲湾港区，终点位于西乡大道，路线全长约8.05公里。

打通后，将快速连通赤湾、前海、大铲湾、西乡。

宝中的地下，就更热闹了，将建70万㎡的“地下城”。

海澜路与湖滨西路（含地下道路）规划图

根据规划，宝中将增设地下公共人行活动通道长约9公里，形成连续、便捷的地下空间。

地下车行道路，长约3.5公里，实现中心区对外交通有效衔接。

地下车库联络道长约5公里，弥补支路网密度低问题，缓解地面交通压力，实现机动车快速通行和车位共享。

宝中70万㎡的“地下城”

这一点，与前海建设超级地下城相仿。

待地下空间落成后，宝中将构建互通互联的地下步行网络系统，强化轨道站点与商务办公区、滨海文化公园、生活区的慢行联系，高效便捷的地下车行系统，实现多种交通设施无缝对接。

关于这点，“火线哥”（DChuoxian）要说的是，70万㎡地下城将把宝中的商务、居住、交通、文娱、休闲体系，有效连为一体，对写字楼、住宅，产生实质利好。

以上这些都是宝中看得见的红利，摸得着的未来。

前海宝中连体发展，最直接受益的是欢乐港湾。

欢乐港湾周边交通示意图

粗线条看，欢乐港湾的交通呈现4+4+1格局：依托4条城市主干线、4条地铁线及广深沿江高速打造多维立体交通。

具体来看：

车行

10分钟至广深沿江高速S3西乡出口

20分钟可至宝安国际机场、南山中心区

25分钟达到福田中心区

30分钟可达深圳北站、深圳湾口岸

地铁

无缝接驳5号线临海站

步行3分钟至5号线宝华站

步行7分钟至11号线宝安站、1号线宝中站

28号线将在项目东西两端各设一站

未来毗邻前海交通枢纽

公交

多条公交路线首末站位于项目西端

外通如此畅达，内连同样便捷。

华侨城还将代建一条滨海廊桥，把宝中其它区域跟欢乐港湾连起来。

这条滨海廊桥总长1.5千米，以宝安区政府为中心，形成东西两翼双线；串联宝安体育场、中央绿轴、欢乐港湾等公共设施，在城市绿地上空，建设二层连廊作为高线；在下方建设地下通道，作为低线。

上图的蓝色代表线路两边的建筑（大部分是写字楼）直接连接到廊桥，因为廊桥是架在空中的，不用担心过马路等红绿灯的麻烦。

之所以把交通放在重要位置上说，是因为这是商务办公的一项关键指标。

另一个指标人口，宝中也是可圈可点。

宝安区的常住人口超过420万，数量居全市第一。

其次，宝中总客流量高达1322万人次/月。

而欢乐港湾3公里内有商务写字楼约251栋、产业园区57家。精品住区超过300个，居住人群约51万，工作人群约75万，常住且工作人群约35万人。

此外，还可以承接前海规划约80万就业人口，将形成极具活力的高端生活中心。

03

嗅出商机的大佬坐不住了

当然，上面都仅仅是欢乐港湾的“外核”，“内核”部分就厉害了。

项目占地约38万㎡，涵盖占地约27万㎡海滨文化公园、高度为128m的摩天轮、建面约2万㎡演艺中心、建面约8万㎡街区商业、建面约1万㎡JW万豪酒店、建面约8.8万㎡海府一号等。

华侨城拟斥资百亿，将其打造成集滨海休闲、文化旅游、艺术体验、商业办公、精品酒店等一体的5A级“新型全域旅游示范区”。

如此高规格的产品，惟一可售的部分，仅有海府一号，其中涵盖4栋海景企业会馆和3栋生态企业办公。

生态企业办公楼在市场上很抢手，近期市场上爆出的几个大宗交易，都与之有关。

6月底，太子湾商务大厦4号楼、5号楼两栋写字楼一次性出清，货值15亿元

大宗过亿的买卖，前海金融中心的写字楼在5月份就发生了3单，金额分别为1.7亿元、1.55亿元、1.35亿元。

最近的两个案例，都有一个共性，那就是一线海景商务办公。

鸟瞰欢乐港湾

“火线哥”曾爆过这样一个案例。

东海国际公寓顶层特色单位租金破700元/㎡。来自北京的租客就是用来作为企业会馆。

在深圳湾瑞府、深业上城，这种案例更是多见。

随着深圳国际地位和经济实力增强，尤其是大湾区各项利好落地，前来深圳购置两三百平米核心优质物业，作为企业会馆的买家越来越多。

尤其是宝中和前海连体发展，前来宝中购买企业会馆的海外客户，也会逐步增多。

海府一号位于前海湾首排，享永久一线海景及27万㎡海滨文化公园。

海府一号海景企业会馆景观效果图

未来，在海府一号，窗外的景观就是上图那幅模样了。

这样就赋予了海府一号海景企业会馆多样性的复合功能：商务办公、企业接待、配套服务、个性化订制。

现在海府一号首批推出80套220-280㎡的海景企业会馆，很适合市场的需求。

同时这种产品和面积段，跟生态办公楼形成功能互补，也满足了企业展示形象、商务接待的需要。

当然，海府一号的海景企业会馆的档次也是很高的。

专属入户大堂、层高3.9米、240个车位，未来的物管由世邦魏理仕负责。现在看楼，还可以现场体验万豪酒店的五星级服务。

在海边公园里办公，那是全球商务的终极理想。

无论是美国的Apple Park、荷兰埃因霍温的飞利浦科技园区、日本东京的保圣那集团大楼，都是生态办公的典型代表。

这些在海府一号都将最终呈现。

海府一号生态景观

正是依托于欢乐港湾，海府一号自身就有强大的配套，自带光环、自带流量。

比如海滨文化公园、湾区之光（摩天轮）、湾区之声（大剧院）、东西岸商业、光之翼（JW万豪酒店）。

这就是“火线哥”要强调的，海府一号的五星级酒店群、独有的摩天轮、高规格的演艺中心和洋溢着浓郁滨海风情的公园，都会在多层次、多角度、 多时期提升海景企业会馆的附加值。

海府一号配套详图

市政配套就更加丰富了：宝安体育馆、图书馆、青少年宫、中央绿轴、滨海廊桥、宝安新三馆等。

如此看来，海府一号的每一个标签：海景、生态、摩天轮、剧院等等，都值得小伙伴去打卡。

至于首批推出的80套海景企业会馆的价值，相信嗅到商机的大佬们，早已坐不住了。