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文/MF

何为按揭，按揭的基本定义

按揭一词源于Mortgage的粤语音译，最初是起源西方国家，本意属于英美平衡法体系中的一种法律关系， 于20世纪90年代从香港进入到内地房地产市场，内地最先由深圳的建设银行在当地进行试行推广，渐渐从内地流行起来。

因为按揭在房地产和汽车交易买卖中运用广泛，其含义也逐渐演变为“抵押贷款”，通过把房产，汽车等实物资产抵押到银行，金融机构或私人名下，从而获得贷款，并依照合同分期按时归还本金与利息，这一过程也被称为“还贷”，同时在还贷过程中按揭人也享有抵押物的使用权。

按揭因其性质，目前在内地更多的是应用在房产交易中，在国内被正式称为“个人购置商品房抵押贷款”，如今社会上人们对按揭一词的认知也成了买房的必须流程步骤，所以接下来更多是针对房产交易中的按揭来写。

按揭贷款的分类和利率

内地的按揭贷款大体上可以区分为两种，公积金贷款和商业贷款，选择不同的按揭贷款有不同的利率及额度，以下就简单的说一下。

住房公积金贷款

公积金贷款首先得从住房公积金开始说起，住房公积金是单位企业为在职员工所缴存的长期住房储金，必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。

职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人账户内的住房公积金。

住房公积金是国家所提倡的，属于是职工的福利之一，其作用性也是非常好。首先可以以购买，建筑，翻修房产从通过商业银行去申请公积金贷款，而获得银行的优惠贷款。

根据央行2015年发布的政策，目前公积金贷款的基准利率为3.25%，商业银行再进行上浮或下浮利率进行发放贷款，夫妻双方同时使用住房公积金申请贷款最高额度为100万，住房公积金贷款是所有贷款里面利息利率最低的。

住房公积金贷款的最高年限为30年。借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄后5年，即男性可贷到65岁，女性可以贷到60岁。

住房商业贷款

这是目前在购房贷款中运用最广多的，由商业银行进行直接发放，一般购房时开发商或二手中介会有相应的合作银行进行处理。

只需要购房者在中国人民银行征信体系的记录良好，且具备一定的经济能力即可。简单点来说就是征信良好，而且银行流水充足。

目前的基准利率是4.9%，商业银行再利率上浮或下浮进行发放贷款，最高贷款期限也是30年。如购房者有公积金的话，可以跟商业贷款进行组合贷款，以贷出更高的金额。

为什么买房一定要按揭？

说实在的，有钱的话全款买一栋房子放着收租，积灰尘，哪怕是哪来养老鼠养蟑螂都行。

按揭对房产交易的影响作用是非常大，甚至是密不可分，让那些没有充足资金的客户通过银行按揭的方式买得起房子，同时促进了地产市场的成交，内地90年代房地产的高速发展很大一部分上是得益于按揭贷款的推广和广泛应用。

目前内地一二手房产交易主要分为两部分，首付和按揭贷款，简单理解就是自己先给一部分现金，剩下的部分通过银行贷款做按揭把钱支付给开发商。

也人说为什么不能把房款全部从银行贷款出来呢？还要自己给一部分的现金出来？

前期支付首付的主要目的是为了降低风险，确保购房者具备一定的还款能力，以杜绝骗贷和逾期的风险，减少风险客户。

目前内地的法律规定，首付款针对不同类型的客户有相应的比例，购房者必须按照比例来支付首付款，只能高于这个额度，剩下的再从银行贷款出来。

有以下两种情况的首付比例：1、首次使用公积金贷款的，对购买首套住房且建筑面积在90平方米以下或按规定购买经济适用住房的家庭，首付款比例不低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%，并且公积金贷款必须连续缴存12个月以上并且贷款时还在连续缴存着。

2、使用银行商业贷款的话，最低首付比例为总房款的30%。贷款购买二套房的情况下，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，银行基本上不给予申请。

以上仅供参考，因各地方政府单位出台落实政策方案不同，具体请以当地政策为准。

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