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近两月，全国房产市场一片火热，发生了不少大事：多城土拍溢价成交，3月70城房价全线上涨，呼和浩特大学生半价买房……
差不多同一时间，郑州房产市场的利率下调、落户利好、放松限购、一些网红和热销盘100%去化的消息，在朋友圈掀起话题热浪。
郑州购房者陷入新一轮恐慌，房价又要涨了吗？是所有人心里的疑问。那么，房价走势究竟如何呢？
郑州楼市回暖已成定局
经历了2018年的楼市寒冬，加上一二月份的成交低迷，本以为今年的金三银四不会再来，没想到自三月份开始新房、二手房、土拍均出现形势反转。
一 新盘成交激增，去化一路高走
2019年1-3月份，郑州市各市县区新建商品房共计销售54070套（不含巩义、新密、新郑），其中3月份郑州市县区新建商品房共计销售25663套，环比增长187.28个百分点，占1-3月总销售量的47.46%。
再来看下3-4月份的开盘数据：
据统计3月份郑州楼市共计24个项目开盘，推出房源4440套，去化3449套，整体去化率77%。
截止目前，4月份共计11个项目开盘，推出房源3060套，去化2548套，整体去化率84%。
从开盘数据来看，3-4月份开盘项目跨越区域非常广，涵盖惠济、高新、常西湖、金水、经开、管城、新郑等全面开花。
二 二手房市场稳定，跌幅收窄
最新一期的《百城均价报告》显示，郑州二手房挂牌价15570元/平，百城排名第28，环比前一周房价下跌0.03%，跌幅收窄明显，几乎可忽略不计，房价下调空间有限，市场稳定态势显著。
挂牌量81332套，环比前一周有所增加，越来越多的业主选择将手中房源挂牌出售。且成交量上升，成交周期缩短,在一线调研过程中，二手房带看量明显增加。
因受政策影响较小，所以二手房市场一直是楼市走向的“晴雨表”。郑州二手房市场的良性变化，预示郑州楼市行情已出现转机。
三 土拍溢价成交，土地供应增加
2月，主城区共计有8宗地块挂牌出让，纯住宅用地6宗，折合约462.92亩。3月，郑州共有14宗地出让，住宅用地12宗，折合约781.06亩；4月，郑州共有19宗土地上拍，折合约1121亩。
可以看出土地供地量在逐月递增。相比2018年底价成交、流拍甚至无人报名，2019年3、4月土地市场无论从量、还是从价，都在回暖，且趋势明显。
根据中指研究院的数据，第一季度全国土地市场成交排名前十的城市，郑州榜上有名。
住建部前不久曾经出过一个关于土地供应的分类调控政策。具体内容如下：
商品住房库存消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
4月24日，上海易居房地产研究院发布一季度《中国百城库存报告》显示，郑州商品住房库存消化在6月以下，在需要加快土地供应的城市前列。
这意味着郑州的住宅库存量正在不断减少，去化增速明显。供需之间一旦出现倾斜，房价势必受到影响。
影响郑州楼市的三个因素已显现
新房、二手房、土拍市场整体都呈上扬趋势，这是大家都能看到的现象，而造成这种现象的因素不止一个。
一 利率下调
最新调查，目前郑州的首套房贷款利率，新房方面普遍已经上浮20%或25%；二手房利率也已经调至上浮15左右。
4月12日，中原银行二手房首套房贷利率下调至基准利率上浮15%。且新房也已经收到下调5%的消息。
目前已知的二手房首套利率上浮15%的银行有华夏银行、郑州银行、兴业银行、中信银行、平安银行、中原银行、招商银行、农信社等。
新房方面普遍还是25%和20%，但利率降低趋势是明显的，与16年房价上涨之前的情形颇为相似。
二 限购调整
3月20日，限购放松、部分区域限购取消以及单身可二套的消息在朋友圈传开。虽然第二天有工作人员出来澄清，但始终没有官方文件，所以大体上限购调整就是如此。现在郑州无论新房还是二手，已经实行了“外地户口签承诺书即刻购房；单身或离异可购二套”、社保个税连续满一年可在郑州购房等政策。
虽然调整力度不大，但是引起一部分观望者进行恐慌性购买，从而引起部分楼盘量价齐涨的局面。
三 新型城镇化的任务官宣
近日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》提出要突出抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作，推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展。
鼓励农村人口大城市落户，意味着更多房票和购买力量，未来进入郑州的农村人口，将成为郑州房产市场最大的刚需一族。所以，无论开发商还是购房者对未来的郑州楼市都充满信心。
涨价被点名？郑州房价还要低调？
郑州房价貌似上涨的条件基本完备，数据显示也确实如此：
国家统计局发布2019年3月70城房价数据。其中，有65城新建商品住宅价格环比上涨，2月为57城，较上月数据增加了8个城市;环比看，丹东涨幅1.9%领跑，北上广深分别涨0.4%、跌0.1%、涨0.8%、跌0.3%。郑州3月新建商品住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨10.5%。
这组数据公布没多久，央视很快就做出了反应：
值得关注的是，和去年同期相比，超过7成的城市房价同比涨幅有所扩大， 其中，呼和浩特、贵阳、丹东的新建商品住宅销售价格同比涨幅超过20%，业内人士表示，对于房价波动明显的地方要加大调控力度。--央视原文
不出意外，房价涨幅超20%的城市已经被中央点名了。业内人士一般认为，楼市存在一条上涨10%的红线，超越该线便可能触发调控。
可以预见的是，近期楼市上涨超过10%，土地市场溢价率过高的城市，例如西安、杭州、南宁、济南、青岛、郑州等城市，存在较大的被预警可能。
所以，预计郑州近期不会有“升温式”调控。银行浮动利率上浮，最近不会下调，15%的上浮或许已是2019年利率的底线。
郑州房价已触底
从上述种种数据可以得出：
市场的需求从没降低过，只是被压制了，同样房价也一直被“摁着”，房价上涨也许只是时间问题，所以，接下来郑州的房价还会有很大的操作空间。2019下半年，随着越来越多的新盘入市，预计各大片区新房均价会有不同程度的上浮，虽然整体还是“稳”，但会呈现上扬趋势。
事实上，现在郑州房价已经触底，但是离触底反弹还有点早。不过对于置业者来说，却是个抄底的好机会。
虽然我一直坚持的观点就是， 2019年一整年都是极好的买房年，但是还是提醒有置业需求的朋友，如果资金允许，别再观望了，尽快上车。等楼盘降价，等利率下调，太过冒险。只要开发商的楼盘没有什么大问题，性价比不错，基本都可以入手。