他来了！他来了！房贷利率新政策终于来了。

8月25日，中国人民银行发布公告称，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。全文如下：

房贷也“LPR”了，新利率得这么算！

首先，先同步一下认知，什么是LPR利率：LPR是货款基础利率Loan prime rate)的简称，是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

简单的说，伴随了个人住房贷款多年的基准理论可以理解为“政策利率”而LPR则可理解为“市场利率”。市场利率跟据市场供需关系实时变化，那么每月的20日就是LPR发布新报价的日子。记住，这个日子很重要！

以前我们实际的房贷利率是在基准利率的基础上打折或上浮，而基于最新的政策，10月8日后，房贷利率的构成公式是酱婶滴：

• 首套房贷利率=市场利率LPR+本省首套加点利率+银行加点利率

• 二套房贷利率=市场利率LPR+0.6%+本省二套加点利率+银行加点利率

新房贷利率到底是涨了还是降了？

在以上的公式中，存在加点的未知因素，所以其实不能确切测定。那么假设不加点，按8月20日公布的最新一年期LPR报价为4.25% （对于房贷来说并没有什么X用），五年期LPR报价为4.85%。（这个数字灰常关键，且每个月的20日都会变化。）

再看现行的房贷利率水平，基准利率为4.9%，新的LPR报价还低于基准利率0.05%。而实际利率在全国平均水平看，近年来而实际利率基本处于上浮高位。

据融360监测数据显示，2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44％，二套房贷款平均利率为5.76％。相比于4.9%的基准利率，分别为上浮11%和17.5%。

融360监测全国房贷利率数据

LPR加上加点，最终的新房贷利率是否会降低？其实，在公布最新LPR报价时，人民银行副行长刘国强就已经表示房贷利率水平将保持平稳，不会下降。“房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。但是有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”刘国强如是说。

这些不得不划的重点！

• 房贷利率“打折”时代已成为历史。

央行明确规定，首套房贷利率，不得低于LPR市场利率，这意味着基准利率“打折”的房贷利率一去不复返。

北京十年前房贷款利率7折可以说是标配，仅几年前，85折房贷利率还随处可见。据融360大数据研究院监测的数据显示，今年7月上海首套房贷款平均利率为4.84％，多家银行还在执行基准利率95折。未来LPR就是房贷利率最低下限，利率“打折”将成为历史。

• 新发放的住房贷款利率可每年调整一次。

有小伙伴会问，LPR每个月都在变化，要是签完贷款合同降低了怎么办？按照规定，新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会。

大料需要强调的是，上面房贷利率公式里的LPR可以变，而加点部分在合同期限内是固定不变的。也就是说LPR变低了，房贷利率可以降低。

央行公告称，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

• LPR改革意在推动实体经济，房地产被分而治之。

这一次LPR利率改革，旨在降低实体经济融资成本，压低银行贷款收益，服务于实体经济，降低实体企业的利率是关键，而房地产则受到严格管控，基本被排除在外。这也贯彻了“房住不炒”和不把房地产当做短期刺激经济的手段的基调。

在此，大料要说，新的利率要素构成后与之前执行的实际利率成本相比，总的来说差别不大，特别是首次贷款购房的小伙伴不用过分担心购房成本增加。

• 在大背景下近期货币政策趋松，LPR趋降。

从全球经济大背景来看，正处于货币政策宽松周期，利率下行趋势明显，如今的LPR改革也是我国货币政策稳中趋松的表现，重点在于深化利率市场化改革，并运用改革的办法推动降低实体经济的融资成本。在大趋势上看，LPR的变动趋势应是缓慢下行，当然也会带动房贷利率体现出下行趋势。