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导语：所谓的假按揭，学术上的意思是开发商串通无真实购房意愿的购房者借贷申请人，或者独立伪造购房借款申请人，以虚构购房交易套取银行个人贷款款，并可能代替虚拟或者不真实的购房借款人归还贷款的行为。
本文作者丨戴金花律师（北京金诉 律师事务所）
什么是“假按揭”？
所谓的假按揭，学术上的意思是，开发商串通无真实购房意愿的购房者借贷申请人，或者独立伪造购房借款申请人，以虚构购房交易套取银行个人贷款款，并可能代替虚拟或者不真实的购房借款人归还贷款的行为。
这个假按揭在学术上的解释比较长，其实假按揭的目的只有一个，就是利用假按揭套取银行贷款来解决资金周转的问题。[来源于《房地产法研究》] 假按揭呢，常见的手段：有虚拟业主甲签购房协议，代付首付款或零首付，虚开收入证明，多头抵押，首付款滚存，在多家银行重复贷款等。[来源于《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》]
假按揭合同有效力吗？
对假按揭合同效力的认定，需要视不同的情况来定： 在购买商品房过程中，假按揭主要涉及到三个合同：第1个合同是开发商与购房人签订的房屋买卖合同，第2个合同是借款人与银行之间的借款合同，第3个合同是开发商与银行签订的担保合同。 而按揭行为当中涉及到三方当事人，假按揭主要是指购房人或者借款人是虚拟的，不真实的。而合同的效力呢，判断主要是：
是否是双方的真实意思表示且没有违反法律的强制性规定。其中有一方当事人不是真实的意思表示，或者存在恶意串通都有可能影响到合同的效力。
一开发商与借款人
不管是借款人，还是购房人在假按揭中，因为借款人不存在的真实的购房意思表示，所以开发商与借款人之间签订的房屋买卖合同必然无效。
二借款人与银行
和借款人与银行之间的借款合同，需要看银行对于假按揭行为是否知情，如果银行不知情，那么属于效力待定。
如果银行是知情的，银行明知借款人没有购房意图，而不禁止发放贷款，甚至帮助操作说明银行愿意承担此后果，视为双方的真实意思表示真实，那么合同有效，但是可能存在违规行为。
三开发商伪造借款人签名
如果是开发商伪造借款人签名的假按揭合同，因为借款人根本不存在，所以该合同也为无效合同。
四开发商与银行的担保合同
开发商与银行的担保合同效力问题，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同也无效，担保合同另有约定的按照从约定。这里的主合同是指借款合同。因此，担保合同的效力问题主要取决于主合同的约定及主合同的效力问题。
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