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如果以前有如下房贷基础知识/常识，现在可以全！扔！掉！了！
- 基准利率不变，房贷利率永远不变
- 房贷基准利率4.9%；
- 房贷利率上浮10%-20%
- 房贷9折
昨天（8月25日）央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。按照公告要求，房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定。
中国家庭的住房贷款从此告别了“基准利率”，发生了里程碑式变化。
老骗人（LPR）是什么？
新规执行后，房贷会不会增加？
对买房有哪些方面的影响？
这些大家最关心的点，兔妹今天为大家做一个解析。
LPR是什么？
LPR全称“贷款市场报价利率”，通俗解释就是：
基准利率不再由央行宣布，而是由央行授权“全国银行间同业拆借中心”负责统计、公布。
有18家银行报价，报出各自的1年期和5年以上期贷款利率，然后由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价，算出的平均价。
与你有关的是：
- 之前的基准利率概念已经没有了
- 各家银行的贷款利率，彼此间可能不相同
- 其他银行在发放贷款的时候，都要参照LPR利率，然后“加点”（上浮利率）
新规每条，对照解读
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
解读：
此前房贷利率根据央行公布的基准利率+浮动加成，例如基准利率为4.9，上浮10%，房贷利率就是5.39。现在，房贷利率=LPR+加点。这意味着，房贷利率更灵活。
“加点多少点”，将成为房贷合同的约定。如果合同里写是加100个点，30年贷款期都加100个点。
1个“基点”是万分之一，100个基点就是1.00%。
最新的长期LPR利率是4.85%，加点100，就是到5.85%。
加点，会因城市不同、银行不同而变化。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
解读：
以前加息或降息，第二年1月1号起的“月供金额”都要重新计算。现在不同了，有可能一年一调，也可能30年贷款期都不变。
LPR是会每月变动的，那么房贷利率也会变化，未来买房多了一个评估，就是房贷利率是不是处于高位。如果是，你可以约定重定价周期为1年，避免LPR下降后，你还承担高利率房贷。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
解读：
LPR一旦确定，就是底线，房贷利率只能加点。基调是：二套房依旧是调控对象，鼓励刚需，不鼓励炒房。
说的通俗点，国家拍板告诉你：首套房贷只能高不能低，世上再无“下浮”、“9折”这类说法了。而二套房贷利率不低于4.85%+ 0.60%，结果是多少？答案是5.45%。
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
解读：
因城施策，央行把权限下放到省一级分支机构，确定当地房贷利率。这是在体现楼市调控的地方主体责任，未来各地房贷利率可能更加分化。
前文提到的5.45%只是国家的下限，比如到了房价上涨压力大的某省，再加25个点，那就是5.7%了！
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
解读：
再次强调了风险，加点可能和你信用挂钩，如果银行评估你的资质信用很差，可能面临更高加点。
前面说过的“加点100”，怎么来的？
你到某银行办贷款，如果你的资质不够优秀，那就需要再加15个点，那就变成5.85%了！
加点要加三次！一次国家指导（60个点），一次各省把控（25个点），一次各银行评估（15个点），加一起100。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。
解读：
结合前段时间，对32城市的房贷检查，针对房地产贷款的风险还是要严控，严禁违规操作。不过目前市面上的按揭已经不多了。
七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
解读：
新规仅针对新增个人住房贷款，10月8日之前的购房者，按原合同执行。国庆节前，可能迎来一波签约潮。还有一个多月的缓冲期。老房老政策，新房新政策。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
解读：
公寓、写字间、商铺等商业住房，加点60，贷款依然受控制。公积金房贷利率暂时不调整，意味着，还是支持自住需求。
房贷利率每月变化
兔妹整理了过去20年房贷基准利率的变化，见下表 ：
我们可以看到，目前房贷利率还是处于较低水平。
央行此次对利率进行改革，一个目的是让贷款利率更贴近市场变化。
LPR 利率每个月会调一次，与此前央行存贷款基准利率可能几年才调一次相比，更能反应市场变化。
新规中强调，贷款时与银行可以约定“利率重定价周期”，也就是说，房贷合同关于利率的约定可以重新调整，最短周期是1年。
通俗的解释就是，假如现在房贷利率处于高位，你可以选择“且行且看”模式：购房者可以约定重定价周期为1年，1年后你可以按照当时的房贷利率重新签定价合同。
以后你买房究竟是签个“长期合同”，还是一年一签，就需要你时刻关注利率变化了。
今年的房贷利率会降低吗？
对所有房子问题，国家都是在强调“房住不炒”的定位，以及房地产市场长效管理机制。
短期看，新规实施，房贷利率不会大幅波动，会保持相对稳定。
首套房利率以LPR为基准，二套房增加了60个基点，可以看出，还是支持刚需住房需求。
“保持个人住房贷款利率水平基本稳定”，相关人士认为，可解读为：居民利息支出基本不受影响。
信号解读
总的来说，对房贷还是没有完全限死的，没有一刀切，体现了因城施策的原则，实际操作中进行控制，不大涨不大跌就靠这句话了。
更值得玩味的是，这次央行表达出来的态度很明显：
跟最近“坚决避免资金流向房地产”的信号一致，其他行业，尤其是实体经济的资金成本，必须降下来，所以用LPR取代基准利率。
但房地产不行，得加点，且只能加不能减。
哪怕要降息，也要绕开房地产。
核心还是要抑制房地产的金融属性，除打击杠杆率之外，还要打击持仓成本，把杠杆打断了腿、把成本打断了腿，房价大概率就跑不动了，毕竟成本上去了，虽然可以通过供需关系有转嫁，但是高负债经营的风险也上去了。