此时谈深圳，不可或缺的环节是刷一轮深圳2018年成绩单：

• GDP突破2.4万亿，增速7.5%。从官方“亚洲城市前五”口径判断，正式宣告超越香港；
• 辖区一般公共预算收入达9102亿元，地均4.6亿元，居全国大中城市之首。
• 全年建成14座200米以上摩天大楼，总量达到106栋，含18座300米+摩天大楼，全球第一。
• 境内外上市公司累计405家，实有383家，民营企业占85％，市值超10万亿，全国第一。中小板和创业板上市企业达205家，全国第一。
• 全球城市竞争力，位列第五，国内城市第一；
• 创新力最强城市第一；
• 城市营商环境、城市软环境，全国排名第一；
• 跻身世界一线城市！

这样的深圳，还将吸引更多资本、技术、品牌、人才抢进，无论是居住，还是商务物业，都将迎来价值攀升机会。那么，对于投资者而言，哪些区域具有潜力特质、值得重点关注呢？

1月19日，赴平湖参加亚钢1号项目招商启动礼暨样板间开放盛典。在下午《时代高度，跃变未来——龙岗平湖区商务价值论坛》上，主讲嘉宾邓志旺博士“深圳特殊的城市化：碎片化导致好地段在第一轮发展中遗漏！”观点，引发了对平湖是不是“遗漏”地的思考。

思考中的深晚一兵

凡拓展区必火？

仅仅20余年“建城史”就暴露空间不足的瓶颈，这是需要多快的发展速度才能出现的困局？不过，无碍！素以创新精神闻名于世的深圳，自有解决城市发展空间不足的办法，为城市发展增添续航动能。

最早为福田CBD提供配套的“二线拓展区”规划，是准备在改革开放之初设立的“特区线”上撕开一道口子。这需要“打虎上山”的魄力和勇气！

随着“二线关”撤除、特区扩容至全市，实施特区一体化战略，“二线拓展区”建设没能展现出“撕口子”激烈动作，从龙华新区到龙华区，发展成全城瞩目的热点片区，叫响“宇宙中心”名号。

“二线拓展区”如此，为打造深港合作高地而填海实施前海中心发展战略亦然，还有解决城市发展不平衡而实施的“东进战略”，以及深汕特别合作区的“飞地”模式等，都是突破发展瓶颈、推进要素合理配置、谋求更理想发展状态的创新举措。

平湖与此何干？

前海中心作为兼享多重国家战略的发展高地，城市空间一开始就昭示不足之相，扩容欲望强烈。加上“前海+蛇口自贸区”规划本身就是一体，相邻的大小南山周边地区也依照前海中心发展进行了规划调整（2018年12月14日，规土委《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》）。今年1月8日，深圳官宣“推动前海扩区”。

虽然这不代表前海真正扩容，但前海的确需要更大的空间。而通过平南铁路相连的平湖，顺理成章地成为前海的“拓展区”，与深汕特别合作区的“飞地”模式如出一辙。

2015年3月6日，前海管理局与龙岗区政府签署“深化区域合作框架协议”，涵盖金融服务、科技创新、制造业升级、创业投资鼓励、基础设施建设等诸多领域，其中包括将平湖金融与现代服务业基地和平湖西部工业园区打造为“前海后陆(平湖)拓展区”。

其中，平湖金融与现代服务业基地成为深圳17个重点区域之列。在《深圳建设广深科技创新走廊实施方案（2018—2035年）》“四核二十节点”空间格局中，新增平湖金融与现代服务业基地为创新节点。

前海后陆拓展区，提出之后即收到来自前海蛇口自贸区的一份大礼：从蛇口走出来的世界500强企业招商银行，在此兴建招商银行龙岗金融创新产业大厦。项目占地面积1.58万㎡，总建筑面积13.18万㎡，将建为软件研究开发测试中心及数据中心。

这也是“二线拓展区”之后，深圳第二个“拓展区”。对于互联网金融、企业集团总部、科技型上市公司等项目，积极引导其在前海注册、主体部分来后陆拓展区经营，形成“前（前海）店后（拓展区）厂”模式。

高规格规划，后发优势蓄势待发！第一个拓展区已经火了，受“东进战略”1.4万亿投资刺激，前海后陆拓展区的发展基础比当年二线拓展区更好，不火不行！

百年历史老站，荣升轨道枢纽！

平湖还是深圳极少数具有百年记忆的地方。1911年，广九铁路（广州—香港九龙）全线通车，平湖火车站是其中的一个站点。那个时候，清朝皇帝还没有退位。

改革开放之后，平湖火车站的客运历史经过了几次转折。先是1984年，会让站平湖迎来慢车停靠，之后随着广深铁路开通，平湖站开始办理快运客车、长途客车业务，高峰时一天20多趟列车经过。

此后，广深铁路多次提速，停靠平湖站的列车越来越少，2006年取消客运列车停靠。

2016年9月26日，重启客运。

从客运站点到枢纽地位的转变，要从2015年深圳地铁10号线平湖中心站进场施工说起，加上广深铁路平湖站改造重启、深惠城轨、平南铁路等轨道交通交会，平湖的轨道枢纽地位浮现，未来或将接驳17号线、18号线等多条地铁，包括地铁、城际轨道、国家铁路，甚至可能包括高铁。

2017年公布《深圳市综合交通“十三五”规划》，首次明确将建设“四主五辅”铁路客运枢纽体系，“四主”包括深圳北站、深圳站、深圳坪山站、空港高铁站；“五辅”是指深圳东站、福田站、平湖站、西丽站、光明城站。

龙岗区作为东进战略的核心大区，也是全市最大的行政区，在铁路客运枢纽方面，也凭借着深圳东站和平湖站，维护着在交通方面的优势。

其中，平湖因为地处深莞惠交界的地理中心地位，升格为交通枢纽意义重大，可有效促成香港居民与莞惠的往来，承担起深圳东进职责，惠及深莞惠多达400万人口。

1000万城市更新，力促洼地崛起！

平湖在深圳第一轮发展中，也充分享受到“三来一补”红利，造成低矮厂房众多，居住建筑密度较小的现状。在福田-罗湖中心一线辐射范围内，平湖的城市建设开发强度相对于布吉、坂田、横岗、南湾等地，是最小的。

在深圳风起云涌的城市更新浪潮中，这就意味着进入平湖的开发成本也相对较低，吸引了佳兆业、卓越、金地、华侨城、招商、保利、宝能等地产大鳄纷纷挺进，已规划出十几个大型城市更新项目，拆除重建用地面积高达240万㎡。

按照目前城市更新的容积率水平，总建筑体量或将超过1000万㎡。蝶变中的平湖值得期待！

平湖城市更新蓝图

亚钢1号，150米商务地标亮点纷呈！

亚钢1号，位于龙岗富安大道与福星路交汇处，四大产业高地之间，周边商业配套齐全、商务氛围浓郁。

项目总建筑面积约13万㎡，业态包括超高层甲级写字楼+独栋商用空间+酒店式公寓+SOHO商务空间，为18年亚钢集团首个地产项目，规划亮点众多，主要包括如下几点：

亮点一：约150米高超高层，平湖新高度；超500米临街展示面，商务地标形象突出；

亮点二：甲级写字楼标准，12米挑高大堂，标准层4.3米层高，58㎡：1高车位比；

亮点三：廊桥相连3栋建筑，规划面积约4000㎡，泛会所丰富配套；

亮点四：首层商业约20米高灯光水帘拉幕，昭示性强，品味高雅；

亮点五：三维立体“2+1式”公园广场，嘉柏园境建筑设计主理设计打造，1万㎡+50余种绿植，满足绿色生态办公需求；

亮点六：5.1米层高的高规格多功能会议厅，可百变，满足各类商务、社交需求；

亮点七：智能化系统，兼备信息设施、信息化应用、建筑设备管理、公共安全等，高效便捷安全节能；

亮点八：21年品牌物业管理公司品牌，中旅联合物业人性化精细化管理。

前海后陆拓展区神助攻，百年老站轨道枢纽定位确立+240万㎡城市更新蝶变，平湖具备成为第二个龙华的潜质。亚钢1号，片区商务地标，1号商务资产值得拥有。

亚钢1号已开放

最后，借用邓志旺博士演讲点睛观点结束本文：世界是“平”的！